Thị trường
Dòng vốn bất động sản phân bổ chọn lọc
Tín dụng kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng nhưng lãi suất cao và điều kiện vay chặt hơn đang khiến dòng vốn phân hóa rõ giữa các dự án.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 12,71% so với quý I/2026.
Dòng vốn ngày càng chọn lọc
Trong cơ cấu tín dụng kinh doanh bất động sản, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất. Đến cuối tháng 6, dư nợ đối với nhóm này đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 49.618 tỷ đồng, tương đương 6,33% so với cuối tháng 3.
Quy mô dư nợ tăng, song tín dụng tiếp tục được phân bổ theo hướng chọn lọc. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản được kiểm soát thận trọng, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.
Bộ Xây dựng cho biết, các doanh nghiệp có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn. Ngược lại, những dự án còn vướng mắc pháp lý hoặc thanh khoản thấp vẫn gặp khó trong huy động vốn vay.
TS. Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả nhận định, tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt hơn, với dòng vốn ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc những phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế.
Trong bối cảnh này, việc dư nợ tăng không đồng nghĩa điều kiện vay được nới rộng trên diện rộng. Pháp lý dự án, năng lực tài chính và khả năng tạo dòng tiền vì vậy tiếp tục là những tiêu chí quan trọng trong quá trình thẩm định tín dụng.
Nhu cầu vốn lớn
Trong khi đó, nhu cầu vốn của doanh nghiệp vẫn ở mức cao. Theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu, hầu hết doanh nghiệp có nhu cầu vay, chủ yếu để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và tiếp tục triển khai dự án. Khoảng cách tiếp cận vốn theo đó thể hiện rõ hơn giữa nhóm doanh nghiệp có dự án đáp ứng điều kiện vay và nhóm đang gặp khó về pháp lý, tiến độ hoặc thanh khoản.
Ở phía người mua nhà, áp lực chủ yếu đến từ mặt bằng lãi suất và điều kiện vay. Các báo cáo nghiên cứu thị trường cho thấy, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12–14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có nơi lên tới 15–16%/năm. Một số khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang mức lãi suất khoảng 13–15%/năm.
Chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, nhất là doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài.
Theo Bộ Xây dựng, lãi suất cao cùng hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế. Khó tiếp cận tín dụng cũng làm gia tăng các giao dịch không thành công, qua đó tác động đến khả năng hấp thụ và thanh khoản của thị trường.
Ở phía doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao tiếp tục làm tăng chi phí tài chính, nhất là với các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn hoặc dự án triển khai kéo dài.
TS. Ngô Trí Long lưu ý, mặt bằng lãi suất khó quay trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước. Theo ông, trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn, năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án sẽ là những yếu tố ngày càng được chú trọng.