Thị trường

Bức tranh toàn cảnh và bài toán tín dụng

Nhìn vào bức tranh toàn cảnh về thanh khoản thị trường bất động sản 2026-2027, bài toán tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong giai đoạn 2026–2027 đang chịu áp lực lớn với sự phân hóa sâu sắc, khi dòng tiền hệ thống bị lệch pha kỳ hạn. Đặc biệt là áp lực tăng trưởng kinh tế đang tạo ra một "chu kỳ lãi suất" điều tiết dòng vốn.

Sở dĩ, mặt bằng lãi suất thả nổi trên thị trường hiện tại đang neo ở mức khá cao (phổ biến từ 13 – 15%/năm sau thời gian ưu đãi), đã tác động trực tiếp lên dòng tiền và thanh khoản của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hiện nay.

Cụ thể, hiện NHNN đang phải giải bài toán điều hành “kép” để làm sao vừa nắn dòng vốn vào sản xuất, một mặt kiểm soát rủi ro hệ thống. Song, vấn đề này cũng đang tạo ra những áp lực thiếu hụt thanh khoản hệ thống như: tốc độ tăng trưởng tín dụng đang nhanh hơn so với tốc độ huy động vốn (mặc dù khoảng cách đã được nới rộng đáng kể). Bên cạnh đó, người dân hiện đang có xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang các kênh đầu tư khác, khiến các ngân hàng phải tăng lãi suất huy động để giữ chân dòng tiền, và điều này đã góp phần đẩy chi phí vốn đầu vào và lãi suất cho vay lên cao khiến thị trường BĐS càng khó khăn hơn. Chưa kể, "van" tín dụng BĐS thường mang tính sàng lọc.

Nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, quy mô vốn đổ vào BĐS vẫn duy trì ở mức cao (chiếm khoảng 20-25% tổng dư nợ). Tuy nhiên, hiện NHNN đã phát tín hiệu “siết đúng nơi, mở đúng chỗ”. Từ cơ sở đó, cơ quan quản lý khống chế tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS của từng ngân hàng, tức là NHNN sẽ kiểm soát chặt chẽ hoạt động của các ngân hàng để làm sao không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Thay vào đó, chỉ ưu tiên theo trục ưu đãi phân loại vào phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), khu công nghiệp và khu chế xuất. Song, ưu đãi này không được tính là phần tăng thêm vào giới hạn trần tín dụng BĐS chung. Mục tiêu nhằm hướng dòng tiền tài trợ vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và cơ sở hạ tầng sản xuất thiết yếu.

Thách thức thanh khoản BĐS

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay mua nhà thả nổi đang cao và chạm mức 13-15%, cá biệt có những gói lên tới 16% đang tạo ra rào cản lớn đối với dòng tiền giao dịch. Điều này dẫn đến tâm lý phòng vệ, đóng băng giao dịch nhỏ lẻ như: người mua nhà ở thực lẫn nhà đầu tư cá nhân rơi vào trạng thái "cú sốc lãi suất". Việc phải trả nợ gốc và lãi tăng vọt sau khi hết thời hạn ưu đãi khiến khách hàng dừng vay đối với chính sách ưu đãi “đòn bẩy tài chính” và kéo theo hiện tượng “sụt” lượng hấp thụ trên thị trường sơ cấp dẫn đến xảy ra hai vấn đề.

Một là, áp lực cắt lỗ mài mòn lợi nhuận đầu tư: nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn từ giai đoạn trước đang phải đối mặt với làn sóng "ngộp lãi suất". Nguyên nhân dẫn đến điều này xuất phát từ lợi nhuận. Bởi việc tăng giá nhà đất bị chi phí tài chính bào mòn sạch, buộc một lượng lớn sản phẩm phải chào bán cắt lỗ hoặc bán hòa vốn để tất toán khoản vay.

Hai là, doanh nghiệp địa ốc tắc nghẽn dòng tiền: do nợ xấu BĐS toàn hệ thống có xu hướng tăng (tăng hơn 10,5% so với đầu kỳ), các ngân hàng thương mại siết chặt điều kiện giải ngân đối với chủ đầu tư; doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn trung - dài hạn mới sẽ gặp khó khăn trong việc hoàn thiện cuốn chiếu dự án, kéo dài tình trạng “nghẽn” thanh khoản dòng tiền doanh nghiệp.

Cơ hội thúc đẩy thanh khoản bền vững

Dù tạo ra áp lực ngắn hạn, mặt bằng lãi suất cao, song chính sách điều hướng của NHNN đang đóng vai trò quan trọng như một bộ lọc tự nhiên tạo dư địa cho chu kỳ mới với 3 nhóm vấn đề, gồm:

Một là, thanh lọc doanh nghiệp và tái cấu trúc giá: áp lực chi phí vốn buộc các chủ đầu tư phải tự cứu mình bằng cách dừng dòng sản phẩm đầu cơ, xa xỉ. Các doanh nghiệp phải tái cấu trúc mô hình kinh doanh, giảm giá thành sản phẩm hoặc đưa ra các chính sách thanh toán kéo dài không lãi suất để kích cầu thanh khoản thực.

Hai là, bùng nổ thanh khoản tại các phân khúc "mở van": dòng vốn ưu đãi chảy mạnh vào NƠXH và BĐS công nghiệp sẽ biến hai khu vực này thành điểm sáng thanh khoản trong năm 2026-2027. Bên cạnh đó, các dự án pháp lý minh bạch, có giá bán phù hợp túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực sẽ thu hút toàn bộ dòng tiền vay ưu đãi từ hệ thống ngân hàng.

Ba là, cơ hội tích sản của dòng tiền mặt: đối với các nhà đầu tư hoặc đơn vị phát triển có sẵn tiềm lực tài chính mạnh (không phụ thuộc vào vốn vay), chu kỳ lãi suất cao là thời điểm vàng. Đây chính là cơ hội để các doanh nghiệp có cơ hội mua, thâu tóm (M&A) được những quỹ đất sạch, sản phẩm vị trí tốt với mức giá chiết khấu sâu từ các làn sóng xả hàng cắt lỗ.

(*) Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM

TS Phạm Viết Thuận (*)