Cafe địa ốc

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được rút gọn đáng kể so với luật hiện hành, đồng thời tương đối đầy đủ các nhóm vấn đề trọng tâm theo tinh thần Nghị quyết 21 của Bộ Chính trị. Đáng chú ý, dự thảo đưa ra một số cách tiếp cận mới về quản lý, sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh nhiều quy định liên quan đến giá đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng linh hoạt hơn, nhằm hài hòa quyền lợi của người sử dụng đất và các chủ thể tham gia thị trường.

Tuy nhiên, từ góc độ thực tiễn triển khai, doanh nghiệp nhận thấy vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm tính minh bạch và khả thi khi triển khai trên thực tế.

Không nên mở rộng cơ chế bồi thường bằng đất

Liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, dự thảo quy định nguyên tắc bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp địa phương không có quỹ đất phù hợp, việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng tiền.

Nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở và người bị thu hồi đất có nhu cầu, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét bồi thường bằng loại đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở. Trường hợp người được bồi thường muốn nhận tiền thì thực hiện bồi thường bằng tiền.

Đây là hướng mở, tạo thêm dư địa cho địa phương lựa chọn phương án phù hợp trong quá trình giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, ông kiến nghị cơ chế này chủ yếu nên áp dụng đối với đất ở hoặc các loại đất có thu tiền sử dụng đất.

Nếu mở rộng sang đất nông nghiệp hoặc đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất, quá trình triển khai có thể phát sinh nhiều vấn đề. Nhà đầu tư sẽ gặp khó trong việc xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất hoặc quỹ nhà thay thế cũng như tổ chức thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, dù dự thảo giao Chính phủ quy định cụ thể việc bồi thường theo từng loại đất và đối tượng sử dụng đất, nhưng ngay trong Luật cần đặt ra các nguyên tắc và công thức khung.

Chẳng hạn, mức bồi thường có thể được xác định dựa trên bảng giá đất của địa phương, sau đó áp dụng tỷ lệ tương ứng. Việc quy định khung ngay trong Luật sẽ giúp hạn chế tình trạng mỗi địa phương hiểu và vận dụng khác nhau, đồng thời tăng tính minh bạch cho doanh nghiệp và người dân.

Bên cạnh đó cần lưu ý trường hợp không đạt được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Dự thảo quy định nếu mức bồi thường, hỗ trợ thấp hơn mức giá đất trung bình đã thỏa thuận thì người có đất bị thu hồi sẽ được nhận thêm phần chênh lệch.

Cách thiết kế này cần được cân nhắc lại. Phần diện tích không đạt được thỏa thuận về bản chất sẽ chuyển sang cơ chế Nhà nước thu hồi đất và áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ tương ứng. Vì vậy, không nên lấy kết quả từ cơ chế thỏa thuận làm căn cứ để điều chỉnh mức bồi thường đối với phần diện tích được thu hồi theo cơ chế Nhà nước.

Nhà nước có thể điều tiết thị trường

Định giá đất tiếp tục là một trong những vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm. Dự thảo đã đưa ra nhiều nguyên tắc như bảo đảm công khai, minh bạch, sử dụng đầy đủ dữ liệu về giá đất, đồng thời tính đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đây là nhóm quy định có ý nghĩa then chốt bởi giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và cuối cùng có thể tác động đến mặt bằng giá bất động sản.

Dù các nguyên tắc định giá đất cơ bản kế thừa Luật Đất đai 2024, dự thảo bổ sung yêu cầu gắn với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Tuy nhiên, điểm cần quan tâm hơn là khả năng áp dụng các phương pháp định giá trong thực tế.

Các phương pháp như so sánh hay thặng dư đã được sử dụng qua nhiều giai đoạn nhưng vẫn phát sinh không ít tranh luận. Một nguyên nhân là các quy định hướng dẫn chưa đủ cụ thể, khiến việc xác định một số khoản chi phí còn gặp khó khăn.

Nguyên nhân là theo pháp luật xây dựng, chủ đầu tư có quyền tự phê duyệt thiết kế, trong khi cơ quan chuyên môn chủ yếu thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế cơ sở, không trực tiếp thẩm định dự toán chi phí hạ tầng. Điều này dẫn đến việc thiếu căn cứ để xác nhận đầy đủ chi phí thực tế làm cơ sở khấu trừ khi định giá đất.

Do đó, đề nghị sửa theo hướng chi phí xây dựng hạ tầng được xác định dựa trên dự toán thiết kế thi công đã được thẩm định. Cách tiếp cận này, sẽ tạo cơ sở rõ ràng hơn để xác định và khấu trừ chi phí hạ tầng thực tế của doanh nghiệp.

Đồng thời, với vai trò là nguồn lực quan trọng của quốc gia, đất đai cần được quản lý theo một nguyên tắc đủ rõ để Nhà nước có thể điều tiết thị trường. Đồng thời bổ sung nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quyết định và quản lý”, qua đó tạo cơ sở cho việc điều chỉnh giá đất phù hợp với diễn biến thực tế và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, dự thảo hiện chưa quy định đủ cụ thể. Dù Chính phủ sẽ tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn, Luật vẫn cần đặt ra một số nguyên tắc nền tảng, trong đó có thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất và điều kiện để thị trường biến động đến mức phải điều chỉnh hệ số K.

Đây không chỉ là vấn đề quản lý nhà nước mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng dự báo chi phí của doanh nghiệp. Khi các nguyên tắc thay đổi giá đất chưa đủ rõ, nhà đầu tư khó xác định tổng chi phí dự án và đánh giá hiệu quả đầu tư trong dài hạn.

Vì vậy, kiến nghị bổ sung vào Luật các nguyên tắc xác định và điều chỉnh hệ số K, bảo đảm việc áp dụng tại các địa phương có tính thống nhất, công khai và minh bạch.

Tránh chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu

Về căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, cần lưu ý sự liên thông giữa quy định tại Điều 50 và Điều 58 của dự thảo.

Trong khi Điều 50 đề cập văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu, Điều 58 lại trao cho HĐND cấp tỉnh quyền quyết định các tiêu chí thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Cách tiếp cận tại Điều 58 phù hợp hơn với thực tiễn và nên được giữ lại. Nếu áp dụng đồng thời cơ chế theo Điều 50 và Luật Đấu thầu, quá trình lựa chọn nhà đầu tư còn phải xem xét yếu tố giá trị thặng dư M3, có thể làm gia tăng khó khăn trong tổ chức thực hiện.

Để tránh chồng chéo giữa các quy định, đề nghị điều chỉnh Điều 50 theo hướng dẫn chiếu đến Điều 58, qua đó tạo sự thống nhất trong quá trình áp dụng.

Đối với các dự án đang trong giai đoạn chuyển tiếp, dự thảo quy định trường hợp chưa có quyết định giá đất theo Luật Đất đai 2024 thì UBND cấp tỉnh có thể quyết định tiếp tục áp dụng quy định cũ hoặc xác định giá đất theo Luật mới.

Tuy nhiên chỉ nên áp dụng cơ chế xác định giá đất theo Luật mới khi luật sửa đổi có hiệu lực. Cơ chế và phương pháp xác định giá đất giữa hai giai đoạn có nhiều điểm khác biệt. Nếu tiếp tục cho phép lựa chọn giữa cơ chế cũ và mới, các dự án chuyển tiếp có thể phát sinh sự không đồng nhất trong cách xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Trong cơ chế trước đây, việc xác định giá đất có sự tham gia của đơn vị tư vấn, trong khi cơ chế mới chuyển sang cách xác định dựa trên bảng giá đất và không còn cơ chế tư vấn xác định giá đất như trước.

Vì vậy, việc thống nhất áp dụng cơ chế mới được cho là sẽ giúp hạn chế tình trạng mỗi dự án sử dụng một phương pháp khác nhau, đồng thời tạo sự rõ ràng hơn cho cơ quan quản lý và doanh nghiệp trong quá trình thực hiện.

Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest