Chính sách - Quy hoạch

Cơ chế này dự kiến được Quốc hội hoàn thiện, triển khai trong năm 2027.

Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc Công ty Luật My Way, xung quanh vấn đề này.

- Theo ông, cơ chế Nhà nước mua lại dự án có thể tháo gỡ những vướng mắc pháp lý nào đối với các dự án “mắc kẹt” nhiều năm?

Có thể thấy chủ trương Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng đã đánh trúng vào một nghịch lý tồn tại dai dẳng trên thị trường bất động sản (BĐS) nhiều năm qua. Đó là thực trạng không ít dự án đã hoàn thiện phần lớn hạ tầng kỹ thuật, thậm chí đã xây dựng xong phần thô công trình, nhưng buộc phải dừng lại giữa chừng do chủ đầu tư gặp khó khăn.

Sự lãng phí này khiến Nhà nước thất thu ngân sách do đất không được đưa vào khai thác, sử dụng để tạo ra giá trị gia tăng, không phát sinh nguồn thu từ thuế, phí liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS.

Đối với các dự án nhà ở thương mại đã được bán cho khách hàng nhưng lại chậm bàn giao còn có thể phát sinh tranh chấp dân sự và giảm mất lòng tin của người dân vào việc mua nhà. Việc Nhà nước mua lại các dự án sẽ hạn chế khiếu kiện, tố cáo của nhóm khách hàng này.

Hơn hết, việc Nhà nước mua lại và tiếp tục triển khai Dự án sẽ góp phần quan trọng trong việc bổ sung quỹ nhà ở thương mại, đồng thời bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của những người đã mua nhà.

- Nếu thể chế hóa cơ chế này, cần quy định gì về điều kiện mua lại, định giá và quyền lợi các bên để bảo đảm minh bạch, hạn chế tranh chấp, thưa ông?

Thứ nhất, Luật Đất Đai cần sửa đổi theo hướng bỏ quy định về giá đất cụ thể, đồng thời không còn quy định về hoạt động tư vấn xác định giá đất và điều kiện hành nghề của tổ chức, cá nhân tư vấn định giá. Căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp sẽ được áp dụng qua cơ chế xác định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K). Theo đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ được niêm yết công khai trên cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, phù hợp với Nghị quyết số 21 NQ/TW.

Thứ hai, cần ban hành quy định cụ thể để những người đã mua căn hộ từ dự án BĐS được Nhà nước mua lại tiếp tục thực hiện được hợp đồng, thanh toán phần nghĩa vụ còn lại và nhận chính căn hộ của mình sau khi dự án được hoàn thành.

Thứ ba, áp dụng thuế suất cao đối với dự án bỏ hoang nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất. Dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi có thể áp dụng mức thuế suất lũy tiến đối với chủ đầu tư không chịu bàn giao dự án cho Nhà nước và tìm cách gia hạn dự án. Luật cũng cần ban hành cụ thể về tiêu chí, điều kiện để được xem là “đất bỏ hoang” và phải xét đến các nhu cầu chính đáng của chủ đầu tư.

Thứ tư, cần bổ sung các quy định về điều kiện để Nhà nước mua lại dự án. Theo đó, dự án đáp ứng các điều kiện nào thì Nhà nước sẽ tiến hành mua lại, giá mua lại được tính toán dựa trên cơ sở nào – không loại trừ việc mua lại các dự án 0 đồng như việc mua lại các ngân hàng thương mại trước kia.

Ngoài ra, cũng cần có các quy định về “mua lại bắt buộc” đối với những dự án ảnh hưởng đến quyền lợi của số đông (số lượng cụ thể) khách hàng, đã hoàn thành được tương đối (số % dự án cụ thể) để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, không lãng phí nguồn lực đất đai, tài sản dang dở.

- Theo ông, hành lang pháp lý xử lý dự án chậm triển khai cần dựa trên nguyên tắc nào để sử dụng đất hiệu quả và bảo đảm quyền lợi các bên?

Trước hết là tính công khai, khách quan, công bằng, minh bạch và kịp thời. Theo đó, Nghị quyết 21 NQ/TW đã nêu rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua ban hành các quy định về thu hồi đất, giao chất, cho thuê đất…

Chính vì đất đai là tài sản chung của toàn dân chứ không phải của riêng cơ quan quản lý hay chủ đầu tư dự án, nên đối với các dự án chậm triển khai được áp dụng cơ chế đặc biệt để đưa trở lại vận hành nhằm hình thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của Nhân dân - toàn bộ quá trình này cần được thực hiện công khai, minh bạch ngay từ khâu rà soát, lựa chọn dự án cho đến khâu triển khai, phân bổ kết quả sử dụng đất.

Người dân, với tư cách là chủ thể mà quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai hướng tới phục vụ, phải được tạo điều kiện tiếp cận đầy đủ thông tin, có quyền được biết về quỹ đất, quỹ nhà ở hình thành từ các dự án được xử lý theo cơ chế này, cũng như điều kiện, tiêu chí để được tiếp cận nguồn lực đó.

Bên cạnh đó, các bộ, ban ngành, cơ quan có liên quan cần đôn đốc chỉ đạo rà soát, tăng cường cơ chế hậu kiểm, phân loại tổng thể các dự án còn tồn đọng để xử lý dứt điểm.

Bên cạnh đó, mỗi cơ quan đều chịu trách nhiệm đối với việc tổng hợp báo cáo, dữ liệu về dữ án chậm triển khai; tăng cường, chủ động chuyển thông tin, vướng mắc của từng dự án tồn đọng đến bộ, cơ quan quản lý ngành, lĩnh vực chuyên ngành để giải quyết dứt điểm khó khăn cũng như có chính sách để xử lý theo quy định.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Diệu Hoa thực hiện