Tài chính doanh nghiệp
Bất động sản huy động trái phiếu với lãi suất tới 13%/năm
Trong khi lãi suất trái phiếu của nhiều ngân hàng đang ở mức dưới 10%/năm, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn đáng kể, với nhiều lô trái phiếu mới có lãi suất 12,5-13%/năm.
Mặt bằng vốn đắt đỏ diễn ra cùng lúc áp lực đáo hạn gia tăng, khiến bài toán dòng tiền trở thành thách thức lớn với doanh nghiệp địa ốc trong những tháng cuối năm.
Mặt bằng lãi suất trái phiếu tăng
Sự khác biệt về chi phí huy động vốn đang thể hiện rõ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trong tháng 8, nhiều ngân hàng vẫn huy động được nguồn vốn với mức lãi suất thấp hơn đáng kể so với các doanh nghiệp bất động sản, trong khi nhu cầu vốn của nhóm địa ốc vẫn ở mức cao.
Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội và Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, từ đầu tháng 8 đến ngày 25/8, thị trường ghi nhận 28 lô trái phiếu phát hành với tổng giá trị khoảng 28.700 tỷ đồng. Trong đó, các lô trái phiếu thuộc nhóm ngân hàng phát hành trong thời gian này chủ yếu có lãi suất khoảng 7,87-8,2%/năm. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản đang phải trả mức lãi cao hơn nhiều.
Đơn cử Vinhomes phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, với lãi suất 12,5%/năm trong hai kỳ đầu. Tandoland cũng huy động 258 tỷ đồng qua trái phiếu kỳ hạn 5 năm, với lãi suất lên tới 13%/năm trong hai kỳ đầu.
Như vậy, so với mức 7,87-8,2%/năm của các ngân hàng quốc doanh, chi phí huy động của những lô trái phiếu bất động sản nói trên cao hơn khoảng 4-5 điểm phần trăm. Đây không chỉ là sự khác biệt về mức lãi suất niêm yết mà còn phản ánh mức độ khác nhau về chi phí vốn giữa các nhóm phát hành. Với doanh nghiệp bất động sản, việc phải trả lãi cao hơn đồng nghĩa chi phí tài chính lớn hơn trong quá trình huy động nguồn vốn mới.
Diễn biến trong tháng 8 nằm trong xu hướng chi phí vốn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng lên so với năm trước. Theo MBS Research, lãi suất bình quân gia quyền trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm đạt khoảng 9,5%/năm, tăng 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, mức lãi suất của nhóm bất động sản còn cao hơn mặt bằng chung. Toàn bộ trái phiếu bất động sản phát hành trong tháng 7 đều có lãi suất 12,5%/năm.
Điều này cho thấy doanh nghiệp địa ốc đang phải chấp nhận một mức giá vốn tương đối cao để tiếp tục huy động qua kênh trái phiếu. Trong bối cảnh dòng tiền dự án phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, triển khai và khả năng bán hàng, lãi suất cao có thể làm gia tăng đáng kể chi phí tài chính của doanh nghiệp.
Đặc biệt, với những doanh nghiệp sử dụng trái phiếu để cơ cấu lại các khoản nợ đến hạn, mức lãi suất mới cao sẽ khiến chi phí đảo nợ tăng lên. Khi đó, việc huy động được vốn không đồng nghĩa với việc áp lực tài chính được giải quyết hoàn toàn.
Áp lực đáo hạn làm bài toán vốn thêm khó
Sức ép về chi phí vốn diễn ra trong bối cảnh nhu cầu huy động của doanh nghiệp bất động sản vẫn rất lớn.
.jpg)
Trong 7 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 322.300 tỷ đồng, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm trước. Ngân hàng dẫn đầu với khoảng 156.000 tỷ đồng, chiếm 48,5% tổng phát hành. Đáng chú ý, bất động sản đứng ngay sau với khoảng 141.100 tỷ đồng, tương đương 43,8% tổng giá trị phát hành. So với cùng kỳ năm 2025, lượng trái phiếu bất động sản phát hành tăng tới 224%.
Con số này cho thấy nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc vẫn rất lớn, bất chấp chi phí huy động đang ở mức cao. Tuy nhiên, tốc độ phát hành đã có dấu hiệu chậm lại. Riêng tháng 7, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành khoảng 41.000 tỷ đồng, giảm 69% so với tháng trước.
Nếu chi phí huy động mới đã cao, áp lực thanh toán các khoản trái phiếu cũ đến hạn càng khiến bài toán dòng tiền trở nên đáng chú ý.
Theo FiinGroup, trong tháng 8, các doanh nghiệp ngoài ngân hàng dự kiến phải thanh toán khoảng 12.900 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu đến hạn, tăng 40% so với tháng 7.
Bất động sản chiếm gần một nửa số này, với khoảng 6.400 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng tới 144% so với tháng trước. Một số doanh nghiệp có giá trị trái phiếu đến hạn lớn gồm Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn khoảng 1.900 tỷ đồng, Hưng Thịnh Land khoảng 1.800 tỷ đồng và Tổng công ty Đô thị Kinh Bắc khoảng 1.000 tỷ đồng.
Việc lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn tăng mạnh trong khi mặt bằng lãi suất huy động mới ở mức cao tạo ra sức ép kép đối với doanh nghiệp: vừa phải tìm nguồn tiền để thanh toán nghĩa vụ cũ, vừa phải chấp nhận chi phí cao nếu sử dụng kênh trái phiếu để huy động hoặc cơ cấu lại nguồn vốn.
Áp lực này được dự báo còn rõ hơn trong những tháng cuối năm. Từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, các doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán gần 59.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.
Tháng 12/2026 được dự báo là điểm rơi lớn nhất của áp lực đáo hạn. Đây cũng là thời điểm khả năng tạo dòng tiền của doanh nghiệp sẽ có vai trò quan trọng trong việc quyết định phương án thanh toán nợ.
Nếu tính cả khối ngân hàng và phi ngân hàng, tổng giá trị trái phiếu dự kiến phải thanh toán trong giai đoạn từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026 lên gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.
Với doanh nghiệp địa ốc, đây được đánh giá là giai đoạn mà chi phí vốn và nghĩa vụ đáo hạn cùng tạo sức ép lên dòng tiền. Khi lãi suất trái phiếu mới có thể lên tới 12,5-13%/năm, việc tiếp tục huy động để xử lý các khoản nợ đến hạn sẽ trở nên tốn kém hơn.
Theo các chuyên gia, khả năng bán hàng, thu tiền từ dự án, cơ cấu lại nợ và kiểm soát chi phí tài chính sẽ là những yếu tố quyết định sức chịu đựng của doanh nghiệp trong phần còn lại của năm. Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp có dòng tiền thực và dự án đủ điều kiện triển khai sẽ có lợi thế hơn trong việc đáp ứng nghĩa vụ tài chính, trong khi các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay và tái huy động trái phiếu sẽ chịu áp lực lớn hơn.