Nghiên cứu - Trao đổi
Sửa Luật Đất đai: Cần gỡ “điểm nghẽn” trong tiếp cận đất đai
Để thúc đẩy khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực, tránh chồng chéo pháp luật, góp ý sửa đổi Luật Đất đai, đại diện cộng đồng doanh nghiệp bệnh viện tư nhân đề xuất, cần có cơ chế rõ ràng về ưu đãi, phương thức tiếp cận đất đai.
Theo đó, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được cho là cần thiết nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương mới của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, tháo gỡ các điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng đất, khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, từ thực tiễn hoạt động, đại diện cộng đồng doanh nghiệp bệnh viện tư nhân cũng đã chỉ ra những tồn tại và hướng khắc phục trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai.
Tham gia góp ý tại Hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vừa qua, đối chiếu Dự thảo Luật Đất đai (bản 11/8/2026) và Nghị quyết 261/2025/QH15, ông Trần Tiến Quân, Phó Chủ tịch, kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam bày tỏ, đặt mình vào vị trí một nhà đầu tư đang chuẩn bị nguồn lực cho một dự án bệnh viện tư nhân, tôi nhận thấy một “bức tranh” pháp lý đầy hứa hẹn nhưng cũng không ít điểm nghẽn giữa hai văn bản.
Cụ thể, theo ông Quân, hiện nay, dự án y tế đang đứng trước hai “cửa” tiếp cận: Nhà nước thu hồi đất (theo Điều 35 Dự thảo Luật) hoặc tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (theo Điều 59). Đặc biệt, Nghị quyết 261/2025/QH15 (Điều 6.3) mang lại một “đặc quyền” rất lớn: Nếu là đất công dôi dư, nhà đầu tư được chuyển mục đích sang y tế mà không cần căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tuy nhiên, một xung đột pháp lý đang hiện hữu, khoản 3 Điều 55 Dự thảo Luật vẫn cứng nhắc yêu cầu việc chuyển mục đích phải “phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp xã”. Nếu không được làm rõ, ưu thế từ Nghị quyết 261/2025/QH15 sẽ bị vô hiệu hóa bởi sự chồng chéo này.
Do đó, ông Quân đề nghị, bổ sung tại Điều 55 Dự thảo Luật quy định ngoại lệ đối với trường hợp các Nghị quyết của Quốc hội có quy định khác về điều kiện chuyển mục đích, đồng thời bổ sung vào Điều 59 quyền lựa chọn phương thức tiếp cận (thu hồi hay thỏa thuận) của nhà đầu tư ngay tại bước xin chủ trương đầu tư.
Bên cạnh đó, liên quan đến nguy cơ “đứt gãy” cơ chế miễn đấu giá, đấu thầu, ông Quân cho rằng, đây là nỗi lo lớn nhất của nhà đầu tư khi hiện tại Nghị quyết 254/2025/QH15 đang cho phép dự án không dùng vốn ngân sách đã có nhà đầu tư được giao đất không qua đấu giá. Thế nhưng, Điều 99 Dự thảo Luật lại dự kiến bãi bỏ cơ chế này từ 01/3/2027 mà không “luật hóa” đầy đủ tại Điều 56. Trong khi đó, Nghị quyết 261/2025/QH15 hoàn toàn "im lặng" về đấu giá.
“Nếu chỉ dựa trên hai văn bản này, nhà đầu tư mặc định phải đối mặt với rủi ro đấu giá ngay cả khi đã tự thỏa thuận đất thành công”, ông Quân bày tỏ.
Vì vậy, ông Quân kiến nghị, bổ sung vào khoản 2 Điều 56 Dự thảo Luật trường hợp: Không đấu giá, đấu thầu đối với dự án thuộc diện thu hồi đất nhưng không dùng vốn ngân sách đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, theo ông Quân, nhà đầu tư đang đứng trước hai con đường: Điều 74 Dự thảo Luật (yêu cầu phải thuộc “lĩnh vực ưu đãi đầu tư” theo Luật Đầu tư) và Điều 6.3 Nghị quyết 261/2025/QH15 (cho miễn, giảm trực tiếp cho đất y tế).
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra: Đây là hai cơ chế độc lập hay phải thỏa mãn cả hai? Nếu không được làm rõ, cấp thực thi sẽ có xu hướng yêu cầu nhà đầu tư phải chứng minh mình thuộc danh mục ưu đãi của Chính phủ - vốn thường chậm được cập nhật so với các nghị quyết chuyên đề của Quốc hội.
“Tôi đề xuất bổ sung một khoản mới vào Điều 74, xác nhận các cơ chế miễn giảm tại các Nghị quyết chuyên đề của Quốc hội là cơ chế độc lập, nhà đầu tư chỉ cần thỏa mãn điều kiện tại Nghị quyết đó là được hưởng ưu đãi mà không cần đối chiếu lại Luật Đầu tư”, ông Quân góp ý.
Cũng theo ông Quân, Nghị quyết 261/2025/QH15 hứa hẹn thủ tục rút gọn cho giao đất, cho thuê đất y tế, nhưng trình tự này lại do Chính phủ quy định. Trong khi đó, Dự thảo Luật Đất đai chưa có quy định mang tính “mở đường” cho các thủ tục đặc thù này.
Để tránh việc “rút gọn trên giấy”, ông Quân cho rằng, cần có một sự liên kết chặt chẽ hơn. Theo đó, Dự thảo Luật cần ghi nhận các trình tự, thủ tục đặc thù do Quốc hội quyết định sẽ được áp dụng ưu tiên, tạo hành lang vững chắc cho Chính phủ ban hành các Nghị định hướng dẫn sau này.
Ngoài ra, về hiệu lực xuyên suốt của Nghị quyết chuyên đề, ông Quân cho biết, Điều 4 Dự thảo Luật đã ghi nhận nguyên tắc không để Luật Đất đai lấn át các cơ chế đặc thù. Tuy nhiên, tại Điều 99 (Điều khoản thi hành), trong khi Nghị quyết 254/2025/QH15 được xử lý rất chi tiết thì Nghị quyết 261/2025/QH15 lại hoàn toàn bị bỏ quên. Sự thiếu sót này sẽ tạo ra tâm lý bất an cho nhà đầu tư và sự lúng túng cho địa phương khi áp dụng Nghị quyết 261/2025/QH15 sau ngày 01/3/2027.
Vì vậy, Phó Chủ tịch, kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam đề nghị, bổ sung một khoản tại Điều 99, minh thị xác nhận các cơ chế, chính sách đất đai tại Nghị quyết 261/2025/QH15 tiếp tục có hiệu lực thi hành sau khi Luật Đất đai mới ban hành.