24h

Không ít giao dịch nhà đất vẫn tồn tại tình trạng người mua, người bán thỏa thuận một mức giá nhưng khi lập hợp đồng công chứng lại ghi mức thấp hơn. Chẳng hạn, căn nhà được mua bán với giá vài tỷ đồng nhưng hợp đồng chỉ ghi vài trăm triệu hoặc một, hai tỷ đồng.

Lý do thường khá đơn giản: ghi giá thấp để giảm số thuế, lệ phí phải nộp. Nhưng điều người mua và người bán dễ bỏ qua là: nếu sau này xảy ra tranh chấp, số tiền thực tế đã giao nhận sẽ được chứng minh bằng cách nào?

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh nội dung này, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, đây là một trong những rủi ro đáng lưu ý của việc mua bán nhà đất “hai giá”. Bởi khi giao dịch thuận lợi, hai bên đều thừa nhận giá thật nên thường không thấy vấn đề. Đến khi xảy ra mâu thuẫn, những gì từng được hai bên cùng thống nhất có thể lại trở thành nội dung tranh chấp.

Luật sư Biên dẫn một vụ việc thực tế từng được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao xem xét. Một khu đất rộng hơn 1.200 m² được bên bán cho rằng đã thỏa thuận chuyển nhượng với giá 3,2 tỷ đồng. Thế nhưng khi lập hợp đồng công chứng, giá chuyển nhượng chỉ được ghi 200 triệu đồng để chịu thuế thấp.

Đất sau đó đã được sang tên cho bên mua, nhưng rắc rối xuất hiện khi hai bên xảy ra tranh chấp. Bên bán cho rằng chưa nhận được tiền chuyển nhượng. Phía bên mua ban đầu cho rằng đã trả đủ 200 triệu đồng ghi trong hợp đồng, nhưng sau đó lại trình bày đã thanh toán nhiều lần với tổng cộng 2,2 tỷ đồng.

Như vậy, từ một giao dịch lại xuất hiện những con số rất khác nhau: 200 triệu đồng trên hợp đồng, 2,2 tỷ đồng được cho là đã thanh toán và 3,2 tỷ đồng được cho là giá chuyển nhượng thực tế.

Kết quả định giá khu đất trong quá trình giải quyết vụ án cũng ở mức hơn 3 tỷ đồng. Hội đồng Thẩm phán xác định mức giá 200 triệu đồng ghi trong hợp đồng là giả tạo nhằm che giấu mức giá cao hơn để chịu thuế thấp. Đáng chú ý, các bên lại không thống nhất được giá chuyển nhượng thực tế và cũng không có đủ tài liệu để xác định chính xác mức giá thật.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, vụ việc này là một cảnh báo rõ ràng đối với những người vẫn cho rằng ghi giá thấp trong hợp đồng công chứng đơn giản chỉ là cách giảm một khoản thuế.

“Lúc mua bán thuận lợi, hai bên đều biết căn nhà, thửa đất được bán bao nhiêu tiền nên có thể nghĩ ghi thấp giá cũng không ảnh hưởng gì. Nhưng đến khi xảy ra tranh chấp, một bên nói đã trả tiền, bên kia nói chưa nhận hoặc mỗi bên đưa ra một con số khác nhau thì lúc đó phải có chứng cứ để chứng minh”, Luật sư Biên phân tích.

Tiền đã giao, nhưng lấy gì để chứng minh?

Trong các giao dịch “hai giá”, phần tiền không được phản ánh trong hợp đồng là một trong những rủi ro lớn nhất.

Chẳng hạn, một căn nhà được mua với giá 5 tỷ đồng nhưng hợp đồng công chứng chỉ ghi 2 tỷ đồng. Nếu 3 tỷ đồng còn lại được giao bằng tiền mặt mà không có giấy nhận tiền, chứng từ hoặc tài liệu khác để chứng minh, tranh chấp có thể trở nên rất phức tạp nếu người bán sau đó phủ nhận đã nhận khoản tiền này.

Ngược lại, nếu quá trình thanh toán được thể hiện qua hợp đồng đặt cọc, chứng từ chuyển khoản, giấy nhận tiền, nội dung trao đổi hoặc những tài liệu hợp pháp khác, đây có thể là căn cứ để xem xét khi xảy ra tranh chấp.

Dù vậy, việc có những tài liệu này không đồng nghĩa với việc người mua, người bán có thể yên tâm ghi một mức giá khác trong hợp đồng công chứng. Theo luật sư, khi tranh chấp xảy ra, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét toàn bộ quá trình giao dịch để xác định thỏa thuận thực sự giữa các bên, số tiền đã giao nhận và những vấn đề pháp lý liên quan.

Nói cách khác, càng tạo ra nhiều mức giá cho cùng một giao dịch, chính các bên càng làm cho việc bảo vệ quyền lợi của mình trở nên phức tạp.

Rủi ro cũng không dừng lại ở chuyện chứng minh tiền. Luật sư Biên cho biết, theo quy định pháp luật dân sự hiện hành, nếu có căn cứ xác định một giao dịch được xác lập giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, vấn đề hiệu lực của giao dịch có thể được xem xét. Trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có thể phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và giải quyết những hậu quả phát sinh.

Với một căn nhà hay thửa đất trị giá hàng tỷ đồng, tranh chấp về giá thực tế, số tiền đã giao nhận hay hậu quả của một giao dịch bị tuyên vô hiệu có thể phức tạp hơn rất nhiều so với khoản thuế mà các bên muốn giảm tại thời điểm mua bán.

Đặc biệt, người mua không nên nghĩ việc ghi thấp giá chủ yếu có lợi cho người bán và không ảnh hưởng đến mình. Người mua là bên bỏ tiền để nhận tài sản. Nếu mua nhà 5 tỷ đồng nhưng ký hợp đồng chỉ ghi 2 tỷ đồng, chính người mua đã chấp nhận để giấy tờ quan trọng của giao dịch thể hiện một con số thấp hơn số tiền thực tế bỏ ra.

Nếu mọi việc suôn sẻ, sự chênh lệch ấy có thể chưa gây ra vấn đề. Nhưng khi tranh chấp xuất hiện, phần tiền không được phản ánh trong hợp đồng có thể trở thành một trong những nội dung phải mất nhiều thời gian, công sức để chứng minh.

Luật sư Nguyễn Đức Biên khuyến cáo người mua và người bán nên ghi đúng giá trị chuyển nhượng thực tế trong hợp đồng, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí theo quy định.

“Đừng vì muốn giảm một khoản thuế trước mắt mà tự tạo rủi ro cho một tài sản trị giá hàng tỷ đồng. Ghi đúng giá mua bán và lưu giữ đầy đủ chứng từ thanh toán vẫn là cách an toàn nhất để bảo vệ chính mình nếu sau này phát sinh tranh chấp”, Luật sư Biên nhấn mạnh.

Nguyễn Giang