Thị trường
Thanh khoản trở thành phép thử của thị trường bất động sản
Nguồn cung bất động sản tăng mạnh nhưng giao dịch giảm, tồn kho đi lên và chi phí vốn còn cao khiến sức hấp thụ trở thành áp lực lớn hơn với thị trường.
Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 cả nước ghi nhận 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.
Áp lực hấp thụ
Trong đó, chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước và 77,1% cùng kỳ. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, chỉ bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm ngoái.
Trái với diễn biến giao dịch, nguồn cung dự án lại tăng khá mạnh. Trong quý II, có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với khoảng 103.205 căn, tăng 194,8% so với quý trước và gấp hơn ba lần cùng kỳ năm 2025. Cùng thời gian này, 131 dự án với khoảng 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và 39 dự án hoàn thành.
Nguồn hàng được bổ sung nhanh hơn trong khi lượng giao dịch suy giảm đang khiến sức hấp thụ trở thành vấn đề đáng chú ý, nhất là khi tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng.
Số liệu tổng hợp từ 25/34 địa phương cho thấy tồn kho tại các dự án trong quý II đạt khoảng 39.284 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng khoảng 22,2% so với quý I; nhà ở riêng lẻ đạt 15.313 căn, tăng 46,4%; đất nền đạt 11.148 nền, tăng khoảng 25,4%. Lượng hàng chưa tiêu thụ tăng không đồng nghĩa nhu cầu nhà ở suy giảm, nhưng phản ánh rõ hơn khoảng cách giữa sản phẩm được đưa ra thị trường, mặt bằng giá và khả năng chi trả của người mua.
Khoảng cách này càng đáng chú ý khi giá bất động sản tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, dù thị trường thứ cấp đã bắt đầu có sự điều chỉnh. Bộ Xây dựng thông tin, giá căn hộ bình quân trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m2, TP HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.
Với đất nền, giá giao dịch giảm khoảng 2-3% so với quý I. Một số sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra ghi nhận mức điều chỉnh mạnh hơn. Tuy nhiên, mức giảm này chưa đủ tạo ra thay đổi đáng kể về khả năng tiếp cận bất động sản, trong khi chi phí vốn tiếp tục gây sức ép lên sức mua.
Theo Bộ Xây dựng, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, một số khoản vay theo lãi suất thả nổi có thể lên tới 15-16%/năm. Mặt bằng lãi suất này tác động đồng thời đến người mua và chủ đầu tư, vừa thu hẹp khả năng vay mua nhà, vừa làm tăng chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest cho rằng, lãi suất tín dụng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản. Theo ông Hiệp, nguồn cung năm 2026 có thể tiếp tục tăng khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, nhưng nếu tín dụng không thông suốt hoặc lãi suất duy trì ở mức cao, thanh khoản khó phục hồi tương ứng. Cả người mua nhà và chủ đầu tư đều phụ thuộc khá lớn vào vốn vay ngân hàng, do đó chi phí tín dụng tăng sẽ vừa đẩy chi phí phát triển dự án lên, vừa làm giảm khả năng mua nhà.
Sức ép vì vậy không chỉ nằm ở tốc độ bán hàng. Khi nguồn hàng mới tiếp tục được bổ sung nhưng thời gian tiêu thụ kéo dài, lượng vốn nằm tại dự án cũng tăng lên, trong khi chi phí tài chính vẫn phát sinh. Bài toán của doanh nghiệp theo đó không còn dừng ở việc đưa được sản phẩm ra thị trường mà là sản phẩm có thể được hấp thụ ở mức giá nào và trong khoảng thời gian bao lâu.
Sức mua chọn lọc
Trong bối cảnh thanh khoản chung suy giảm, nhu cầu trên thị trường cũng đang có sự dịch chuyển rõ hơn giữa các phân khúc.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, chung cư chiếm khoảng 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trong quý II/2026, cao hơn đất nền 23% và nhà riêng 22%.
Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TP HCM mới, chung cư duy trì tỷ trọng khoảng 34-36% trong nửa đầu năm, còn đất nền ở mức 13-14%. Dòng quan tâm đang nghiêng nhiều hơn về các sản phẩm có khả năng sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối và khả năng khai thác ổn định, thay vì chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn trong quý II cũng ghi nhận 53% người được hỏi đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong sáu tháng tới, cao hơn nhà riêng 25% và đất nền 11%. Trong nửa đầu năm 2026, khoảng 66% nhu cầu mua chung cư phục vụ mục đích ở thực, tăng từ 64% cùng kỳ năm 2025. Trong nhóm mua để đầu tư, 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nhận định, người mua ngày càng coi trọng khả năng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống. Ngay trong cùng một phân khúc, sức cầu cũng phân hóa rõ giữa những dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện và những sản phẩm thiếu kết nối hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá.
Sự thay đổi trong hành vi người mua đang tạo thêm áp lực điều chỉnh cơ cấu sản phẩm đối với doanh nghiệp. Khi thanh khoản giảm, các sản phẩm có tổng giá trị cao hoặc cách xa khả năng chi trả dễ kéo dài chu kỳ bán hàng, đồng nghĩa vốn bị giữ lại lâu hơn tại dự án. Ở chiều ngược lại, những sản phẩm bám sát nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và khả năng khai thác rõ ràng đang có lợi thế hơn về thanh khoản.
Yêu cầu này cũng cần được đặt song song với quá trình khơi thông nguồn cung. Bộ Xây dựng xác định thời gian tới tiếp tục xử lý các dự án tồn đọng, hoàn thiện chính sách về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Khi nguồn cung tiếp tục được cải thiện, vấn đề của thị trường sẽ không chỉ nằm ở số lượng dự án được triển khai, mà ngày càng phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm, mặt bằng giá và khả năng hấp thụ thực tế. Với doanh nghiệp, thanh khoản vì vậy gắn trực tiếp với khả năng định vị sản phẩm, kiểm soát giá bán và rút ngắn vòng quay vốn trong một thị trường mà người mua đang ngày càng chọn lọc hơn.