Thị trường

Ngày 4/9, Sở Xây dựng Đồng Nai công bố 312 căn nhà ở thấp tầng thuộc một phần Khu số 2, Khu đô thị Aqua Waterfront City đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cùng ngày, 1.568 căn tại Phân khu 2 và 1.310 căn tại Phân khu 5 của Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng cũng được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Nguồn hàng tăng, sức mua chậm

Tại Quảng Ninh, Sở Xây dựng trước đó đã xác nhận hơn 2.000 căn nhà ở hình thành trong tương lai tại Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh đủ điều kiện bán từ tháng 4/2026.

Nguồn hàng mới không chỉ đến từ các dự án vừa hoàn tất điều kiện kinh doanh mà còn từ những dự án đang được nối lại tiến độ. Tại TP HCM, ngày 22/8, Novaland khởi công Tropic Tower, phân khu cao tầng thuộc Khu đô thị Tropic Riverside tại phường Long Trường với khoảng 250 sản phẩm.

Nhịp trở lại của các dự án cho thấy nguồn cung đang được bổ sung nhanh hơn sau một thời gian dài thị trường thiếu hàng. Tuy nhiên, tốc độ tiêu thụ lại chưa đi cùng nhịp này.

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với khoảng 103.205 căn. Cùng kỳ, 131 dự án với 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong khi nguồn hàng mở rộng, giao dịch lại giảm. Trong quý này, cả nước ghi nhận 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025.

Khoảng cách này cũng phản ánh qua lượng tồn kho. Tại 25/34 địa phương có báo cáo, lượng bất động sản tồn kho của chủ đầu tư vào khoảng 39.284 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý trước; nhà ở riêng lẻ 15.313 căn, tăng 46,4%; đất nền 11.148 nền, tăng 25,4%.

Bộ Xây dựng nhận định, thanh khoản cuối quý II tiếp tục xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp đang gây áp lực lên dòng tiền và tồn kho của doanh nghiệp.

Diễn biến tại Hà Nội cho thấy rõ hơn sự chênh lệch giữa lượng hàng mới và sức mua. CBRE ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được bán trong quý II, tương đương khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, thấp đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi sức hấp thụ thường vượt 90%.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, khi nguồn cung tăng nhưng thanh khoản chững lại. Trong khi đó, lượng hàng mới vẫn tiếp tục mở rộng. Riêng thị trường căn hộ Hà Nội, khoảng 16.600 căn được mở bán trong nửa đầu năm, mức cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2020.

Khi nguồn cung tiếp tục tăng nhưng tốc độ tiêu thụ chậm hơn, áp lực không chỉ nằm ở lượng hàng chưa bán mà còn chuyển trực tiếp sang khả năng xoay vòng dòng tiền và duy trì tiến độ dự án của doanh nghiệp.

Thích ứng trong bối cảnh mới

Ở phía doanh nghiệp, sức ép này buộc chiến lược phát triển phải thay đổi theo hướng sát hơn với nhu cầu thực và khả năng chi trả. Ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Property cho rằng, dòng tiền trên thị trường đang trở nên chọn lọc hơn. Người mua và nhà đầu tư ngày càng thận trọng, đánh giá kỹ hơn vị trí, pháp lý, chất lượng sản phẩm, năng lực chủ đầu tư cũng như khả năng khai thác trong dài hạn.

Theo ông Dũng, thị trường đã chuyển từ giai đoạn “bán những gì mình có” sang yêu cầu “phải tạo ra đúng những gì thị trường cần”. Thực tế, khi giá bán vượt quá khả năng hấp thụ của nhóm khách hàng mục tiêu, nhu cầu có thể vẫn tồn tại nhưng khó chuyển thành giao dịch.

Áp lực cạnh tranh sẽ rõ hơn khi nguồn cung tiếp tục mở rộng. Ông Dũng lưu ý, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản sẽ tăng tương ứng. Khi tốc độ gia tăng nguồn cung nhanh hơn tốc độ hấp thụ, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và đơn vị phân phối sẽ rõ nét hơn, không chỉ ở giá bán mà còn ở chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán, hỗ trợ tài chính và chất lượng sản phẩm.

Theo dự báo của BHS Property, riêng phân khúc nhà ở, tổng nguồn cung trong nửa cuối năm 2026 có thể đạt gần 100.000 sản phẩm trên cả nước.

Trước sự thay đổi của sức mua, ông Dũng chia sẻ, nhiều chủ đầu tư đã chủ động thích ứng thông qua việc linh hoạt hơn về chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán và các chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua. Việc điều chỉnh sản phẩm và phương thức bán hàng theo nhu cầu thực tế sẽ góp phần thu hẹp khoảng cách giữa giá kỳ vọng và sức mua.

Về phía doanh nghiệp, theo ông, “cuộc chơi” hiện nay không còn nằm ở việc bán được hàng bằng mọi giá mà ở khả năng tạo ra những sản phẩm thực sự phù hợp với nhu cầu thị trường. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp xây dựng chiến lược phát triển dựa trên năng lực tài chính, cơ cấu giá bán hợp lý, kiểm soát hiệu quả dòng tiền và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Trong bối cảnh nguồn hàng trở lại nhưng sức hấp thụ phân hóa, việc dự án được tái khởi động hay đủ điều kiện kinh doanh mới chỉ mở ra khả năng đưa sản phẩm ra thị trường. Khả năng chuyển nguồn cung thành giao dịch sẽ phụ thuộc ngày càng lớn vào mức độ phù hợp giữa sản phẩm, giá bán và sức mua thực tế.

Mẫn Nhi