Nghiên cứu - Trao đổi

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong số những nội dung được đề xuất, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đáng chú ý bởi tác động trực tiếp đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Theo dự thảo, trường hợp người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ. Trong thời gian chờ bố trí đất ở hoặc nhà ở tại chỗ, người dân được bố trí nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà.

So với Luật Đất đai 2024 hiện hành, đề xuất này mở rộng thêm trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án khu dân cư nông thôn. Luật hiện hành đã quy định người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ.

Đây là thay đổi đáng chú ý bởi với đất ở, việc thu hồi không chỉ liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất mà còn tác động trực tiếp đến nơi cư trú, sinh kế và điều kiện sinh hoạt của người dân. Khả năng được bố trí tái định cư ngay tại khu vực dự án có thể hạn chế những xáo trộn khi phải chuyển đến một nơi ở hoàn toàn mới.

Tuy nhiên, phạm vi được đề xuất cũng đặt ra vấn đề cần tiếp tục xem xét: nếu cùng là đất ở bị Nhà nước thu hồi và khu đất sau đó được sử dụng để phát triển dự án có chức năng nhà ở, cơ hội tái định cư tại chỗ có nên phụ thuộc chủ yếu vào việc dự án được xác định là khu đô thị hay khu dân cư nông thôn?

Là một chuyên gia tư vấn pháp lý bất động sản, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, việc mở rộng trường hợp được tái định cư tại chỗ là hướng tiếp cận tích cực. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không chỉ giải quyết quyền lợi về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất mà còn phải hướng tới bảo đảm điều kiện để người dân ổn định cuộc sống.

Theo Luật sư Biên, đối với đất ở, việc phải di chuyển khỏi nơi đã sinh sống lâu dài có thể kéo theo những thay đổi về sinh kế, hoạt động kinh doanh, học tập và điều kiện sinh hoạt. Vì vậy, nếu điều kiện thực tế cho phép, tái định cư tại chỗ có thể giúp giảm đáng kể những xáo trộn này.

“Trường hợp đất được thu hồi để hình thành một khu vực có chức năng nhà ở và dự án có khả năng bố trí quỹ đất, quỹ nhà phù hợp thì việc tạo điều kiện để người từng sinh sống tại đó được tái định cư tại chỗ là vấn đề nên được ưu tiên xem xét”, Luật sư Biên nhận định.

Đáng lưu ý, trên thực tế có thể có những dự án nhà ở thương mại không thuộc hoặc không đáp ứng tiêu chí để xác định là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Khi đó, đặt ra câu hỏi về cơ chế tái định cư đối với người có đất ở bị thu hồi để thực hiện những dự án này.

Luật sư Nguyễn Đức Biên phân tích, nếu cùng bị thu hồi đất ở, khu đất sau thu hồi đều được sử dụng để phát triển dự án có chức năng nhà ở nhưng cơ hội được tái định cư tại chỗ lại khác nhau do loại hình dự án thì đây là vấn đề cần được cân nhắc trong quá trình hoàn thiện chính sách.

“Điều cần quan tâm là mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và điều kiện thực tế của dự án. Nếu khu đất tiếp tục được phát triển để hình thành nhà ở và có khả năng bố trí quỹ đất, quỹ nhà thì nên nghiên cứu cơ chế phù hợp để người bị thu hồi đất có thêm cơ hội lựa chọn tái định cư tại chỗ”, Luật sư Biên nói.

Dù vậy, mở rộng phạm vi áp dụng không có nghĩa mọi dự án có chức năng nhà ở đều phải thực hiện một cơ chế giống nhau.

Theo Luật sư Biên, nếu tiếp tục mở rộng, pháp luật cần xác lập những điều kiện cụ thể, trên cơ sở mục đích sử dụng đất sau thu hồi, khả năng bố trí quỹ đất ở, nhà ở, điều kiện hạ tầng, phương án tái định cư và nhu cầu thực tế của người có đất bị thu hồi.

“Những trường hợp có điều kiện và hoàn cảnh pháp lý tương đồng thì quyền lợi của người có đất bị thu hồi cũng cần được xem xét trên những nguyên tắc tương đồng. Nếu có sự khác biệt về chính sách thì sự khác biệt đó phải dựa trên những căn cứ thực tế và pháp lý hợp lý”, Luật sư Biên phân tích.

Bên cạnh phạm vi áp dụng, quyền lựa chọn của người có đất bị thu hồi cũng là yếu tố cần được tính đến. Không phải trường hợp nào người dân cũng có nhu cầu quay trở lại khu vực cũ; có người lựa chọn nhận tiền hoặc chuyển đến nơi ở khác phù hợp hơn. Vì vậy, tái định cư tại chỗ nên là một phương án thực chất để người dân lựa chọn khi đáp ứng các điều kiện, thay vì được hiểu như một phương án bắt buộc.

Luật sư Nguyễn Đức Biên cũng lưu ý, nếu áp dụng tái định cư tại chỗ, những vấn đề liên quan đến vị trí, diện tích, giá trị đất hoặc nhà được bố trí, thời điểm bàn giao, nghĩa vụ tài chính và cách xử lý phần chênh lệch cần được quy định rõ. Đây là những yếu tố trực tiếp quyết định chính sách có thực sự bảo đảm quyền lợi cho người dân khi đi vào thực tế hay không.

Theo Luật sư Biên, việc dự thảo mở rộng cơ chế tái định cư tại chỗ đối với dự án khu dân cư nông thôn là bước tiến đáng ghi nhận. Song trong quá trình hoàn thiện dự luật, có thể tiếp tục nghiên cứu phạm vi áp dụng theo hướng không chỉ nhìn vào loại hình dự án mà còn xem xét mục đích sử dụng đất sau thu hồi và khả năng bố trí tái định cư thực tế.

“Bởi vấn đề cốt lõi không chỉ là người có đất bị thu hồi sẽ được bố trí nơi ở nào, mà còn là cuộc sống của họ sau thu hồi đất được bảo đảm ra sao. Khi khu đất bị thu hồi sau đó vẫn được sử dụng để phát triển nhà ở, cơ hội được tái định cư tại chỗ cần được xem xét trên những tiêu chí rõ ràng, minh bạch và công bằng”, Luật sư Nguyễn Đức Biên chia sẻ.

Nguyễn Giang