Thị trường

TP HCM đang đẩy nhanh phát triển mạng lưới đường sắt đô thị, đồng thời từng bước tổ chức lại không gian quanh các nhà ga theo mô hình TOD.

Lợi thế không nằm ở khoảng cách

Theo định hướng quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm, toàn vùng TP HCM mới dự kiến phát triển khoảng 28 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đang triển khai, trong khi nhiều dự án khác tiếp tục được chuẩn bị đầu tư.

Quy mô mạng lưới mở rộng đồng nghĩa ngày càng nhiều khu vực có thể tiếp cận đường sắt đô thị. Tuy nhiên, khả năng hưởng lợi của bất động sản không chỉ được quyết định bởi việc dự án nằm cách nhà ga bao nhiêu mét, mà còn bởi chất lượng kết nối từ nơi ở tới hệ thống giao thông công cộng.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong hai năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10 - 20% so với mức tăng chung của thị trường. VARS IRE đồng thời cho rằng giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý.

Điểm khác biệt nằm ở hành trình sử dụng thực tế. Một dự án cách ga vài trăm mét nhưng thiếu đường đi bộ thuận tiện, khó tiếp cận xe buýt trung chuyển hoặc mất nhiều thời gian kết nối tới điểm đến cuối cùng chưa chắc tạo ra lợi thế tương ứng với khoảng cách trên bản đồ.

Ở chiều ngược lại, phạm vi hưởng lợi có thể rộng hơn khu vực sát ga nếu mạng lưới trung chuyển được tổ chức tốt. Khi cư dân có thể tiếp cận metro thuận tiện và từ nhà ga kết nối nhanh tới nơi làm việc, trường học hoặc các khu dịch vụ, khoảng cách tuyệt đối không còn là tiêu chí duy nhất.

Cách tiếp cận này cũng phù hợp với định hướng TOD đang được đặt ra tại TP HCM. TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners cho rằng thành phố cần sớm xây dựng “hệ sinh thái TOD hoàn chỉnh” trong bán kính 15 phút đi bộ, khoảng 1.200 m quanh các nhà ga.

Theo ông Sơn, trong phạm vi này, người dân cần tiếp cận được các dịch vụ thiết yếu từ trường học, bệnh viện, công sở đến siêu thị, công viên. Việc hình thành đầy đủ hệ sinh thái quanh ga sẽ góp phần tăng lượng người sử dụng metro và giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Giá trị theo chất lượng kết nối

Khi mạng lưới metro ngày càng dày hơn, lợi thế “gần metro” cũng sẽ xuất hiện tại nhiều khu vực hơn. Sự khác biệt giữa các dự án vì vậy có thể chuyển dần từ khoảng cách địa lý sang chất lượng tiếp cận và mức độ hoàn chỉnh của không gian quanh ga.

Một khu vực có metro đi qua nhưng mạng lưới đi bộ, trung chuyển và dịch vụ chưa đồng bộ sẽ khó phát huy đầy đủ lợi thế hạ tầng. Trong khi đó, những khu vực kết nối tốt nhà ở với việc làm, thương mại, giáo dục và các phương thức giao thông khác có điều kiện hình thành nhu cầu sử dụng thường xuyên hơn.

VARS IRE cũng lưu ý, ngoài khoảng cách tới ga, cần xem xét khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị cũng như hành trình đi lại hằng ngày. Diễn biến này đặt lại cách nhìn về bất động sản dọc các tuyến metro. Bán kính 500 m hay 1 km quanh nhà ga vẫn có ý nghĩa, nhưng chưa phản ánh đầy đủ lợi thế nếu thiếu những mắt xích kết nối cần thiết.

Trong quá trình TP HCM chuyển từ phát triển từng tuyến riêng lẻ sang mạng lưới metro gắn với TOD, khả năng tiếp cận thực tế sẽ trở thành yếu tố quan trọng hơn trong sự phân hóa giữa các khu vực cùng nằm trên hành lang đường sắt đô thị.

Vi Anh