Nghiên cứu - Trao đổi

Với nhiều người dân, căn hộ chung cư không chỉ là nơi ở mà còn là tài sản được tích lũy từ nhiều năm thu nhập. Vì vậy, bất kỳ quy định nào liên quan đến thời hạn tồn tại của công trình cũng dễ tác động trực tiếp đến tâm lý người mua nhà.

Đây cũng là lý do khái niệm “chung cư có thời hạn” trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đó nhận được nhiều sự quan tâm khi được đưa ra thảo luận tại Quốc hội khoá XVI.

Theo các đại biểu, vấn đề không nằm ở việc công trình có thời hạn sử dụng hay không, bởi tuổi thọ và mức độ an toàn của một công trình phải được xác định trên cơ sở kỹ thuật. Điều đáng quan tâm là cách diễn đạt trong luật có thể khiến người dân hiểu rằng khi hết thời hạn sử dụng của tòa nhà thì quyền sở hữu đối với căn hộ cũng đương nhiên chấm dứt.

Đại biểu Thạch Phước Bình, Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long cho rằng cần phân biệt rõ hai vấn đề thời hạn an toàn của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu.

Theo đại biểu, khi một tòa nhà không còn bảo đảm an toàn, việc kiểm định, di dời, phá dỡ hoặc xây dựng lại là yêu cầu cần thiết. Tuy nhiên, tình trạng kỹ thuật của công trình không thể đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của người dân tự động mất đi.

“Đây không chỉ là câu chuyện về thuật ngữ mà đối với phần lớn người dân, căn hộ chung cư là một trong những tài sản lớn nhất được hình thành từ thu nhập tích lũy trong nhiều năm”, đại biểu Thạch Phước Bình nhấn mạnh.

Từ góc độ này, việc sử dụng một thuật ngữ dễ tạo ra cách hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ bị giới hạn theo niên hạn công trình có thể làm gia tăng tâm lý e ngại trên thị trường.

Theo đại biểu Thạch Phước Bình, nếu công trình hết thời hạn sử dụng hoặc buộc phải phá dỡ vì không còn bảo đảm an toàn thì pháp luật cần có cơ chế xử lý rõ ràng đối với các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang đặt ra nhiều vấn đề về quyền lợi của người dân, trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ chế lựa chọn phương án xây dựng lại và phân bổ lợi ích sau khi dự án được triển khai.

Nếu chỉ nhìn vấn đề từ tuổi thọ công trình mà thiếu cơ chế bảo đảm quyền tài sản, người dân có thể gặp khó trong việc xác định mình được hưởng quyền lợi gì khi căn hộ bị phá dỡ hoặc tòa nhà được xây dựng lại.

Do đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là bỏ một thuật ngữ, mà quan trọng hơn là làm rõ logic pháp lý, theo đó công trình có thể hết niên hạn, nhưng quyền tài sản của người dân phải được pháp luật bảo vệ và có cơ chế xử lý tương ứng.

Tiếp thu các ý kiến, tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, khái niệm “chung cư có thời hạn” đã được bỏ khỏi phần giải thích từ ngữ.

Theo hồ sơ thẩm định Dự thảo luật do Bộ Tư pháp công bố, Dự thảo mới chỉ còn đề cập đến “nhà chung cư” và “nhà chung cư cũ”, thay vì sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” như phiên bản trước.

Đáng chú ý, việc bỏ thuật ngữ này không có nghĩa là Dự thảo không còn quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Nội dung này vẫn được quy định nhưng được đặt trong mối quan hệ với thời hạn sử dụng của công trình xây dựng, thay vì tạo ra một khái niệm dễ bị hiểu là giới hạn quyền sở hữu căn hộ.

Theo Dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng, tính từ thời điểm nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.

Cách tiếp cận này về cơ bản tách bạch giữa tuổi thọ, mức độ an toàn của công trình với quyền tài sản đối với căn hộ.

Việc điều chỉnh cách tiếp cận được kỳ vọng sẽ giúp quy định về nhà chung cư rõ ràng hơn, đặc biệt trong việc truyền tải thông điệp rằng thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa với việc Nhà nước “ấn định thời hạn sở hữu” căn hộ.

Bài: Yến Nhung - Ảnh: Quốc Tuấn