Thị trường

Đà phục hồi của thị trường BĐS chưa đồng đều, song những thương vụ gần đây cho thấy dòng vốn đang thay đổi cách tiếp cận. Thay vì phát triển dự án từ đầu, nhà đầu tư có thể mua lại doanh nghiệp dự án, góp vốn vào nền tảng đã hình thành hoặc tiếp nhận tài sản đang vận hành.

Tái phân bổ nguồn lực

Với lĩnh vực cần lượng vốn lớn và chu kỳ đầu tư dài, sự dịch chuyển này không chỉ mở thêm kênh huy động vốn mà còn tạo điều kiện đưa nguồn lực tới những dự án có khả năng tiếp tục triển khai.

Các thương vụ được công bố trong quý I/2026 phần nào cho thấy cách dòng vốn đang tiếp cận thị trường qua nhiều loại tài sản và nền tảng kinh doanh. Trong lĩnh vực BĐS, Diamond Realty Investment La Pura thuộc Mitsubishi Corporation đã mua toàn bộ cổ phần tại doanh nghiệp phát triển dự án Thuận An 1 tại TP HCM, với khoản thanh toán đợt đầu hơn 1.900 tỷ đồng. Trong lĩnh vực khách sạn, Hotel Perle D’Orient Cát Bà được một nhà đầu tư quốc tế mua lại với giá 38 triệu USD. Tại Hải Phòng, Viconship hoàn tất mua 65% cổ phần Harbour City với giá khoảng 914 tỷ đồng, qua đó nắm quyền kiểm soát doanh nghiệp phát triển dự án tại khu vực Cát Bi.

Theo số liệu của Cục Thống kê, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, vốn góp và mua cổ phần đạt 6,22 tỷ USD qua 1.446 giao dịch, tăng 89,5% về giá trị.

Diễn biến này cho thấy bên cạnh đầu tư trực tiếp, doanh nghiệp và tài sản hiện hữu đang trở thành một kênh tiếp cận đáng chú ý của dòng vốn quốc tế. Khi dự án hoặc doanh nghiệp dự án có chủ sở hữu mới, nguồn lực bổ sung có thể được sử dụng để cơ cấu lại vốn, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện sản phẩm hoặc nâng cao hiệu quả khai thác.

Bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội nhận định, M&A và hợp tác đầu tư tiếp tục là những kênh quan trọng để dòng vốn tiếp cận thị trường. Với tài sản phù hợp, nhà đầu tư có thể rút ngắn thời gian tiếp cận quỹ đất, đồng thời tiếp cận hoạt động kinh doanh hiện hữu, dòng tiền và dư địa cải thiện hiệu suất sau giao dịch.

Xu hướng này tiếp tục duy trì sau nửa đầu năm nay. Đến ngày 31/8/2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm ngoái; vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở chiều ngược lại, chuyển nhượng dự án có thể giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, giảm áp lực tài chính và tập trung nguồn lực cho các dự án có khả năng triển khai tốt hơn. Vì vậy, M&A không chỉ bổ sung một kênh vốn mà còn góp phần phân bổ lại dự án và nguồn lực trên thị trường.

Đón đầu làn sóng mới

Tuy nhiên, M&A mở rộng không đồng nghĩa mọi dự án đều dễ tiếp cận vốn. Pháp lý, cấu trúc tài chính, mức định giá và khả năng triển khai ngày càng trở thành những tiêu chí sàng lọc trực tiếp.

Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, dòng vốn FDI đang ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hồ sơ hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai. Với nhà đầu tư quốc tế, yêu cầu không chỉ dừng ở pháp lý mà còn mở rộng sang định giá, quản trị tài chính, chất lượng vận hành và khả năng phát triển bền vững.

Điều này làm thay đổi bài toán gọi vốn của doanh nghiệp địa ốc. Giá chuyển nhượng chỉ là một phần trong quá trình thẩm định. Bên mua còn tính đến nghĩa vụ tài chính, chi phí hoàn thiện dự án, thời gian đưa sản phẩm ra thị trường, khả năng tiêu thụ và dòng tiền sau khi tiếp quản. Do đó, doanh nghiệp không thể chỉ chuẩn bị cho M&A khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng. Hồ sơ pháp lý, cơ cấu sở hữu, nghĩa vụ tài chính và dòng tiền của dự án cần được chuẩn hóa từ trước, đi cùng phương pháp định giá có cơ sở và dữ liệu đủ minh bạch.

Khoảng cách định giá cũng là điểm cần thu hẹp. Khi bên bán đặt kỳ vọng vào giá trị tương lai, còn bên mua tính đến chi phí vốn, rủi ro pháp lý và khả năng tạo dòng tiền, thương vụ khó tìm được điểm cân bằng. Định giá sát khả năng khai thác thực tế và minh bạch thông tin sẽ tạo cơ sở cho quá trình đàm phán.

Ở cấp độ thị trường, việc tháo gỡ các dự án tồn đọng tác động trực tiếp tới khả năng thu hút vốn. Bộ Xây dựng đang đặt trọng tâm vào xử lý dự án kéo dài, rút ngắn thủ tục giao đất, cho thuê đất, định giá đất, đồng thời hoàn thiện các cơ chế tài chính liên quan.

Khi các vấn đề về đất đai, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính được làm rõ, dự án không chỉ có điều kiện tái khởi động mà còn thuận lợi hơn để tham gia giao dịch góp vốn, hợp tác hoặc chuyển nhượng. Tháo gỡ pháp lý vì vậy cũng góp phần bổ sung nguồn tài sản đủ điều kiện tiếp cận dòng vốn.

Với doanh nghiệp, yêu cầu không còn dừng lại ở việc tìm nhà đầu tư mà là nâng chất lượng tài sản trước khi đưa ra thị trường. Pháp lý rõ, tài chính minh bạch, mức giá hợp lý và phương án triển khai khả thi sẽ quyết định khả năng chuyển nhu cầu gọi vốn thành giao dịch thực tế.

Khi đó, M&A mới phát huy vai trò như một kênh dẫn vốn, đưa nguồn lực tới những dự án có khả năng tiếp tục triển khai, thay vì chỉ dừng ở chuyển quyền sở hữu tài sản.

Vi Anh