Nghiên cứu - Trao đổi

Một thay đổi đáng chú ý đang được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, khi dự thảo mới nhất được Bộ Tư pháp công bố không còn duy trì quy định bắt buộc công chứng đối với một số giao dịch nhà đất như pháp luật hiện hành.

Băn khoăn cơ chế kiểm soát rủi ro

Nếu được thông qua, thay đổi này có thể góp phần đơn giản hóa thủ tục, giảm thời gian, chi phí cho người dân. Song với nhà đất - loại tài sản thường có giá trị lớn và liên quan đến nhiều quan hệ pháp lý, việc không còn bắt buộc công chứng cũng đặt ra câu hỏi về cơ chế kiểm soát rủi ro trong giao dịch.

Bởi công chứng lâu nay không đơn thuần là việc xác nhận một bản hợp đồng. Trong quá trình công chứng, hồ sơ, chủ thể tham gia, ý chí của các bên cùng những điều kiện pháp lý liên quan đến giao dịch được xem xét trước khi công chứng viên chứng nhận.

Khi khâu này không còn là yêu cầu bắt buộc, việc xác thực tình trạng pháp lý của bất động sản sẽ dựa vào đâu, trách nhiệm kiểm tra thuộc về ai và người mua có đủ công cụ để tự bảo vệ quyền lợi của mình hay không là những vấn đề cần được tính tới.

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp pháp luật quy định khác.

Yêu cầu này tạo thêm một bước trong quá trình thực hiện giao dịch, nhưng đồng thời cũng là một khâu kiểm tra trước khi các bên xác lập hợp đồng. Qua đó, những vấn đề liên quan đến hồ sơ, tư cách chủ thể và một số điều kiện có thể ảnh hưởng đến tính pháp lý của giao dịch được xem xét trước khi tiền và tài sản được chuyển giao.

Việc dự thảo không tiếp tục duy trì yêu cầu bắt buộc công chứng đối với một số giao dịch có thể được nhìn nhận từ góc độ cải cách thủ tục, đồng thời tăng quyền lựa chọn cho người dân. Người có nhu cầu vẫn có thể chủ động công chứng để tăng mức độ an toàn, nhưng đây sẽ không còn là yêu cầu bắt buộc đối với những giao dịch thuộc phạm vi sửa đổi nếu phương án này được thông qua.

Vấn đề đặt ra là nhà đất không phải loại tài sản mà người mua có thể đánh giá đầy đủ tình trạng pháp lý chỉ bằng việc xem giấy chứng nhận do bên bán xuất trình. Một bất động sản có thể liên quan đến tài sản chung, quyền của đồng sở hữu, thế chấp, tranh chấp, kê biên hoặc những hạn chế khác đối với quyền định đoạt.

Nếu việc kiểm tra được chuyển nhiều hơn sang các bên tham gia giao dịch, khả năng tiếp cận nguồn thông tin chính xác, đầy đủ và kịp thời về tài sản sẽ trở nên đặc biệt quan trọng.

Ai sẽ thực hiện khâu kiểm soát?

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, việc nghiên cứu đơn giản hóa thủ tục trong giao dịch đất đai là phù hợp với xu hướng cải cách hành chính và số hóa dữ liệu. Tuy nhiên, bỏ một thủ tục bắt buộc không đồng nghĩa với việc có thể giảm những cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

“Công chứng không phải là cơ chế duy nhất để phòng ngừa rủi ro, nhưng lâu nay đây vẫn là một khâu giúp các bên kiểm tra, nhận diện một số vấn đề pháp lý trước khi giao dịch được xác lập. Nếu không còn bắt buộc công chứng thì cần làm rõ cơ chế nào sẽ thực hiện hoặc hỗ trợ chức năng kiểm tra đó”, Luật sư Biên nhận định.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, trước khi giao tiền, điều người mua cần biết không chỉ là người bán có giấy chứng nhận hay không, mà còn phải xác định người bán có quyền định đoạt tài sản, bất động sản có đang bị hạn chế giao dịch, thế chấp, kê biên, tranh chấp hoặc liên quan đến quyền lợi của chủ thể khác hay không.

Nếu dữ liệu đất đai và các nguồn dữ liệu liên quan được kết nối, cập nhật đầy đủ và người dân có thể tiếp cận thuận lợi, việc kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản sẽ đơn giản và minh bạch hơn. Đây có thể là một trong những nền tảng quan trọng để giảm sự phụ thuộc vào những thủ tục kiểm tra trực tiếp.

Tuy nhiên, theo Luật sư Biên, vấn đề không chỉ nằm ở việc có một hệ thống dữ liệu, mà quan trọng hơn là dữ liệu đó phải chính xác, được cập nhật kịp thời và có cơ chế xác định trách nhiệm khi thông tin xảy ra sai lệch.

“Giả sử người mua tra cứu từ nguồn thông tin chính thức và kết quả cho thấy tài sản đủ điều kiện giao dịch, nhưng thực tế một biến động hoặc hạn chế pháp lý chưa được cập nhật, thì quyền lợi của người mua ngay tình sẽ được bảo vệ như thế nào? Nếu chuyển mạnh sang quản lý bằng dữ liệu thì những tình huống như vậy cần được pháp luật dự liệu rõ”, Luật sư Biên phân tích.

Một vấn đề khác là không phải mọi rủi ro trong giao dịch nhà đất đều xuất phát từ tình trạng pháp lý của thửa đất. Tranh chấp có thể phát sinh từ chính chủ thể tham gia giao dịch, tài sản chung vợ chồng, quyền của đồng sở hữu, quan hệ ủy quyền hoặc sự tự nguyện khi ký kết hợp đồng. Bởi vậy, dữ liệu đất đai dù đầy đủ cũng khó thay thế toàn bộ những chức năng phòng ngừa đang được thực hiện trong quá trình công chứng.

Luật sư Nguyễn Đức Biên cho rằng, nếu công chứng chuyển từ yêu cầu bắt buộc thành quyền lựa chọn đối với một số giao dịch, pháp luật cần đồng thời làm rõ cách thức xác thực thông tin, trách nhiệm của các bên và cơ chế bảo vệ người giao dịch ngay tình. Người dân cũng cần được tiếp cận thuận lợi với những thông tin cần thiết trước khi quyết định ký hợp đồng và chuyển tiền.

“Giảm thủ tục là cần thiết, nhưng sự thuận tiện không nên được đánh đổi bằng việc gia tăng rủi ro cho người tham gia giao dịch. Nếu bỏ một khâu kiểm soát bắt buộc thì cần có một cơ chế đủ tin cậy để các bên có thể nhận diện rủi ro trước khi tiền và tài sản được chuyển giao. Với nhà đất - tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình - phòng ngừa tranh chấp luôn cần được đặt ra ngay từ thời điểm xác lập giao dịch”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nhấn mạnh.

Nguyễn Giang