Cafe địa ốc

Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà ở có sự chênh lệch lớn giữa các tỉnh, thành phố, việc quy định mức giá đối với nhà ở thương mại giá phù hợp đang đặt ra yêu cầu phải có cơ chế linh hoạt hơn. Theo đó, cơ quan quản lý được đề nghị trao quyền cho địa phương quyết định giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa, trên cơ sở điều kiện thực tế của từng thị trường.

Cần cơ chế giá theo từng địa phương

Một trong những vấn đề được đặt ra trong quá trình hoàn thiện chính sách về nhà ở thương mại giá phù hợp là cách thức xác định mức giá. Luật Nhà ở không nên quy định cứng một mức giá áp dụng chung trên phạm vi cả nước mà cần trao quyền chủ động cho chính quyền địa phương.

Cụ thể, Luật Nhà ở có thể chỉ quy định nguyên tắc về “giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Một phương án khác là giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định “giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp” để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện.

Điểm cốt lõi của đề xuất này là giá nhà ở thương mại giá phù hợp cần được xác định trên cơ sở mặt bằng giá nhà ở tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đây được xem là yếu tố quan trọng để chính sách khi đi vào thực tế có thể phản ánh đúng điều kiện thị trường thay vì tạo ra một mặt bằng giá mang tính đồng nhất nhưng thiếu phù hợp.

Thực tế, thị trường nhà ở giữa các địa phương có sự khác biệt đáng kể về giá đất, chi phí đầu tư, nhu cầu nhà ở, thu nhập của người dân cũng như tốc độ đô thị hóa. Nếu áp dụng một cơ chế giá cứng cho tất cả địa phương, chính sách có thể gặp khó khăn trong quá trình triển khai, đặc biệt tại những thị trường có mặt bằng giá và chi phí phát triển dự án cao.

Ngược lại, tại những địa phương có giá nhà thấp hơn, một mức giá được xác định theo mặt bằng của các đô thị lớn có thể không còn phản ánh đúng khái niệm “giá phù hợp” với khả năng chi trả của người dân địa phương.

Phân quyền để chính sách sát thị trường

Việc giao địa phương quyết định giá cũng đặt ra yêu cầu về trách nhiệm và tính minh bạch trong quá trình thực hiện. Nếu được trao quyền, Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần dựa trên các tiêu chí rõ ràng để xác định giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa.

Cách tiếp cận này sẽ giúp chính sách có khả năng thích ứng với diễn biến thực tế của từng thị trường. Giá nhà ở tại các đô thị lớn, nơi chi phí đất đai và đầu tư cao, có thể được xác định theo một khung khác so với các tỉnh, thành phố có mặt bằng giá thấp hơn.

Đồng thời, việc phân quyền cũng giúp địa phương chủ động hơn trong việc phát triển nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, thay vì phải phụ thuộc vào một mức giá được xác định theo mặt bằng chung.

Tuy nhiên, để cơ chế này phát huy hiệu quả, vấn đề quan trọng là phải kiểm soát được phương pháp xác định giá. Việc giao quyền cho địa phương không đồng nghĩa với việc để giá được xác định thiếu căn cứ, mà cần gắn với hệ thống tiêu chí và nguyên tắc thống nhất do pháp luật quy định.

Trong đó, giá bán tối đa cần được tính toán hài hòa giữa khả năng chi trả của người dân và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. Nếu mức giá quá thấp so với chi phí phát triển dự án, doanh nghiệp sẽ khó có động lực tham gia. Khi đó, mục tiêu gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả có thể không đạt được.

Ở chiều ngược lại, nếu giá được xác định quá cao, sản phẩm dù mang tên nhà ở thương mại giá phù hợp nhưng vẫn nằm ngoài khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng mà chính sách hướng tới. Do đó, cơ chế giá cần được thiết kế theo hướng vừa tạo dư địa cho doanh nghiệp tham gia phát triển dự án, vừa bảo đảm người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp với thu nhập và điều kiện kinh tế tại địa phương.

Việc giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định giá, đồng thời để Ủy ban nhân dân tổ chức thực hiện cũng có thể tạo thêm cơ chế giám sát đối với việc xác lập giá. Đây là điểm cần được làm rõ nhằm bảo đảm quá trình phân quyền đi kèm với trách nhiệm giải trình.

Trong dài hạn, việc xây dựng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp theo hướng địa phương hóa mức giá có thể giúp thị trường vận hành linh hoạt hơn. Quan trọng hơn, chính sách sẽ có điều kiện bám sát thực tế thay vì chỉ dựa trên một mặt bằng chung cho những thị trường có đặc điểm rất khác nhau.

Với mục tiêu phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, bài toán không chỉ nằm ở việc đặt ra một ngưỡng giá, mà còn ở khả năng tạo ra cơ chế đủ linh hoạt để doanh nghiệp có thể tham gia và người dân thực sự có khả năng tiếp cận.

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA.