Chính sách - Quy hoạch
Hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần làm rõ cơ chế di dời, bồi thường, tái định cư và cưỡng chế, bảo đảm an toàn công trình, quyền lợi chủ sở hữu.
Các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có mối quan hệ chặt chẽ, từ xác định trường hợp phải phá dỡ, lập phương án bồi thường, tái định cư đến di dời và cưỡng chế di dời. Vì vậy, luật cần vừa bảo đảm xử lý kịp thời các công trình mất an toàn, vừa xác định rõ quyền của chủ sở hữu và cơ chế đồng thuận, bồi thường, tái định cư.
Thống nhất cơ chế di dời
Trước hết, cần thống nhất cơ chế xử lý đối với nhà chung cư cần di dời khẩn cấp. Khoản 2 Điều 86 dự thảo quy định: các trường hợp phá dỡ nhà chung cư theo khoản 1 Điều 85 nhưng chưa có trong chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì địa phương bố trí chỗ ở tạm thời, di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Sau đó lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.
Việc này có nghĩa cơ chế bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời trước, sau đó mới lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở hiện chỉ được áp dụng đối với nhà chung cư bị cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Trong khi đó, dự thảo còn quy định trường hợp nhà chung cư nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ và cần phải di dời khẩn cấp. Quy định này chưa bao quát đầy đủ. Bởi nhà chung cư mất an toàn do cháy, nổ, thiên tai, địch họa được áp dụng cơ chế di dời trước, hoàn thiện chương trình, kế hoạch sau, trong khi nhà chung cư có nguy cơ sập đổ và được xác định phải “di dời khẩn cấp” lại chưa thuộc phạm vi áp dụng cơ chế này.
Do đó, cần bổ sung vào dự thảo để bảo đảm mọi trường hợp nhà chung cư có nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng, cần phải di dời khẩn cấp đều có thể được xử lý ngay mà không phụ thuộc vào việc nhà chung cư đã được đưa vào chương trình phát triển nhà ở hay chưa.
Cùng với cơ chế di dời, cần bảo đảm thống nhất quyền lựa chọn hình thức bồi thường, tái định cư của chủ sở hữu khi không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư.
Khoản 3 Điều 86 dự thảo đang quy định: trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp xã lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu.
Vướng mắc nằm ở cụm từ “chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư”, bởi quy định này có thể dẫn đến hai cách hiểu. Một là, chủ sở hữu có quyền lựa chọn nhận tiền hoặc nhận nhà ở tái định cư. Hai là, cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư quyết định hình thức áp dụng theo phương án bồi thường, tái định cư.
Hai cách hiểu dẫn đến hệ quả pháp lý khác nhau, đồng thời có thể phát sinh vướng mắc trong quá trình lập, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, tái định cư.
Trong trường hợp này, việc chủ sở hữu không được tiếp tục sử dụng nhà ở tại vị trí cũ không xuất phát từ nhu cầu mà là hệ quả của phương án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư.
Do đó, nếu chỉ quy định chung là “được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư” mà không xác định quyền lựa chọn thuộc về chủ sở hữu thì có thể dẫn đến trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tiếp tục được bố trí nhà ở nhưng phương án được phê duyệt chỉ thực hiện bồi thường bằng tiền.
Vì vậy, cần quy định rõ chủ sở hữu có quyền lựa chọn giữa bồi thường bằng tiền và bố trí nhà ở tái định cư trong trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư. Bên cạnh đó, cần xây dựng khung pháp lý về thông qua phương án bồi thường, tái định cư và cơ chế xử lý trường hợp không đạt tỷ lệ đồng thuận.
Các Điều 91, 92 của dự thảo xác định nhiều nội dung trực tiếp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu như hình thức bồi thường, tái định cư, hệ số K, giá trị căn hộ tái định cư, khoản tiền chủ sở hữu phải đóng góp, khoản tiền chênh lệch, hỗ trợ tạm cư và thời gian thực hiện dự án.
Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định khung cơ chế để các chủ sở hữu thông qua phương án bồi thường, tái định cư, bao gồm tỷ lệ đồng thuận tối thiểu, hiệu lực của phương án đối với các chủ sở hữu không đồng thuận. Cũng chưa quy định cơ chế xử lý trong trường hợp phương án không đạt tỷ lệ đồng thuận cần thiết.
Làm rõ điều kiện cưỡng chế
Dự thảo cũng cần làm rõ điều kiện cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Cụ thể, khoản 3 Điều 94 dự thảo quy định: quá thời hạn di dời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không di dời thì địa phương ban hành quyết định cưỡng chế di dời.
Như vậy, điều kiện để ban hành quyết định cưỡng chế về cơ bản gồm: đã có quyết định di dời, đã hết thời hạn di dời, chủ sở hữu, người sử dụng không thực hiện di dời.
Nội dung này chưa phân biệt đầy đủ giữa hai nhóm trường hợp. Thứ nhất là di dời khẩn cấp để bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản. Đối với nhà chung cư có tình trạng nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp thì việc cho phép cơ quan nhà nước áp dụng kịp thời các biện pháp cần thiết là có cơ sở, nhằm bảo vệ tính mạng, sức khỏe người dân.
Thứ hai là di dời để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Lúc này, nghĩa vụ di dời của chủ sở hữu, người sử dụng gắn trực tiếp với phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Vì vậy, trước khi cưỡng chế, cần bảo đảm các nghĩa vụ tương ứng của Nhà nước và chủ đầu tư theo phương án này đã được thực hiện hoặc đã có đủ điều kiện để thực hiện.
Trên thực tế có thể phát sinh trường hợp phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt và đã hết thời hạn di dời, nhưng chỗ ở tạm thời chưa được bố trí, kinh phí để người dân tự lo chỗ ở chưa được thanh toán hoặc các nghĩa vụ khác của chủ đầu tư theo phương án chưa được thực hiện.
Nếu chỉ căn cứ vào việc hết thời hạn di dời để ban hành quyết định cưỡng chế thì nghĩa vụ của chủ sở hữu và nghĩa vụ bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư chưa được đặt trong quan hệ tương ứng.
Mặt khác, cưỡng chế di dời là biện pháp hành chính tác động trực tiếp đến quyền sở hữu nhà ở và nơi cư trú của người dân. Vì vậy, đối với các trường hợp không đòi hỏi phải xử lý khẩn cấp, cưỡng chế nên là biện pháp cuối cùng, sau khi cơ quan có thẩm quyền đã thông báo, vận động, thuyết phục và tạo đầy đủ điều kiện để người dân thực hiện việc di dời.
Đối với trường hợp không thuộc diện phải di dời khẩn cấp, chỉ ban hành quyết định cưỡng chế sau khi đã bảo đảm các điều kiện cần thiết để chủ sở hữu, người sử dụng thực hiện việc di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
Trong đó có việc bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán kinh phí để người dân tự lo chỗ ở theo quy định, đồng thời đã thực hiện việc thông báo, vận động, thuyết phục nhưng chủ sở hữu, người sử dụng vẫn không chấp hành quyết định di dời.