Cafe địa ốc

Nhu cầu nhà ở xã hội khu vực đô thị hiện lên tới 3,12 triệu căn, nhưng nguồn cung hiện tại mới đáp ứng khoảng 40%, chỉ đạt tối đa 75% ngay cả khi tiến hành cải cách thể chế mạnh mẽ nhất, theo kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, chuyên gia công bố tại hội thảo khoa học "Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam" do Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP HCM) vừa tổ chức.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp bên lề hội thảo, TS Huỳnh Văn Sinh - Giảng viên Học viện Cán bộ TP.HCM cho rằng Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua, sẽ có ý nghĩa đột phá, định hướng lời giải cho bài toán cung - cầu nhà ở xã hội (NOXH) hiện nay.

Tái cấu trúc tư duy quy hoạch NOXH

- Nhìn nhận một cách tổng quan, ông đánh giá thế nào về nhu cầu và thách thức phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện nay, thưa Tiến sĩ?

Đối với bức tranh NOXH tại đô thị TP.HCM, tôi cho rằng TP đã có những kết quả phát triển tích cực bước đầu, song đồng thời đang đối diện áp lực chưa từng có.

Về mặt tích cực, giai đoạn 2021-2025, Thành phố đã hoàn thành 17.902/18.143 căn nhà ở xã hội (NOXH) theo chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao, đạt 98,7%, một tỉ lệ hoàn thành rất cao so với mặt bằng chung cả nước.

Nhưng nhìn vào cầu thực tế thì đây mới chỉ là phần rất nhỏ. Theo số liệu được Liên đoàn Lao động TP.HCM dẫn lại, nhu cầu NOXH của thành phố được ước tính lên tới khoảng 974.000 căn, trong khi dưới 15% lao động nhập cư có chỗ ở ổn định. Bước sang giai đoạn 2026-2030, theo Sở Xây dựng TP.HCM, chỉ tiêu tăng vọt lên 181.257 căn, gấp khoảng 1,5 lần kết quả cả 5 năm trước cộng lại; còn theo Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ TP.HCM lần thứ I, nhiệm kỳ 2025-2030 (chỉ tiêu số 19), đến cuối năm 2030 số căn hộ NOXH toàn Thành phố phải tăng thêm 199.400 căn. Sự chênh lệch giữa các con số này không mâu thuẫn nhau mà phản ánh hai cấp độ mục tiêu, chỉ tiêu ngành và chỉ tiêu chính trị tổng thể của cả nhiệm kỳ, nhưng đều cùng khẳng định một điều: đây là nhiệm vụ chính trị trọng tâm, không phải chỉ tiêu hành chính đơn thuần.

Thách thức lớn nhất mà chúng tôi nhận diện qua nghiên cứu gồm sáu điểm: khoảng cách cung - cầu còn rất lớn; giá NOXH tăng gần gấp đôi trong 5 năm (từ 13,8-18 triệu đồng/m² lên 29-30 triệu đồng/m²), vượt khả năng chi trả của đúng nhóm đối tượng chính sách hướng đến; quỹ đất 20% trong dự án thương mại vận hành kém hiệu quả; thủ tục đầu tư phức tạp, phân tán qua nhiều lĩnh vực pháp luật; doanh nghiệp ngần ngại tham gia vì biên lợi nhuận bị khống chế tối đa 10%; và hiệu quả giải ngân gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng còn rất thấp, đến cuối tháng 5/2026 mới giải ngân khoảng 8,5%.

Tất cả những vướng mắc này đặt trong bối cảnh đặc thù khi TP HCM sau sáp nhập, trở thành siêu đô thị 14 triệu dân, đòi hỏi phải tái cấu trúc lại toàn bộ tư duy quy hoạch nhà ở trên một không gian hoàn toàn mới.

- Luật Phát triển đô thị 2026 có nhiều cơ chế mới cho đô thị đặc biệt như TP.HCM. Theo ông, những điểm nào trong luật sẽ tác động trực tiếp đến chính sách nhà ở xã hội?

Luật Phát triển đô thị được Quốc hội thông qua có Điều 12 “Quản lý đô thị và nhà ở” cho vấn đề này, là quy định tác động trực tiếp và mạnh mẽ nhất đến NOXH tại TP.HCM.

Tại khoản 2 điểm b Điều 12, trao cho Hội đồng nhân dân Thành phố thẩm quyền quy định chính sách, cơ chế ưu đãi về đầu tư, xây dựng, quản lý, bảo trì, khai thác để hỗ trợ phát triển NOXH, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà lưu trú và nhà cho thuê, nghĩa là TP.HCM được chủ động thiết kế gói ưu đãi riêng, không phải chờ khung chung toàn quốc.

Điểm đột phá nhất là quy định tại khoản 3 điểm đ Điều 12: Ủy ban nhân dân Thành phố được quyết định chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án NOXH, nhà cho thuê, nhà lưu trú đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý hoặc quỹ đất khác phù hợp quy hoạch, mà không phải xem xét các điều kiện theo pháp luật về đất đai. Đây là một sự cắt giảm thủ tục rất thực chất so với quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư kéo dài hiện nay.

Khoản 3 điểm d cho phép UBND Thành phố quyết định chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình nhà ở thương mại, NOXH, nhà tái định cư để đáp ứng nhu cầu thực tế, điều rất có ý nghĩa trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại đang có một lượng tồn kho nhất định.

Cuối cùng, khoản 3 điểm b cho phép người bị thu hồi nhà, đất được bố trí tái định cư bằng NOXH, sau khi thanh toán đủ tiền mua nhà thì được công nhận quyền sở hữu đầy đủ như nhà ở thương mại, điều này giải quyết đúng tâm lý e ngại của người dân đối với loại hình tái định cư bằng NOXH trước đây...

- Việc phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền Thành phố theo Luật mới sẽ giúp tháo gỡ những vướng mắc gì trong triển khai dự án nhà ở xã hội, thưa ông?

Theo tôi, điểm nghẽn lớn nhất của NOXH tại TP.HCM trong nhiều năm qua không phải là thiếu chính sách ưu đãi, mà là thời gian chuẩn bị thủ tục quá dài, do phải đi qua nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau: đầu tư, đất đai, xây dựng, quy hoạch, đấu thầu… mỗi lĩnh vực một quy trình, một cấp thẩm quyền.

Luật Phát triển đô thị giải quyết trực diện vướng mắc này bằng nguyên tắc phân quyền quy định tại Điều 3 và Điều 34 của Luật. Quy định mới cho phép rút ngắn thời gian chuẩn bị thủ tục dự án NOXH xuống còn khoảng 6 tháng, một mục tiêu mà với khung pháp lý cũ gần như bất khả thi.

Tuy nhiên, phân quyền luôn đi kèm trách nhiệm giải trình. Do vậy, đi cùng với việc được trao quyền chỉ định chủ đầu tư, chính quyền Thành phố, cụ thể là Sở Xây dựng và các cơ quan chuyên môn, cần xây dựng ngay bộ tiêu chí lựa chọn, chấm điểm năng lực nhà đầu tư thật minh bạch, để tránh biến cơ chế chỉ định thành kẽ hở phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm.

TOD và cơ hội cho nhà ở xã hội

- Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đã được đưa vào Luật. Theo ông, mô hình TOD có thể gắn kết như thế nào với phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM?

Tại khoản 4 Điều 13, nhà ở, công trình thương mại dịch vụ tại khu vực nhà ga đường sắt, khu Depot được phép bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua trong thời hạn hoạt động dự án. Đây là cơ sở pháp lý để tích hợp NOXH cho thuê ngay trong lõi các khu TOD, nơi người thu nhập thấp, công nhân có thể tiếp cận giao thông công cộng giá rẻ, giảm chi phí đi lại, một cấu phần quan trọng không kém giá thuê nhà trong bài toán chi phí sinh hoạt của họ.

Về nguồn lực, quy định của Luật cũng đã thiết kế một cơ chế khép kín, trao quyền để đô thị đặc biệt khai thác giá trị đất tăng thêm quanh nhà ga để tái đầu tư, trong đó có thể dành một phần cho quỹ phát triển NOXH.

Theo đó, tôi có đề xuất là với không gian đô thị TP.HCM sau sáp nhập có trục kết nối Thành phố Thủ Đức - Bình Dương (cũ) - Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, hoàn toàn có tiềm năng hình thành các khu đô thị vệ tinh gắn NOXH quy mô lớn quanh các đầu mối đường sắt đô thị tương lai. Đây là hướng đi mà tôi cho là TP.HCM cần ưu tiên ngay trong giai đoạn đầu triển khai Luật.

- Vậy đâu là giải pháp trọng tâm để vừa đảm bảo tính khả thi của dự án nhà ở xã hội, vừa giữ được sự công bằng xã hội và phát triển bền vững trong đô thị đặc biệt như TP.HCM?

Từ kết quả nghiên cứu của chúng tôi tôi đề xuất bốn nhóm giải pháp đồng bộ, nhưng nếu phải chọn giải pháp trọng tâm nhất thì đó là: chuyển từ tư duy chính sách đồng nhất sang chính sách phân khúc hóa theo khả năng chi trả.

Cụ thể, đối với nhóm hộ thu nhập thấp nhất, đây là nhóm không đủ khả năng chi trả để sở hữu nhà dù có hỗ trợ, nên cần ưu tiên tuyệt đối mô hình NOXH cho thuê dài hạn, giá thấp hơn thị trường, đúng với định hướng khoảng 50.000 căn cho thuê giai đoạn 2026-2030 mà Thành phố đã đặt ra. Đối với nhóm thu nhập trung bình, thay vì tiếp tục bao cấp trực tiếp giá bán vốn đang tạo áp lực ngân sách và dễ bị trục lợi, nên chuyển sang công cụ chính sách đất đai, thuế, tín dụng để phát triển phân khúc “nhà ở thương mại vừa túi tiền” theo cơ chế thị trường có điều tiết.

Đi cùng với đó là ba trụ cột hỗ trợ: quy hoạch quỹ đất độc lập cho NOXH thay vì chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dự án thương mại, tận dụng dư địa đất đai rất lớn tại khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) sau sáp nhập; cải cách một cửa liên thông theo đúng thẩm quyền phân cấp mà Luật Phát triển đô thị vừa trao; và đa dạng hóa nguồn vốn thông qua việc thành lập quỹ phát triển nhà ở của Thành phố, kết hợp phát hành trái phiếu chính quyền địa phương...

Đây chính là hướng đi bảo đảm công bằng thực chất: đúng đối tượng, đúng nhu cầu, đúng khả năng chi trả, thay vì một chính sách “cào bằng” cho tất cả các nhóm dân cư đô thị.

- Khi thí điểm cơ chế, chính sách mới theo Luật, theo ông, TP.HCM nên ưu tiên thí điểm mô hình nào để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội?

Điều 8 của Luật cho phép Thành phố quyết định thí điểm cơ chế, chính sách mới, khác với luật hiện hành, trong thời hạn không quá 5 năm và có thể gia hạn thêm 5 năm, với phạm vi bao trùm cả mô hình quản lý đô thị, không gian và phát triển bền vững.

Tôi kiến nghị Thành phố nên ưu tiên thí điểm hai mô hình cụ thể: Một là, thí điểm mô hình “quỹ đất TOD tích hợp NOXH cho thuê” tại một đến hai đầu mối đường sắt đô thị mới hình thành sau sáp nhập hành chính, chọn điểm cụ thể tại khu vực kết nối Thành phố Thủ Đức với Bình Dương (cũ), nơi mật độ khu công nghiệp và nhu cầu nhà ở công nhân đang rất lớn. Đây sẽ là mô hình mẫu để kiểm chứng đồng thời cả cơ chế tài chính đất đai và cơ chế chỉ định chủ đầu tư có quy định trong Luật, trong một dự án thực tế, trước khi nhân rộng.

Hai là, thí điểm cơ chế “một cửa liên thông chuyên biệt cho dự án NOXH”, phân cấp thẩm quyền phê duyệt đến tận cấp xã, phường trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp hiện nay, mục tiêu rút thời gian chuẩn bị thủ tục dự án xuống còn 6 tháng như Thành phố từng đặt ra, biến mục tiêu này từ một khẩu hiệu thành một quy trình được luật hóa, có thể đo lường, đánh giá theo đúng yêu cầu báo cáo định kỳ.

Cả hai mô hình này, nếu được thí điểm thành công, sẽ không chỉ giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp mà còn góp phần hiện thực hóa chỉ tiêu 199.400 căn NOXH mà TP.HCM đã đề ra cho cả nhiệm kỳ 2025-2030, một cam kết chính trị mà theo tôi, cần được cụ thể hóa bằng những bước đi pháp lý và kỹ thuật rõ ràng, chứ không chỉ dừng lại ở quyết tâm.

- Trân trọng cảm ơn Tiến sĩ!

Lê Mỹ thực hiện