Cafe địa ốc

Thống nhất tên gọi sản phẩm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và hướng dẫn cấp giấy chứng nhận trên đất thương mại, dịch vụ là hai điều kiện tiên quyết; năm việc còn lại quyết định dòng vốn mới có quay lại phân khúc này hay không.

"Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú." Mười bảy chữ này nằm ở khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, và là lần đầu tiên pháp luật gọi được tên nhóm sản phẩm mà thị trường vẫn quen gọi là condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến giữ lại cụm từ ấy ở khoản 3 Điều 3. Nhưng ở nhiều điều khoản khác, dự thảo quay về cách liệt kê từng tên sản phẩm: "căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà ở thương mại liên kế". Đầu tháng 9/2026, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) gửi văn bản đề nghị sửa 15 điều, khoản để dùng thống nhất một cụm từ. VARS-IRE đồng quan điểm.

Nghe như chuyện câu chữ. Nhưng đó chính là chỗ bắt đầu của mọi vướng mắc suốt mười năm qua: sản phẩm ra đời trước, luật gọi tên sau, và mỗi địa phương gọi một kiểu. Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị yêu cầu "thể chế hóa đầy đủ, đồng bộ" chủ trương phát triển du lịch. Đối chiếu Nghị quyết với pháp luật hiện hành, VARS-IRE xác định bảy khoảng trống cần lấp, trong đó hai khoảng trống đầu là điều kiện tiên quyết. Lần sửa luật này là cơ hội gần nhất; bỏ lỡ, phải chờ chu kỳ sau.

Khoảng trống thứ nhất: gọi đúng tên, quản theo công năng

Cách liệt kê tên sản phẩm có hai nhược điểm. Nó bỏ sót những gì thị trường đang tạo ra mà luật chưa kịp đặt tên: căn hộ du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay), nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê lưu trú, hộp ngủ (sleep box) quanh sân bay và đô thị lớn. Nhóm này chưa có số liệu thống kê chính thức và chưa được pháp luật điều chỉnh đầy đủ. Và nó tạo ra một khoảng trống mới mỗi khi một tên gọi mới xuất hiện, buộc luật phải chạy theo sản phẩm.

Quản lý theo công năng làm ngược lại: luật đặt quy tắc chung cho mọi công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, rồi mới phân loại mô hình cụ thể. Cách làm này giúp hệ thống pháp luật "chủ động" thay vì phải cập nhật mỗi khi thị trường có sản phẩm mới.

Khoảng trống thứ hai: đất, sổ và phần đất không sinh tiền

Khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai năm 2024 đã xác định đất thương mại, dịch vụ gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ kinh doanh. Cái thiếu là hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho công trình không phải nhà ở trên loại đất này, thống nhất trên cả nước, để chấm dứt tình trạng mỗi nơi vận dụng một cách.

Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy việc này làm được khi có hướng dẫn rõ. Đến tháng 12/2024, thành phố có 8.918 căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú thuộc 29 dự án phát sinh vướng mắc cấp giấy chứng nhận; 7.174 căn của 9 dự án đã được cấp, còn 1.744 căn của 20 dự án đang tháo gỡ. Tám mươi phần trăm số căn đã có sổ, nhưng hai phần ba số dự án vẫn chờ. Vướng mắc nằm ở từng dự án cụ thể, và một hướng dẫn chung sẽ rút ngắn thời gian chờ của phần còn lại.

Nghị quyết 26 còn đưa vào hai nội dung mới về đất. Một là yêu cầu "dành quỹ đất" cho cơ sở lưu trú chất lượng cao, quy mô lớn, cần chuyển thành chỉ tiêu đất thương mại, dịch vụ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, gắn với danh mục 20 khu du lịch quốc gia và 10 trung tâm du lịch trọng điểm. Hai là "chính sách tài chính phù hợp đối với phần diện tích đất cảnh quan, cây xanh, không gian công cộng không khai thác kinh doanh trực tiếp". Với dự án nghỉ dưỡng, phần diện tích này thường chiếm tỷ trọng lớn nhưng hiện vẫn nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất như phần kinh doanh. Cụ thể hóa được điểm này là thay đổi trực tiếp bài toán hiệu quả của dự án quy mô lớn ngoài đô thị, đúng loại dự án Nghị quyết muốn khuyến khích.

Khoảng trống thứ ba: người nước ngoài và cơ chế thí điểm có kiểm soát

Nghị quyết yêu cầu "nghiên cứu cơ chế thí điểm có kiểm soát để thu hút khách lưu trú dài ngày, người làm việc từ xa và nguồn vốn quốc tế vào lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng", với điều kiện phù hợp pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quốc phòng, an ninh. Đây là cơ sở chính trị trực tiếp để xem xét quyền mua, thuê, thuê mua của tổ chức, cá nhân nước ngoài đối với nhóm công trình này, điều Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự thảo sửa đổi chưa cho phép.

VARS-IRE kiến nghị theo hướng: cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua phần diện tích sàn trong công trình cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, không quá 30% tổng diện tích sàn đưa vào kinh doanh của tòa nhà, tương tự chính sách với căn hộ chung cư. Khu vực không áp dụng vì lý do quốc phòng, an ninh phải được quy định rõ. Toàn bộ thực hiện theo cơ chế thí điểm có kiểm tra, giám sát, hậu kiểm và tổng kết trước khi mở rộng.

Khoảng trống thứ tư: cam kết lợi nhuận và người mua thứ cấp

Bài học lớn nhất của 2015–2019 không nằm ở sản phẩm mà ở quan hệ hợp đồng ba bên: chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và nhà đầu tư thứ cấp. Cam kết lợi nhuận cố định ở mức cao được dùng như công cụ bán hàng trong khi công suất khai thác thực tế không gánh nổi; khi chủ đầu tư ngừng trả, người mua không có quyền tiếp cận số liệu vận hành để biết dự án thật sự thu được bao nhiêu. Một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp vay ngân hàng để mua nay vẫn trả nợ cho một tài sản chưa có sổ, không chuyển nhượng hay thế chấp được.

VARS-IRE kiến nghị bổ sung vào dự thảo Luật bốn nội dung. Một là điều kiện và giới hạn của cam kết lợi nhuận, kèm yêu cầu chứng minh khả năng chi trả và biện pháp bảo đảm. Hai là nội dung tối thiểu bắt buộc của hợp đồng quản lý vận hành và cơ chế phân chia doanh thu, chi phí. Ba là quyền tiếp cận thông tin về hiệu quả khai thác thực tế của nhà đầu tư thứ cấp. Bốn là cơ chế xử lý khi đơn vị vận hành chấm dứt hợp đồng.

Với các sàn giao dịch và người hành nghề môi giới, đây là phần đáng đọc nhất. Sản phẩm này bán kèm một hợp đồng vận hành và một công thức chia lợi nhuận; tư vấn không đầy đủ về hai thứ đó là nguồn gốc của phần lớn tranh chấp. Nội dung đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề cần được chuẩn hóa riêng cho nhóm sản phẩm này. Hội Môi giới sẵn sàng làm việc đó.

Ba khoảng trống còn lại: hợp đồng số, vốn và dữ liệu

Thứ năm, một khối lượng lớn giao dịch cho thuê lưu trú ngắn hạn đang chạy qua các nền tảng quốc tế mà chưa có hợp đồng mẫu và cơ chế thuế đầy đủ. Nghị quyết 26 yêu cầu hoàn thiện chính sách với "nền tảng du lịch trực tuyến xuyên biên giới" và "kinh tế chia sẻ". VARS-IRE kiến nghị bổ sung vào danh mục hợp đồng mẫu loại hợp đồng cho thuê bất động sản ngắn hạn giao kết trên nền tảng điện tử được phép hoạt động tại Việt Nam, và công nhận hình thức hợp đồng điện tử, thống nhất với Nghị quyết 57-NQ/TW về chuyển đổi số.

Thứ sáu, về vốn. Chủ trương đưa du lịch vào danh mục ngành, nghề ưu đãi đầu tư cần tiêu chí rõ cho "dự án động lực, có sức lan tỏa cao" để tránh áp dụng tràn lan. Tín dụng đầu tư ưu đãi và hỗ trợ lãi suất cho dự án du lịch xanh cần đi kèm tiêu chí "dự án du lịch xanh". Và cần nghiên cứu khung pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản du lịch cùng công cụ chứng khoán hóa dòng tiền khai thác, với yêu cầu công bố thông tin chặt.

Thứ bảy, dữ liệu. Số liệu về nguồn cung, giao dịch và hiệu quả khai thác của phân khúc này hiện do nhiều cơ quan, tổ chức công bố theo phạm vi và phương pháp khác nhau. Ngay con số 1,5 triệu buồng cũng chưa có định nghĩa thống kê đi kèm. VARS-IRE kiến nghị một bộ chỉ tiêu thống nhất (nguồn cung, giao dịch, tồn kho, công suất khai thác, giá thuê bình quân) và kết nối cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với cơ sở dữ liệu du lịch quốc gia. Hội và Viện sẵn sàng cung cấp dữ liệu giao dịch và khảo sát định kỳ.

(*) Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS IRE

TS. Nguyễn Văn Đính (*)