Cafe địa ốc

Diễn biến tại Bangkok có thể là một tham chiếu đáng chú ý đối với Hà Nội.

Nguồn cung mới tạo áp lực cạnh tranh

Số liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam ghi nhận tại Hà Nội, tỷ lệ trống trong quý II/2026 khoảng 23%, gần tương đương Bangkok. Giá thuê chào thị trường đối với văn phòng hạng A vẫn tương đối ổn định, ở mức 32,2 USD/m²/tháng.

Tuy nhiên, khác biệt nằm ở xu hướng nguồn cung. Trong khi Bangkok đã đi qua đỉnh nguồn cung và đang bước vào giai đoạn phục hồi, Hà Nội mới bắt đầu bước vào giai đoạn được dự báo có nguồn cung lớn.

Giai đoạn 2026–2028, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 400.000 m² văn phòng, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 83%. Nguồn cung dồi dào cùng với tiêu chuẩn xây dựng ngày càng cao được dự báo sẽ làm gia tăng áp lực cạnh tranh giữa các chủ nhà.

Đây cũng là lý do những diễn biến tại Bangkok có thể mang lại một số bài học cho thị trường Hà Nội.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là trải nghiệm người sử dụng ngày càng trở thành yếu tố cạnh tranh bên cạnh diện tích và giá thuê. Tại Bangkok, trong bối cảnh tỷ lệ trống vẫn cao, một số dự án cao cấp như One Bangkok và Dusit Central Park vẫn duy trì hoạt động cho thuê tích cực. Việc đạt tỷ lệ lấp đầy trước khi hoàn thiện, trong điều kiện khách thuê có nhiều lựa chọn, cho thấy quyết định thuê văn phòng không còn chỉ xoay quanh diện tích và giá thuê.

One Bangkok được phát triển theo mô hình tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng, cùng các tiêu chuẩn về công trình xanh, kết nối thông minh và sức khỏe WELL.

Trong khi đó, Dusit Central Park kết hợp văn phòng hạng A với khách sạn, căn hộ và bán lẻ, cùng khu vườn trên mái rộng hơn 1 ha kết nối các tòa nhà. Không gian này phục vụ khách thuê văn phòng, cư dân và khách lưu trú, đồng thời tạo thành điểm đến cho người dân địa phương và khách du lịch.

Điểm chung của các mô hình này là đưa một phần tiện ích ra khỏi diện tích thuê riêng, sang các không gian dùng chung do chủ tòa nhà vận hành. Qua đó, doanh nghiệp có thể giảm vốn đầu tư ban đầu, rút ngắn thời gian chuyển vào làm việc và không phải tự bố trí toàn bộ hạ tầng dịch vụ.

Chủ nhà phải thay đổi cách cạnh tranh

Bài học đầu tiên đối với các chủ nhà Hà Nội là xu hướng “flight-to-quality”, tức khách thuê có xu hướng nâng cấp không gian làm việc.

Tại Bangkok, khách thuê đang rời khỏi các tòa nhà cũ để chuyển sang những dự án mới có tiêu chuẩn vận hành cao hơn. Trước áp lực này, một số chủ nhà lựa chọn đầu tư nâng cấp tiện ích và chất lượng dịch vụ thay vì cạnh tranh trực tiếp bằng cách giảm giá.

Empire Tower tại Bangkok là một ví dụ. Chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng được xây dựng từ cuối thập niên 1990. Tầng 53 được chuyển đổi thành không gian “co-living” dùng chung cho khách thuê, gồm phòng khách, bếp cộng đồng, phòng nghỉ trưa và khu vực làm việc nhóm. Các tầng 53–58 được phát triển thành khu ẩm thực trên cao rộng hơn 8.000 m².

Mô hình này cho thấy xu hướng “flight-to-quality” không nhất thiết đồng nghĩa với việc phải xây dựng một tòa nhà mới. Các công trình hiện hữu vẫn có thể nâng cao khả năng cạnh tranh nếu được đầu tư đúng hướng vào tiện ích và trải nghiệm. Từ đó, cách tiếp cận trong vận hành tài sản cũng có sự thay đổi. Thay vì coi giá thuê là biến số cạnh tranh chính, chủ đầu tư có thể gia tăng giá trị bất động sản thông qua hệ sinh thái dịch vụ và tiện ích đi kèm.

Tại Hà Nội, một số tín hiệu tương tự đã xuất hiện. Các dự án mới ra mắt chú trọng chứng chỉ công trình xanh, yếu tố bền vững và công nghệ tòa nhà thông minh. Một số chủ đầu tư cũng tăng cường tiện ích theo hướng lấy trải nghiệm người sử dụng làm trung tâm, như mảng xanh, khối đế bán lẻ tích hợp, phòng họp đa chức năng, căng-tin, phòng họp và không gian sự kiện dùng chung, khu vực chăm sóc sức khỏe.

Nguồn cung mới vì vậy không chỉ được nhìn nhận như áp lực về số lượng, đây cũng là cơ hội hình thành thế hệ nguồn cung văn phòng mới được thiết kế và vận hành theo nhu cầu thực tế của người sử dụng.

Bên cạnh đó, việc duy trì giá thuê niêm yết ổn định không còn đủ để bảo đảm năng lực cạnh tranh. Chủ nhà cần tính đến tổng giá trị của gói thuê, bao gồm ưu đãi, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, mức độ linh hoạt trong điều khoản hợp đồng và tổng chi phí thực tế mà doanh nghiệp phải chi trả trong suốt thời gian thuê.

Các mô hình văn phòng hoàn thiện sẵn, bàn giao một phần hoặc cho thuê kèm nội thất cũng có thể giúp giảm chi phí và trở ngại vận hành cho doanh nghiệp trong quá trình di dời hoặc mở rộng.

Khi các dự án ngày càng có sự tương đồng về thiết kế, chứng nhận công trình xanh và chất lượng vận hành, văn hóa dịch vụ và khả năng xây dựng cộng đồng khách thuê sẽ trở thành những yếu tố tạo khác biệt giữa các dự án. Ở phía khách thuê, nguồn cung mới mở ra cơ hội để doanh nghiệp nâng cấp văn phòng và đàm phán các điều kiện thuận lợi hơn. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, doanh nghiệp cần chuẩn bị từ sớm.

Các công ty có hợp đồng hết hạn trong hai đến ba năm tới được khuyến nghị bắt đầu rà soát thị trường, đặc biệt với những doanh nghiệp cần diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau. Việc tiếp cận các dự án ngay từ giai đoạn cho thuê trước sẽ giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn và thời gian đàm phán.

Doanh nghiệp cũng cần xác định rõ yêu cầu đối với nơi làm việc trong tương lai, từ quy mô nhân sự, hiệu quả sử dụng mặt bằng, nhu cầu di chuyển của nhân viên đến tiêu chuẩn bền vững, công nghệ, tiện ích và khả năng mở rộng.

Các phương án thuê nên được so sánh trên cơ sở tổng chi phí sử dụng văn phòng, thay vì chỉ nhìn vào giá thuê. Những khoản cần tính đến gồm tiền thuê, phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ của chủ nhà và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng.

Quan trọng hơn, doanh nghiệp nên duy trì nhiều phương án khả thi. Vị thế đàm phán không chỉ đến từ việc nguồn cung gia tăng, mà còn phụ thuộc vào thời gian và thông tin để tạo ra sự cạnh tranh giữa các lựa chọn.

Thuận Nguyễn