Luật Đất đai (sửa đổi): HoREA kiến nghị tháo gỡ hàng loạt bất cập

Dù đánh giá cao sự cầu thị của cơ quan soạn thảo trong việc tiếp thu nhiều ý kiến thực tiễn, HoREA cho rằng hàng loạt quy định vẫn còn bất cập, chưa đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành và cần tiếp tục được chỉnh sửa nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân cũng như cộng đồng doanh nghiệp.

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý là đề nghị hoàn thiện quy định về chủ thể sử dụng đất. HoREA đề xuất làm rõ đối tượng người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam mới thuộc nhóm người sử dụng đất có quyền nhận chuyển nhượng. Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị bổ sung tư cách chủ thể sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định của pháp luật dân sự nhằm bảo đảm tính thống nhất với Bộ luật Dân sự 2015, giải quyết triệt để những vướng mắc phát sinh trong các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai của hộ gia đình hiện nay.

Về phân cấp thẩm quyền quản lý nhà nước, HoREA thể hiện quan điểm ủng hộ phương án quy định cụ thể quyền hạn của cấp tỉnh và cấp xã ngay trong luật, thay vì giao Chính phủ quy định bằng văn bản dưới luật. Cụ thể, HĐND cấp tỉnh sẽ quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất, trong khi UBND cấp xã được giao thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng như quyết định giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, cộng đồng dân cư. Sự phân định rõ ràng này sẽ nâng cao tính chủ động, trách nhiệm của chính quyền cơ sở và đẩy nhanh tiến độ giải quyết thủ tục hành chính.

Nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người có đất bị thu hồi, HoREA đề xuất bổ sung nguyên tắc hoán đổi diện tích đất tương đương đối với trường hợp người dân có đất khác liền kề. Theo đó, người dân được phép chuyển mục đích sử dụng phần đất liền kề sang loại đất bị thu hồi mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Giải pháp này vừa giúp người dân được tái định cư tại chỗ, đảm bảo sinh kế lâu dài, vừa giảm bớt gánh nặng chi ngân sách bồi thường cho Nhà nước. Bất động sản cũng kiến nghị cho phép người sử dụng đất được chủ động kè bờ, phục hồi nguyên trạng đối với những khu đất bị tiêu hủy do thiên tai, sạt lở bờ sông, bờ biển trước khi Nhà nước xem xét thu hồi.

Liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, HoREA đề xuất linh hoạt cho phép chuyển đổi đất trồng lúa không thuộc khu vực quy hoạch chuyên canh chất lượng cao sang trồng cây ngắn ngày, cây lâu năm hoặc nuôi trồng thủy sản mà không cần xin phép cơ quan nhà nước. Quy định mở này tạo điều kiện cho các địa phương ứng phó linh hoạt với biến đổi khí hậu, tình trạng xâm nhập mặn và đất bạc màu, đồng thời vẫn bảo đảm an ninh lương thực quốc gia tại các vùng quy hoạch chuyên canh. Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị luật hóa đầy đủ các quy định về tách thửa, hợp thửa đất nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng của hộ gia đình, cá nhân khi phân chia di sản, cho tặng con cháu hoặc chuyển nhượng.

Về mặt tài chính đất đai và xử lý chuyển tiếp, HoREA kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ nút thắt cho các dự án và người dân. Đối với khoảng 168 dự án thực hiện theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) còn tồn đọng, Hiệp hội đề xuất xác định thời điểm tính giá đất thanh toán là thời điểm quyết định giao đất, ký Hợp đồng BT hoặc thời điểm bàn giao công trình.

Hiệp hội cũng kiến nghị không áp dụng khoản tiền nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất của các trường hợp không vi phạm pháp luật. Đặc biệt, HoREA tha thiết đề nghị cho phép tính lại tiền sử dụng đất đối với các hộ gia đình, cá nhân đã quá hạn ghi nợ và nộp tiền trong giai đoạn từ tháng 8/2024 đến cuối năm 2025, giúp người dân được hoàn trả phần tiền nộp thừa, bảo đảm tính công bằng xã hội giữa các thời kỳ chính sách.

Nhìn tổng thể, các kiến nghị từ HoREA không chỉ xuất phát từ thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản mà còn đại diện cho quyền lợi chính đáng của đông đảo người dân và nhà đầu tư. Việc tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) một cách đồng bộ, minh bạch và sát thực tế sẽ là chìa khóa tháo gỡ triệt để các "điểm nghẽn" pháp lý tồn đọng. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực quan trọng giúp khơi thông nguồn lực đất đai, tạo lập môi trường đầu tư lành mạnh và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững trong giai đoạn mới.