Thị trường bất động sản: Áp lực thanh khoản và bài toán cân bằng cung - cầu

Báo cáo về thị trường bất động sản và kết quả tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài trong 09 tháng đầu năm 2026 của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy, tính chung 9 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 331.876 giao dịch thành công.

Áp lực thanh khoản và khoảng trống phân khúc

Tuy nhiên, riêng trong quý III/2026, lượng giao dịch bất động sản đã có xu hướng sụt giảm 8% so với quý II, chỉ đạt khoảng 92.004 giao dịch. Trong đó, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh tới 14%, còn đất nền giảm 6%. Sự suy giảm sức mua khiến lượng tồn kho tại các dự án tiếp tục gia tăng lên mức khoảng 51.950 căn và nền đất, gây áp lực trực tiếp lên dòng tiền cũng như khả năng thanh khoản của doanh nghiệp.

Bên cạnh áp lực thanh khoản, sự lệch pha cung - cầu tiếp tục diễn ra gay gắt, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP HCM. Nguồn cung nhà ở mới hiện nay hầu hết rơi vào phân khúc cao cấp và trung - cao cấp (chiếm tới 73,6%), phân khúc trung cấp chỉ còn chiếm 7,1% và hoàn toàn vắng bóng các sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân.

Điểm sáng hiếm hoi trên thị trường đến từ phân khúc bất động sản công nghiệp khi giá thuê và tỷ lệ lấp đầy liên tục duy trì ở mức cao, dao động từ 86% đến 92% tại các vùng kinh tế trọng điểm hai miền Nam - Bắc nhờ dòng vốn FDI đăng ký đạt hơn 40,6 tỷ USD.

Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và bài toán nguồn vốn

Một trong những động lực quan trọng thúc đẩy thị trường phục hồi trong giai đoạn vừa qua là sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho hàng nghìn dự án tồn đọng. Tính đến cuối tháng 9/2026, trong tổng số 4.846 dự án vướng mắc kéo dài trên cả nước, đã có tới 4.372 dự án (chiếm 90,2%) với tổng vốn đầu tư hơn 2,38 triệu tỷ đồng được các bộ, ngành và địa phương xử lý.

Riêng tại TP HCM, thông qua các chiến dịch rà soát khẩn trương, 723 dự án trong tổng số 1.338 dự án vướng mắc (đạt 54%) đã hoàn thành tháo gỡ khó khăn, giúp giải phóng nguồn lực đất đai và nguồn vốn đầu tư quy mô lớn.

Dù vậy, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp và người mua nhà vẫn còn không ít rào cản. Mặc dù tổng dư nợ tín dụng bất động sản toàn nền kinh tế đạt 5,21 triệu tỷ đồng (tăng 9,49% so với cuối năm 2025), lĩnh vực này vẫn bị giám sát chặt chẽ do thuộc nhóm rủi ro cao.

Đối với các chương trình tín dụng ưu đãi, điển hình là gói cho vay nhà ở xã hội (đã tăng quy mô lên 153.000 tỷ đồng), doanh số giải ngân thực tế đến ngày 31/8/2026, mới chỉ đạt khoảng 17.500 tỷ đồng (tương ứng 11,44%). Mặt khác, gánh nặng từ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong quý IV/2026 ước tính vẫn còn khoảng 39.000 tỷ đồng, chiếm tới hơn 55% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường.

Hướng tới phát triển bền vững và nhu cầu thực

Chỉ đạo tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc nhấn mạnh nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới là hoàn thiện đồng bộ thể chế pháp luật, đồng thời điều hành linh hoạt các công cụ tài chính, tín dụng để kiểm soát rủi ro và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá. Việc điều chỉnh giá nhà trên thị trường hiện nay theo cơ chế thị trường được đánh giá là diễn biến bình thường, hướng tới mục tiêu tạo lập mặt bằng giá hợp lý hơn với thu nhập của người lao động.

Đối với chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, cả nước đang tích cực triển khai Đề án 1 triệu căn hộ với 947 dự án đã hoàn thành, khởi công hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đạt 91% kế hoạch đề ra. Trong giai đoạn tiếp theo, Chính phủ ưu tiên chỉ đạo đa dạng hóa các hình thức đầu tư, phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội cho thuê gắn liền với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.

Đồng thời, các cơ quan quản lý đang tích cực nghiên cứu mở rộng các kênh huy động vốn trung và dài hạn từ thị trường trái phiếu và các quỹ đầu tư tín thác (REIT), giảm thiểu sự phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Nhìn tổng thể 9 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn bản lề quan trọng. Mặc dù những nút thắt pháp lý đã và đang được tháo gỡ quyết liệt, thị trường vẫn cần thời gian để hấp thụ và phục hồi toàn diện.

Việc kiểm soát tốt rủi ro tín dụng, đẩy nhanh tiến độ giải ngân các gói ưu đãi nhà ở xã hội và đa dạng hóa kênh vốn trung - dài hạn sẽ là "chìa khóa" giúp các doanh nghiệp vượt qua áp lực đáo hạn trái phiếu cuối năm. Quan trọng hơn cả, sự điều chỉnh giá nhà về mức hợp lý cùng định hướng phát triển tập trung vào nhu cầu ở thực sẽ là nền tảng vững chắc đưa thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới an toàn, lành mạnh và bền vững.