Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững

Để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, HoREA cho rằng cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ hoàn thiện chính sách đất đai, cơ cấu lại nguồn cung đến tháo gỡ điểm nghẽn tín dụng và xử lý dự án tồn đọng.

Mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền

Theo báo cáo của Ủy ban nhân dân TP HCM, trong 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung, cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân.

Thực trạng này cho thấy việc tăng nguồn cung nhà ở cần đi kèm với thay đổi cơ cấu sản phẩm. Theo đó, HoREA kiến nghị bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và thu nhập trung bình.

Đây là nhóm đối tượng có nhu cầu lớn nhưng chưa được đáp ứng đầy đủ. Một bộ phận người dân có thu nhập vượt ngưỡng được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đủ khả năng mua nhà thương mại theo mặt bằng giá hiện nay. Vì vậy, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ góp phần mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho nhóm khách hàng này, đồng thời tạo thêm phân khúc sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực.

Đồng thời HoREA đề xuất giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cơ chế, chính sách phát triển loại hình nhà ở này để phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Theo tính toán của Hiệp hội, giá bán nhà ở thương mại phù hợp có thể dao động từ 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa đến 60-70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn, tùy đặc điểm từng địa bàn.

Song song với nhà ở thương mại giá phù hợp, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê, trong đó một trong những ưu đãi cần thiết là bổ sung quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với dự án nhà ở cho thuê được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

Cùng với đó, đề nghị giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định khung giá cho thuê đối với nhà ở giá phù hợp được đầu tư xây dựng không bằng vốn nhà nước. Cơ chế này nhằm thực hiện định hướng phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời tạo điều kiện kiểm soát giá thuê để bảo đảm khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân.

Đối với nhà ở xã hội, đề xuất nghiên cứu cơ chế tạo điều kiện cho cán bộ, công chức, viên chức được mua hoặc mua trả góp nhà ở xã hội. Một phương án được đưa ra là dành khoảng 10% số lượng nhà ở xã hội trong dự án cho nhóm đối tượng này hoặc nghiên cứu nhân rộng mô hình quỹ nhà ở của địa phương.

Các chính sách phát triển nhà ở cần được thiết kế theo hướng đáp ứng nhu cầu đa dạng, từ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đến nhà ở thương mại giá phù hợp, thay vì chỉ tập trung tăng số lượng dự án mà chưa giải quyết được khả năng chi trả của người mua.

Gỡ điểm nghẽn đất đai, tín dụng và dự án tồn đọng

Bên cạnh việc điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, HoREA cho rằng cần tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đưa nguồn lực đất đai và các dự án đình trệ trở lại thị trường.

Theo số liệu của Bộ Tài chính, cả nước có 4.846 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài, với quy mô sử dụng đất 208.882 ha và tổng mức đầu tư 3.498.889 tỷ đồng. Trong số này, 3.557 dự án đã được xử lý, còn 1.131 dự án đang được các bộ, ngành, địa phương tiếp tục giải quyết và 158 dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

HoREA đề nghị Bộ Tài chính và các địa phương thông báo rõ kết quả xử lý đến từng doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án vẫn đang trong quá trình giải quyết. Việc công khai tình trạng và kết quả xử lý sẽ giúp chủ đầu tư chủ động phương án triển khai, thay vì tiếp tục bị động trước những vướng mắc chưa có thông tin cụ thể.

Đồng thời đề xuất bổ sung cơ chế cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo phương án này, bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính còn lại với Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan.

Cơ chế trên có thể giúp các dự án gặp khó khăn tìm được nhà đầu tư mới đủ năng lực, khơi thông nguồn lực đất đai và bổ sung nguồn cung cho thị trường. Việc chuyển nhượng phải đi kèm cơ chế bảo đảm không thất thoát tài sản công và không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Về chính sách đất đai, HoREA kiến nghị quy định rõ thẩm quyền của Chính phủ trong việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất, bao gồm hệ số phản ánh biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, cần quy định tỷ lệ phần trăm giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm theo quy định của Chính phủ, tạo căn cứ cho địa phương áp dụng thống nhất và hạn chế tình trạng chi phí thuê đất tăng bất hợp lý.

Ở lĩnh vực tín dụng, đề nghị Ngân hàng Nhà nước đôn đốc, kiểm tra việc giảm lãi suất cho vay thực chất tại các ngân hàng thương mại. Hiệp hội đồng thời kiến nghị cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp được tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn khoảng 1,5-2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay bình quân của nhóm ngân hàng thương mại lớn, tương tự cơ chế hỗ trợ đối với một số nhóm mua nhà ở xã hội.

Đồng thời xem xét không tính dư nợ của các khoản vay thuộc dự án nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và một số dự án khu công nghiệp trọng điểm vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng, trên cơ sở phân loại rủi ro từng loại dự án. Không nên mặc định toàn bộ lĩnh vực bất động sản đều thuộc nhóm rủi ro cao, mà cần đánh giá cụ thể để dòng vốn được phân bổ phù hợp.

Để giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, HoREA đề xuất cần có các cơ chế phát triển ngành quỹ, trong đó có các quỹ đầu tư bất động sản và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT). Việc phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn được kỳ vọng tạo thêm nguồn lực cho doanh nghiệp, đồng thời giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Các giải pháp cần được triển khai đồng bộ, từ hoàn thiện pháp luật, xử lý dự án tồn đọng đến phát triển nhà ở giá phù hợp và đa dạng hóa nguồn vốn. Đây cũng là cơ sở để thị trường từng bước khôi phục thanh khoản, hạn chế mất cân đối cung cầu và phát triển bền vững hơn.