M&A địa ốc ngày càng “kỹ tính”

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), riêng tháng 7 và tháng 8/2026, tổng giá trị M&A được ghi nhận vượt 22.000 tỷ đồng. Bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương gần 13.000 tỷ đồng.

Thương vụ nghìn tỷ nối tiếp

Đáng chú ý nhất là các giao dịch tại khu Thủ Thiêm (TP HCM). Phát Đạt (PDR) vừa thanh toán xong 7.666 tỷ đồng để nhận 35% vốn tại Công ty Lotte Properties HCMC, chủ đầu tư dự án Lotte Eco Smart City. Cũng doanh nghiệp này lại đóng vai bên bán khi bàn giao dự án The EverRich 2 (River City) cho Big Gain với giá hơn 5.225 tỷ đồng. Cùng thời điểm, Keppel ký thỏa thuận có điều kiện thoái toàn bộ 40% vốn tại liên doanh Empire City với giá khoảng 270 triệu USD, dự kiến hoàn tất trong quý IV.

Giao dịch cũng diễn ra ở các dự án nhỏ hơn và ngoài TP HCM. Cuối tháng 8, Saigonres chuyển nhượng dự án Phú Định Riverside (khoảng 2.104 m2, 169 căn hộ) với giá 245 tỷ đồng, nhằm dồn lực cho các dự án trọng điểm. Tại Đồng Nai, Long Thành Riverside mua 93,4% cổ phần Amata Township Long Thành, chủ đầu tư khu đô thị 753 ha, với giá 492,24 tỷ đồng.

Ngoài ra, Kinh Bắc thâu tóm hai doanh nghiệp sở hữu tổ hợp văn phòng, thương mại 34 tầng ở Hà Nội. Viconship nhận 65% cổ phần chi phối của Harbour City. Ở mảng nghỉ dưỡng, Vinahud chi khoảng 1.520 tỷ đồng mua lại Công ty Friends, đơn vị đã nắm 49% vốn chủ đầu tư dự án Grand Mercure Hội An.

Tuy nhiên, đằng sau những con số là bài toán thanh khoản. Tại một tọa đàm gần đây, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Việt Nam nhận định điều khó khăn nhất với doanh nghiệp địa ốc lúc này là đứt gãy dòng tiền. Theo ông, khi rơi vào hoàn cảnh đó, việc chấp nhận cắt lỗ sớm, thậm chí bán những tài sản giá trị nhất, cũng có thể coi là một cách xoay xở thành công. Ông cho biết doanh nghiệp sẵn sàng giảm đến 20% giá một sản phẩm, một mức rất sâu so với mặt bằng trước đây. Dù vậy, người mua vẫn chọn cách chờ đợi, khiến giao dịch chưa thật sự sôi động.

Phía chủ đầu tư vì thế đang đổi cách cạnh tranh. Theo DXS-FERI, thay vì cắt giá trực diện, nhiều đơn vị kết hợp chiết khấu với các gói tài chính: thanh toán ban đầu thấp, kéo dài tiến độ, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc 2-5 năm. Một số dự án áp dụng mô hình “mua trước - trả sau” với mức góp 6-8 triệu đồng mỗi tháng, thời gian trả chậm có thể lên tới 5 năm. Cuộc đua giờ không còn xoay quanh giá bán mà ở khả năng sở hữu của người mua.

Dòng vốn ngày càng “kỹ tính”

Theo các chuyên gia, mua bán cổ phần hay chuyển nhượng dự án giúp bên bán bổ sung nguồn lực, còn bên mua rút ngắn thời gian gia nhập thị trường.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM cho rằng chuyển nhượng tài sản đang trở thành công cụ rút ngắn vòng quay vốn. Doanh nghiệp thu hồi một phần vốn đã bỏ ra, giảm phụ thuộc vào vay nợ và dồn tiền vào dự án có pháp lý đầy đủ, triển khai nhanh hoặc hợp sức mua hơn.

Tuy nhiên, giao dịch xong chưa chắc đã có giá trị. Giá trị thực còn phụ thuộc vào pháp lý, hiệu quả khai thác và năng lực triển khai của bên nhận. Nhà đầu tư vì thế ưu tiên tài sản pháp lý minh bạch, vị trí tốt, hạ tầng kết nối thuận tiện và chủ đầu tư uy tín. Họ không còn đặt cược vào kỳ vọng tăng giá, mà chú trọng bảo toàn vốn và tạo dòng tiền ổn định.

Ông Tạ Mỹ Bách - Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam cảnh báo các dự án sống nhờ kỳ vọng tăng giá, thiếu nền tảng nhu cầu thực, sẽ khó thu hút vốn. Ngược lại, tài sản tiết kiệm năng lượng, đạt chuẩn phát triển bền vững có thêm lợi thế khi khách thuê quan tâm đến chi phí vận hành. Thanh khoản vì thế phân hóa rõ, dồn vào những tài sản đủ sức chống chịu trước biến động vĩ mô và lạm phát.

Về triển vọng, ông Bách dự báo nhà đầu tư ngoại, cả đơn vị đã có mặt lẫn người mới, sẽ tiếp tục săn tìm dự án chất lượng, pháp lý rõ ràng. M&A được kỳ vọng duy trì ổn định, tập trung vào nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc thương mại được chọn lọc kỹ.