Cơ hội và thách thức cho doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ phát triển mới

Quy mô nguồn cung, hạ tầng và quỹ đất tạo ra cơ hội, nhưng thành công phụ thuộc vào khả năng tạo ra giá trị thực, dòng tiền bền vững và đời sống tốt hơn cho người dân.

Cơ hội và thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản

Trước hết, cơ hội lớn nhất đến từ việc mở rộng không gian phát triển. Đầu tư hạ tầng và tái cấu trúc đô thị có thể tạo ra những điểm đến mới cho doanh nghiệp và người lao động, nhất là tại các hành lang kinh tế, đô thị vệ tinh và khu vực kết nối tốt hơn với trung tâm sản xuất - dịch vụ. Tuy nhiên, cần nhìn rõ bản chất của cơ hội ấy: hạ tầng và quy hoạch mở ra không gian phát triển mới, nhưng việc làm, thu nhập, dòng người và nhu cầu thực mới quyết định khả năng hấp thụ và sức sống của thị trường. Nếu hạ tầng đi trước nhưng việc làm và dân cư không hình thành theo kỳ vọng, nguồn cung bất động sản vẫn có thể đối mặt với khó khăn về thanh khoản.

Cơ hội thứ hai là nhu cầu nhà ở có chất lượng và phù hợp khả năng chi trả. Cùng với quá trình đô thị hóa, sự dịch chuyển lao động và yêu cầu nâng cấp điều kiện sống, nhu cầu về nhà ở thương mại phù hợp thu nhập, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các tiện ích đô thị thiết yếu sẽ tiếp tục là một hướng quan trọng. Các khu đô thị tích hợp chỉ phát huy giá trị nếu không gian sống, hạ tầng xã hội, giao thông và dịch vụ được phát triển đồng bộ với tiến độ đưa dân về ở.

Cơ hội thứ ba nằm ở chỉnh trang và tái thiết đô thị hiện hữu. Bên cạnh việc phát triển các không gian mới, những khu vực nội đô quá tải có nhu cầu cải thiện hạ tầng, công trình công cộng, môi trường và chất lượng sống. Đây là bài toán phát triển đô thị phức tạp, cần sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư; song nếu làm tốt, giá trị tạo ra không chỉ nằm ở bất động sản mà còn ở hiệu quả vận hành của cả đô thị.

Cơ hội thứ tư là sự phát triển của thị trường dịch vụ chuyên nghiệp: tư vấn, phân phối, vận hành, quản lý tài sản, dữ liệu và công nghệ. Khi người mua thận trọng hơn, những đơn vị tạo được niềm tin bằng thông tin minh bạch, tư vấn đúng nhu cầu và đồng hành sau giao dịch sẽ có lợi thế dài hạn.

Dẫu vậy, cơ hội không trải đều. Thách thức thứ nhất là sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng thanh toán. Nếu thị trường tiếp tục bổ sung nhiều sản phẩm có giá cao trong khi nhu cầu chủ yếu nằm ở phân khúc vừa túi tiền, số lượng mở bán có thể tăng nhưng sức hấp thụ không cải thiện tương ứng. Giá bán cao cũng làm kéo dài thời gian ra quyết định và gia tăng áp lực đối với người mua sử dụng vốn vay.

Thách thức thứ hai là kỳ vọng đi trước thực tế triển khai hạ tầng và tiến trình hình thành dân cư. Một quy hoạch hoặc dự án giao thông có thể tạo triển vọng lớn, nhưng tác động kinh tế phụ thuộc vào thời điểm hoàn thành, chất lượng kết nối, tốc độ thu hút doanh nghiệp và khả năng tạo việc làm. Nếu giá bất động sản tăng quá nhanh trước khi những điều kiện đó xuất hiện, thị trường dễ hình thành những vùng giá thiếu nền tảng và nguy cơ thanh khoản suy giảm.

Thách thức thứ ba là áp lực vốn và năng lực triển khai. Chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và các yêu cầu về hạ tầng, tiện ích ngày càng cao. Những dự án quy mô lớn cần nguồn vốn dài hạn, tiến độ đầu tư hợp lý và khả năng quản trị dòng tiền tốt. Sử dụng đòn bẩy quá mức hoặc đặt kỳ vọng bán hàng quá lạc quan có thể làm gia tăng rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng.

Thách thức thứ tư là sự phân hóa ngày càng mạnh giữa địa bàn và doanh nghiệp. Có những nơi hội tụ đủ điều kiện về việc làm, thu nhập, giao thông và dịch vụ để hình thành nhu cầu; nhưng cũng có nơi nguồn cung đi trước quá xa so với quy mô thị trường. Vì vậy, không thể xem mọi khu vực có hạ tầng mới, mọi đại đô thị hay mọi phân khúc bất động sản đều có cùng triển vọng tăng trưởng.

Từ đó, có thể hình dung ba khả năng phát triển. Trong kịch bản thuận lợi, thể chế được triển khai thông suốt, hạ tầng phát huy tác dụng, thu nhập và nhu cầu thực cải thiện, giúp thị trường tăng trưởng cân bằng hơn. Trong kịch bản cơ sở, quá trình phục hồi tiếp tục nhưng có chọn lọc, phân hóa giữa các sản phẩm và địa bàn. Còn nếu nguồn cung giá cao tăng nhanh, chi phí vốn lớn và hạ tầng chậm chuyển hóa thành việc làm, dân cư, thanh khoản yếu có thể kéo dài. Đây là các kịch bản điều kiện, không phải dự báo định lượng.

Doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển

Trong chu kỳ mới, các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển, lấy nhu cầu thực, chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác làm trung tâm.

Thứ nhất, lấy nhu cầu ở thực làm điểm xuất phát. Doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực vào những dự án hội tụ đủ yếu tố “thiên thời - địa lợi - nhân hòa”: pháp lý đầy đủ, địa bàn có tiềm năng phát triển và sản phẩm đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân. Điều quan trọng là phải xác định rõ ai sẽ sống tại dự án, họ làm việc ở đâu, khả năng chi trả đến đâu và cần loại nhà ở nào. Trên cơ sở đó, xây dựng cơ cấu sản phẩm, diện tích, mức giá và tiến độ mở bán phù hợp với nhu cầu thị trường.

Thứ hai, phát triển đồng bộ tiện ích và hệ sinh thái đô thị. Ngay từ giai đoạn bàn giao đầu tiên, cần ưu tiên các tiện ích thiết yếu như trường học, y tế, mua sắm hằng ngày, công viên và sân chơi, tạo điều kiện để người dân sớm chuyển về sinh sống. Tiếp đó là hình thành hệ sinh thái sống - làm việc - giải trí, bảo đảm kết nối thuận tiện giữa nhà ở, việc làm, dịch vụ và không gian sinh hoạt cộng đồng. Chất lượng tiện ích và năng lực vận hành lâu dài chính là yếu tố giữ chân cư dân, tạo sức sống và giá trị bền vững cho khu đô thị.

Thứ ba, lựa chọn địa bàn đầu tư phù hợp với khả năng chi trả và tiến độ phát triển hạ tầng. Khi giá đất nội đô đã ở mức cao, doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm cơ hội tại các đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa phát triển quỹ đất, tổ chức tiện ích đồng bộ và cung cấp sản phẩm với mức giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, phát triển dự án phải gắn với tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và hình thành dân cư, tránh đưa nguồn cung ra thị trường quá sớm khi các điều kiện hấp thụ chưa sẵn sàng.

Thứ tư, nâng cao năng lực triển khai và bảo đảm cam kết với khách hàng. Pháp lý minh bạch, năng lực tài chính và tiến độ thực hiện ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng trong quyết định mua bất động sản. Vì vậy, chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ pháp lý, chủ động nguồn vốn, tổ chức thi công hiệu quả, hoàn thiện hạ tầng nội khu và đưa các tiện ích vào vận hành đúng cam kết. Uy tín doanh nghiệp phải được khẳng định bằng năng lực thực hiện, thay vì chỉ bằng quy hoạch hay những lời hứa về tương lai.

Thứ năm, linh hoạt chính sách bán hàng để hỗ trợ sức mua. Trong bối cảnh chi phí vốn cao và khách hàng thận trọng, doanh nghiệp cần chủ động đổi mới phương thức kinh doanh, áp dụng các giải pháp tài chính phù hợp như chia nhỏ tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ vốn tự có phải đóng ban đầu, hỗ trợ lãi suất và giãn thời gian thanh toán. Những chính sách này cần hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người mua, góp phần giảm áp lực tài chính, thúc đẩy giao dịch và duy trì thanh khoản thị trường.

Đối với các sàn giao dịch và đội ngũ môi giới bất động sản, yêu cầu đặt ra là hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả, tuân thủ chuẩn mực đạo đức và văn hóa ứng xử nghề nghiệp; đặt lợi ích khách hàng ngang với lợi ích của chính mình. Bảo vệ quyền lợi khách hàng, giữ gìn sự minh bạch và ổn định của thị trường cũng chính là bảo vệ uy tín và sự phát triển bền vững của nghề môi giới.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, cần tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ tháo gỡ vướng mắc và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư, tránh để dự án kéo dài. Công tác xác định giá đất cần bảo đảm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời hạn chế tác động làm tăng giá thành bất động sản vượt quá khả năng chi trả của người dân. Cùng với đó, cần tăng cường giám sát để các dự án triển khai đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Sự đồng hành và thực hiện đầy đủ trách nhiệm của các chủ thể là nền tảng để thị trường bất động sản tận dụng hiệu quả cơ hội của chu kỳ mới, phát triển ổn định và bền vững.