Khơi thông nguồn lực tăng trưởng từ những dự án tồn đọng

Tính đến ngày 27/9/2026, Hệ thống 751 ghi nhận 4.846 dự án khó khăn, vướng mắc, với tổng diện tích 208.882 ha và tổng vốn đầu tư gần 3,5 triệu tỷ đồng. Trong đó, 3.557 dự án, tương đương khoảng 73,4%, đã được xử lý, không còn vướng mắc; 1.289 dự án đang tiếp tục được xử lý.

Khơi thông dự án tồn đọng

Kết quả này cho thấy những chuyển biến trong việc tháo gỡ các dự án tồn đọng. Tuy nhiên, hiệu quả chính sách không chỉ được đo bằng số lượng dự án được xử lý mà còn ở khả năng đưa đất đai, vốn đầu tư và dự án trở lại hoạt động thực tế.

Nhiều dự án đầu tư đã kéo dài tình trạng đình trệ do những vướng mắc pháp lý phát sinh qua nhiều thời kỳ. Đáng chú ý, không ít dự án được triển khai theo quy định pháp luật trước đây nhưng khi phát sinh vướng mắc lại chưa có cơ chế chuyển tiếp hoặc xử lý phù hợp, gây lãng phí nguồn lực đất đai và vốn đầu tư.

Để giải quyết tình trạng này, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý những tồn tại pháp lý của dự án.

Đáng chú ý, Nghị quyết số 265/2025/QH15 của Quốc hội mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù tại Nghị quyết số 170/2024/QH15. Cùng với Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội, Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP của Chính phủ và các nghị định có liên quan, khung pháp lý xử lý những nhóm vướng mắc tồn đọng từng bước được hình thành, kể cả một số trường hợp có vi phạm.

Những cơ chế này tạo điều kiện để các dự án đáp ứng yêu cầu được tiếp tục triển khai, qua đó khơi thông nguồn lực đất đai và vốn đầu tư đã bị đình trệ kéo dài.

Tuy nhiên, chính sách đặc thù không đồng nghĩa với việc mọi dự án tồn đọng đều có thể được tháo gỡ. Mỗi cơ chế có phạm vi và điều kiện áp dụng khác nhau, đòi hỏi doanh nghiệp phải xác định đúng nguyên nhân vướng mắc và phương án xử lý.

Chẳng hạn, Nghị quyết số 29/2026/QH16 quy định cơ chế xử lý những nhóm vi phạm, vướng mắc liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất và quản lý, sử dụng đất. Trong khi đó, Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP tập trung xử lý những vướng mắc của các dự án BT chuyển tiếp mà lỗi do cơ quan nhà nước.

Đối với các dự án tồn đọng, doanh nghiệp cần xác định rõ tình trạng pháp lý, thẩm quyền giải quyết và cơ chế có thể áp dụng. Trên cơ sở đó, chủ động phối hợp với địa phương rà soát, cập nhật thông tin dự án trên Hệ thống 751 để phục vụ quá trình xử lý.

Với những vướng mắc chưa có cơ chế pháp lý phù hợp, việc tổng hợp, phản ánh đầy đủ từ doanh nghiệp và địa phương là cơ sở thực tiễn để các cơ quan Trung ương nghiên cứu, ban hành chính sách đặc thù.

Kết quả xử lý 3.557 dự án là chuyển biến đáng chú ý trong quá trình tháo gỡ những tồn tại kéo dài. Dù vậy, hiệu quả thực chất của chính sách còn phụ thuộc vào khả năng đưa các dự án trở lại hoạt động, thay vì chỉ dừng ở việc giải quyết vướng mắc pháp lý.

Mở rộng quỹ đất phát triển

Song song với việc xử lý các dự án tồn đọng, chính sách pháp luật còn có bước chuyển quan trọng trong việc mở rộng khả năng sử dụng những quỹ đất chưa có đất ở để phát triển nhà ở thương mại.

Theo điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu về đất ở; trường hợp đang có quyền sử dụng đất phải có đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Theo đó, nhiều khu đất dù phù hợp quy hoạch nhưng không có đất ở vẫn chưa đủ điều kiện thực hiện dự án theo các phương thức này.

Để tháo gỡ vướng mắc, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên đất đang có quyền sử dụng, kể cả trường hợp không có đất ở, nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Điểm đột phá là tháo gỡ rào cản về loại đất, mở rộng khả năng huy động những quỹ đất trước đây chưa đủ điều kiện phát triển nhà ở thương mại.

Tại Hà Nội, qua hai đợt thí điểm đã có 298 khu đất, với tổng diện tích khoảng 1.530,4 ha, được đưa vào danh mục thí điểm. Tính đến ngày 24/10/2026, có 67 dự án, tương ứng 170,6 ha, đã hoàn tất thủ tục đầu tư; 51 dự án, tương ứng 164,9 ha, đang thực hiện thủ tục đầu tư; 163 dự án, tương ứng 1.064 ha, đang được đôn đốc.

Kết quả này cho thấy cơ chế thí điểm đã mở thêm khả năng đưa các quỹ đất vào quy trình đầu tư, qua đó tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở thương mại trên những khu đất trước đây còn vướng rào cản pháp lý.

Xét về tác động đối với thị trường, hai cơ chế có tính bổ trợ. Một mặt, chính sách xử lý dự án tồn đọng giúp khơi thông nguồn lực đất đai và vốn đầu tư bị đình trệ. Mặt khác, cơ chế thí điểm mở rộng khả năng phát triển dự án trên những quỹ đất trước đây chưa đáp ứng điều kiện về đất ở. Điều này không chỉ tạo cơ hội tái khởi động dự án, phục hồi dòng vốn đầu tư mà còn mở rộng nguồn cung tiềm năng cho thị trường bất động sản.

Đối với doanh nghiệp, việc nắm rõ phạm vi, điều kiện áp dụng của từng cơ chế, chủ động phối hợp với địa phương và hoàn thiện thủ tục pháp lý là yêu cầu quan trọng để đưa chính sách vào thực tế.

Hiệu quả của những thay đổi về thể chế không chỉ nằm ở việc tháo gỡ các điểm nghẽn trong quá khứ mà còn ở khả năng khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, tạo động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản.