Ngăn chặn lạm quyền trong quản lý chung cư

Những tranh chấp liên quan đến hoạt động của ban quản trị nhà chung cư, đặc biệt trong quản lý kinh phí bảo trì và thực hiện các quyết định liên quan đến cư dân, tiếp tục đặt ra yêu cầu tăng cường kiểm tra, giám sát. Khi quyền hạn không được thực hiện đúng quy định, những bất đồng trong quản lý, vận hành có thể kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ.

Tại TP HCM mới đây, UBND phường Bình Trưng đã báo cáo kết quả kiểm tra việc chấp hành pháp luật tại chung cư The Sun Avenue, đoàn kiểm tra chỉ ra bốn nhóm vi phạm liên quan đến việc tự ý cắt nước sinh hoạt của cư dân, sử dụng kinh phí bảo trì sai mục đích, những bất thường trong hồ sơ hội nghị nhà chung cư có dấu hiệu giả mạo chữ ký và việc lưu giữ chất thải nguy hại.

Trong đó, việc sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích và những bất thường liên quan đến hồ sơ hội nghị nhà chung cư là các vấn đề cần được xem xét, làm rõ theo thẩm quyền, bởi những nội dung này liên quan trực tiếp đến việc quản lý tài sản chung và quyền tham gia quyết định của các chủ sở hữu.

Theo các chuyên gia pháp lý bất động sản, Điều 147 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định, ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật và quyết định của hội nghị nhà chung cư. Điều 148 của luật này cũng quy định ban quản trị phải quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do hội nghị nhà chung cư quyết định và báo cáo việc thu, chi khoản kinh phí này.

Đáng chú ý, pháp luật quy định các quyết định của ban quản trị vượt quá quyền và trách nhiệm được giao không có giá trị pháp lý. Tùy tính chất, mức độ vi phạm, thành viên ban quản trị có thể phải chịu trách nhiệm theo quy định; trường hợp gây thiệt hại còn phải bồi thường.

Bên cạnh yêu cầu tuân thủ pháp luật, việc quản lý quỹ bảo trì cũng đặt ra vấn đề về tính minh bạch khi nguồn kinh phí này tại nhiều chung cư có giá trị rất lớn. Đây là khoản tiền được hình thành từ đóng góp của các chủ sở hữu, nhằm phục vụ công tác bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, một chung cư 25 tầng có thể có kinh phí bảo trì trung bình khoảng 25 tỷ đồng, trong khi một số chung cư quy mô lớn có quỹ bảo trì lên tới 500 tỷ đồng.

Từ thực tế đó, ông Châu cảnh báo nguy cơ có những cá nhân tìm cách tham gia ban quản trị nhằm trục lợi từ nguồn tài chính chung. Theo ông, cần siết chặt điều kiện đối với thành viên ban quản trị, bảo đảm những người được lựa chọn có trách nhiệm và thực sự gắn bó với cộng đồng cư dân.

Một trong những kiến nghị được ông Lê Hoàng Châu đưa ra là cần quy định thành viên ban quản trị phải là cư dân sinh sống tại chung cư, nhằm hạn chế nguy cơ lợi dụng việc nhận ủy quyền của chủ sở hữu để tham gia ban quản trị vì mục đích cá nhân.

Tuy nhiên, việc hoàn thiện điều kiện lựa chọn thành viên mới chỉ là một khía cạnh. Cơ chế kiểm soát hoạt động, công khai tài chính và xác định trách nhiệm đối với từng quyết định của ban quản trị cũng cần được thực hiện nghiêm túc, nhất là khi liên quan đến các khoản chi từ quỹ bảo trì.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Thanh Phong – Trưởng chi nhánh Công ty Luật Sa Vĩ tại Hà Nội cho rằng, những bất cập trong hoạt động của một số ban quản trị chung cư cho thấy cần tăng cường cơ chế giám sát, bảo đảm quyền hạn được thực hiện đúng quy định pháp luật và quyết định của hội nghị nhà chung cư.

“Ban quản trị chung cư là tổ chức đại diện cho các chủ sở hữu trong việc thực hiện những quyền và trách nhiệm theo quy định, chứ không phải một thiết chế có quyền tự quyết mọi vấn đề liên quan đến tòa nhà. Đặc biệt, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải được quản lý, sử dụng đúng mục đích, có hóa đơn, chứng từ và được báo cáo công khai theo quy định. Mọi quyết định vượt quá thẩm quyền đều có nguy cơ phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cư dân”, Luật sư Nguyễn Thanh Phong nhận định.

Theo Luật sư Phong, để hạn chế tình trạng lạm quyền, cần chú trọng tính minh bạch ngay từ khâu lựa chọn thành viên ban quản trị, xây dựng quy chế hoạt động đến quản lý tài chính và lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ. Việc thu, chi kinh phí bảo trì phải có căn cứ, được giám sát và thực hiện đúng quy định.

“Cần thiết lập cơ chế công khai, kiểm tra và giám sát thực chất đối với hoạt động của ban quản trị, nhất là những khoản chi từ quỹ bảo trì có giá trị lớn. Cư dân cần chủ động tham gia hội nghị nhà chung cư, yêu cầu cung cấp thông tin, giám sát việc thực hiện các nghị quyết đã được thông qua. Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền cần kịp thời kiểm tra, xử lý những hành vi vi phạm, tránh để mâu thuẫn kéo dài, ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Chỉ khi quyền hạn đi đôi với trách nhiệm và sự giám sát minh bạch, hoạt động quản trị chung cư mới thực sự phục vụ lợi ích chung của cộng đồng cư dân”, Luật sư Nguyễn Thanh Phong khuyến nghị.