Cấm phân lô bán nền không giúp thị trường bất động sản phát triển

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng

Ở Mỹ, việc tách thửa đất sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách thay vì cá nhân hay doanh nghiệp như ở nước ta. Họ phân quỹ đất thành các lô đất thành các chức năng cụ thể như đất thương mại, đất công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng.

Và khi được quy định cụ thể như thế, tất cả các khu đất được định vị rõ ràng, minh bạch và tại đất phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng.

Dễ thấy, việc phân lô bán nền ở bất kỳ quốc gia nào cũng có, nhưng tại sao chỉ Việt Nam cấm, trong khi đó các nước khác lại đang được thực hiện rất trôi chảy.

Bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam lũng loạn bởi thiếu minh bạch dẫn đến tình trạng lừa đảo tràn lan, các dự án ma được vẽ ra bán cho người dân mà không hề có giấy phép sử dụng hay bất kỳ quy hoạch, chứng nhận đầu tư nào.

Tại Mỹ, một loại bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai được sinh ra để bảo vệ người mua. Khi người mua đất người mua đất trước khi vay ngân hàng hay "xuống" tiền sẽ liên hệ với nhân viên hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm có trách nhiệm điều tra xem mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai, có tranh chấp gì không, thuộc phân lô nào,… Sau đó, hãng bảo hiểm sẽ thông tin cho người được bảo hiểm.

Và người mua đất sẽ phải thảo thuận lại với người bán để chốt. Người mua đất với bảo hiểm đó sẽ vay được tiền ngân hàng, đồng thời khi có tranh chấp xảy ra trên khu đất đó, bảo hiểm sẽ là đơn vị đứng ra để giải quyết cho người mua trên.

Có thể thấy, động thái siết phân lô bán nền của Bộ Tài nguyên và Môi trường là đang tư duy theo hướng cái gì không quản được thì lại cấm. Vấn đề mấu chốt ở đây là quản lý ra sao cho chặt chẽ và hiệu quả chứ không phải là cấm.

Để tạo ra tính minh bạch, hạn chế cò mổi thổi giá, lũng loạn dự án ma, cơ quan quản lý cần có bảo hiểm về quyền sử dụng đất đai để bảo vệ người dân như các nước phát triển đang thực hiện.