>> Giải pháp cho thị trường bất động sản: Ổn định và phát triển thị trường trái phiếu

5 vấn đề lớn

Một nền kinh tế vận hành hiệu quả sẽ tận dụng được tất cả các tài nguyên gồm đất đai, con người và công nghệ,... để xây dựng một hệ thống tạo ra nhiều của cải vật chất. Nếu đất đai là yếu tố đầu vào có giá quá cao, sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ sản phẩm đầu ra trong nền kinh tế.

Doanh nghiệp địa ốc vẫn gặp khó với việc trả nợ trái phiếu

Các vấn đề ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế đang phát triển bao gồm: Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí đầu vào sản xuất kinh doanh cao. Bất động sản dùng tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng đến ngân hàng, bởi vấn đề quan trọng nhất của ngân hàng là dòng tiền. Nếu dòng tiền từ các khoản vay không quay trở lại mà chỉ ôm bất động sản, thì khi giá bất động sản sụt giảm sẽ dẫn đến nợ xấu của ngân hàng tăng cao. Và tăng trưởng của bất động sản cũng ảnh hưởng đến tăng trưởng của nhiều ngành nghề liên quan.

Tuy nhiên, ngành bất động sản sẽ có tác động hai chiều cả tích cực và tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế. Trên thị trường bất động sản hiện nay có 5 vấn đề lớn đó là: Lệch pha cung cầu trong phân khúc; Dòng tiền nhu cầu ở và đầu tư yếu; Cấu trúc tài chính doanh nghiệp bất động sản yếu; Vấn đề pháp lý kéo dài; Nền lãi suất cao khiến người mua và chủ đầu tư khó tiếp cận.

Ngày 17/2, Thủ tướng Chính phủ đã tổ chức hội nghị với các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng và các cơ quan, tổ chức nhằm đưa ra biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

>> Giải pháp cho thị trường bất động sản: Đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng

Giải pháp đồng bộ

Về mặt giải pháp, theo tôi cần phải dựa trên một cách tổng thể, đồng bộ, chia ra các đối tượng thực thi cùng triển khai một lúc, nếu không sẽ dẫn đến rủi ro đạo đức.

Việc quan trọng của tái cấu trúc nợ đối với doanh nghiệp bất động sản vẫn phải là tìm kiếm được những nguồn vốn mới. Ảnh: Quốc Tuấn

Thứ nhất, là người mua nhà, có ba nhóm gồm người mua nhà theo nhu cầu ở thực, người mua nhà đầu tư và người mua nhà để đầu cơ. Cả ba nhóm này đều không có mục tiêu xấu, nhưng giải pháp ở đây chỉ nhắm đến người mua nhà ở thực và tín dụng ngân hàng sẽ hỗ trợ cho nhóm người này. Tuy nhiên, nhóm người này cũng không dễ xác định, song chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm trên thế giới là tính theo người mua ngôi nhà thứ nhất, từ ngôi nhà thứ hai trở lên sẽ không được hỗ trợ. Đây là vấn đề còn khá khó khăn để xác định, nhưng tín dụng vẫn nên nhắm vào nhóm đối tượng này

Tiếp đến là ưu đãi lãi vay với những người có nhu cầu mua nhà ở thực, điều này phụ thuộc nhiều vào hệ thống tín dụng ngân hàng. Vừa qua các ngân hàng đã cam kết làm thế nào để giảm lãi suất huy động từ đó có thể giảm lãi vay cho người mua nhà. Hy vọng tình hình vĩ mô năm 2023 sẽ ổn định để lãi suất có cơ hội hạ nhiệt.

Thứ hai, là nhóm giải pháp cho chủ đầu tư và họ phải tự tái cấu trúc sản phẩm của mình. Thực trạng hiện nay là đang mất cân đối về cung cầu, tổng cung không tăng nhưng tới 80% dành cho bất động sản cao cấp hướng đến đầu tư và đầu cơ nhiều hơn, vì thế họ cần phải tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào nhu cầu ở thật. Chủ đầu tư cũng cần phải giảm giá bất động sản, dù điều này sẽ có nhiều ràng buộc liên quan đến thế chấp tài sản tại ngân hàng, nhưng việc giảm giá gần như là bắt buộc.

Cùng với đó là cấu trúc lại bảng cân đối kế toán bao gồm phần tài sản và nguồn vốn, đặc biệt là nợ. Ở phần tài sản, doanh nghiệp đã vay nợ rất nhiều và mua nhiều tài sản, vậy dự án nào chưa triển khai hoặc triển khai chậm thì nên xem xét để bán.

Về cấu trúc nguồn vốn, doanh nghiệp phải tìm cách tái cấu trúc nợ liên quan đến các chính sách. Đơn cử như Chính phủ chuẩn bị có Nghị định 65 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cho phép các nhà phát hành trái phiếu nhất là doanh nghiệp bất động sản có thể kéo dài thời gian giãn, hoãn, đàm phán với chủ nợ, hoặc hoán đổi tài sản là bất động sản để lấy trái phiếu. Tuy nhiên việc quan trọng của tái cấu trúc nợ vẫn phải là tìm kiếm được những nguồn vốn mới.

Trong bối cảnh người dân còn e dè với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thì khi tái cấu trúc nợ theo hướng này, lãi suất sẽ tăng vọt vì nhà đầu tư chỉ chấp nhận khi được hưởng lợi tức cao.

Thứ ba, là nhóm giải pháp với các cơ quan quản lý Nhà nước. Vấn đề của thị trường bất động sản là vấn đề pháp lý, rút ngắn thời gian thực hiện dự án, các điểm mấu chốt trong việc phê duyệt dự án phải được gỡ bỏ, giảm ách tắc,... Luật Đất đai sửa đổi sẽ là một động lực, nhưng phải đến tháng 6/2024 mới được ban hành và các văn bản dưới luật cũng cần thời gian đưa ra và đi vào đời sống.

Tiếp theo là chính sách về tài chính để tái cấu trúc nợ giúp các doanh nghiệp, tái cấu trúc nợ như Nghị định 65 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Một nguồn vốn nữa mà hiện nay chúng ta đang có, nhưng các điều kiện ngặt nghèo đó là chính sách về quỹ tín thác bất động sản. Đến nay Việt Nam mới chỉ có một quỹ duy nhất và các điều kiện cũng rất khó khăn là phải niêm yết.

Nhìn tổng thể, các giải pháp này cần được thực hiện đồng bộ và là những giải pháp mang tính chính sách chứ không phải lấy tiền đi giải cứu thị trường. Trong ba năm vừa qua, đặc biệt là những năm Covid-19, các nước láng giềng của Việt Nam điển hình như Indonesia đã rất nhanh nhạy trong việc ưu đãi giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, nhất là bất động sản, giá thuê đất...

Một quốc gia có nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam thì lĩnh vực bất động sản vẫn là một lĩnh vực cần phải phát triển. Trong những nghiên cứu gần đây có một cụm từ rất hay đó là “kiểm soát ở mức trung bình”, nghĩa là không để lĩnh vực này bị tụt hẳn xuống, nhưng cũng không để tăng trưởng quá nóng thì thị trường mới phát triển bền vững. Chúng ta cần phải tái cấu trúc tổng thể nền kinh tế, giảm phụ thuộc vào bất động sản, ngân hàng, tập trung thúc đẩy sản xuất công nghiệp và công nghệ.