GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Bất cập quy định đất do doanh nghiệp nhà nước sử dụng

>>> Chưa rõ ràng tiêu chí, cách thức xây dựng giá đất

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ TNMT đăng tải xin ý kiến góp ý. So với Luật Đất đai năm 2013, Dự thảo bổ sung một điều luật hoàn toàn mới là Điều 183, quy định về “đất do các cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, sử dụng”.

Doanh nghiệp nhà nước không phải cơ quan, tổ chức của Nhà nước

Do là một điều luật mới được bổ sung, Điều 183 Dự thảo đã bộc lộ một số nội dung bất hợp lý, điển hình là tại khoản 3 Điều 183: Đất do các cơ quan, tổ chức của Nhà nước sử dụng theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm: a) Đất do doanh nghiệp nhà nước sử dụng; b) Đất công trình sự nghiệp công lập.

Dự thảo thống kê “đất do doanh nghiệp nhà nước sử dụng” vào chung các trường hợp “đất do các cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, sử dụng”, như vậy đã coi doanh nghiệp nhà nước là “cơ quan, tổ chức của Nhà nước”. Quy định này bất hợp lý bởi Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định “Doanh nghiệp nhà nước bao gồm các doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, tổng số cổ phần có quyền biểu quyết”, dẫn đến doanh nghiệp chỉ cần có 50,01% cổ phần do Nhà nước nắm giữ đã coi là doanh nghiệp nhà nước.

Dự thảo cần làm rõ “đất do doanh nghiệp nhà nước sử dụng” gồm những loại đất gì. Quy định tại khoản 3 Điều 183 Dự thảo chỉ hợp lý cho trường hợp doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất làm trụ sở làm việc. Trường hợp doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất vào các mục đích kinh doanh, ví dụ để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản thì không thể gộp chung vào “đất do các cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, sử dụng” bởi doanh nghiệp nhà nước khi tham gia đầu tư, kinh doanh cũng bình đẳng với các loại hình doanh nghiệp khác.

Mặt khác khoản 3 chỉ quy định đất do doanh nghiệp nhà nước sử dụng theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm là chưa đầy đủ. Doanh nghiệp nhà nước vẫn có thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh (ví dụ được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở; được cho thuê đất trả tiền một lần để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp).

Khoản 4 Điều 183 Dự thảo cũng quy định: “Việc quản lý, sử dụng quỹ đất tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thực hiện theo chế độ sử dụng đất tương ứng theo quy định của Luật này và phải đảm bảo phù hợp với định mức sử dụng đất, quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp theo quy định của Chính phủ. Đối với doanh nghiệp nhà nước phải căn cứ vào dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Quy định này không hợp lý bởi như đã phân tích ở trên, doanh nghiệp nhà nước khi được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh cũng bình đẳng với các loại hình doanh nghiệp khác. Các nội dung “tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp” cũng chỉ phù hợp với trường hợp doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất làm trụ sở làm việc.

Quy định việc quản lý, sử dụng quỹ đất của doanh nghiệp nhà nước phải căn cứ vào dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhầm lẫn với các dự án đầu tư công. Với dự án đầu tư kinh doanh, thẩm quyền phê duyệt dự án là của người quyết định đầu tư, chẳng hạn theo Điều 60 Luật Xây dựng, thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng/phê duyệt dự án là của chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu (có thể là Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên hoặc Đại hội đồng cổ đông tùy theo Điều lệ doanh nghiệp) và tuân thủ Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

Cơ quan nhà nước không có thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp nhà nước.

Cần làm rõ “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm”

Giống như Luật Đất đai năm 2013, Dự thảo tiếp tục có quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó có nội dung: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không đưa đất vào sử dụng theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư mà đã bị xử phạt nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 124 của Luật này mà vẫn không đưa đất vào sử dụng và không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm” (điểm i khoản 1 Điều 69).

Dự thảo Luật đất đai cần làm rõ hơn các loại đất do doanh nghiệp nhà nước sử dụng (Ảnh: LV)

Theo điểm c khoản 1 Điều 124 Dự thảo, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng là một trong các khoản thu tài chính từ đất đai. Theo điểm d khoản 3 Điều 130 Dự thảo, khoản thu này tính theo bảng giá đất.

Như vậy, Dự thảo quy định các dự án chậm tiến độ, chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm tính theo bảng giá đất.

Tuy nhiên cần làm rõ nội hàm, bản chất khoản thu này là gì, là khoản tiền phạt - có tính chất chế tài (theo điểm i khoản 1 Điều 69 Dự thảo) hay là một khoản thu tài chính (theo điểm c khoản 1 Điều 124 Dự thảo)?

Nếu là khoản phạt thì cần cập nhật vào Nghị định của Chính phủ quy định phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nếu là một khoản thu tài chính thì cần sửa Điều 69 Dự thảo cho chính xác.

Điểm i khoản 1 Điều 69 Dự thảo quy định thu hồi đất nếu “vẫn không đưa đất vào sử dụng và không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm”. Vậy nếu có nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm nhưng tiếp tục không đưa đất vào sử dụng thì xử lý ra sao, có thu hồi đất không? Đây cũng là vấn đề cần làm rõ để hoàn thiện Dự thảo cho chặt chẽ.