Doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc ứng biến rất linh hoạt trong khủng hoảng (Ảnh: AFP)

Doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc ứng biến rất linh hoạt trong khủng hoảng (Ảnh: AFP)

>>> "Mịt mù" tương lai bất động sản Trung Quốc

Để giải cứu bất động sản, tháng 8/2020 Ngân hàng Trung ương Trung Quốc công bố “3 lằn ranh đỏ”. Tức là 3 điều kiện doanh nghiệp bất động sản buộc phải đáp ứng để được vay vốn.

Cụ thể, (1) Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản dưới 70%; (2) Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100%; và (3) Tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng với nợ ngắn hạn. Chính sách này đã đánh sập Evergrande, Country Garden và tới đây là Vanke Holdings - hãng bất động sản do Shenzhen Metro hậu thuẫn - có thể là “cú sốc” thứ ba.

Các nhà quản lý Trung Quốc phát đi thông điệp cứng rắn: Đối với những công ty bất động sản mất khả năng thanh toán nghiêm trọng, không còn khả năng hoạt động, thì nên tiến hành phá sản hoặc cơ cấu lại theo quy định của pháp luật và nguyên tắc thị trường.

Các nhà kinh tế cho rằng, áp dụng “3 lằn ranh đỏ” có thể khiến phần lớn doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc càng nhanh phá sản hơn. Sau khi thấm đòn, chính phủ, chính quyền địa phương cùng các doanh nghiệp tìm mọi cách để bán được hàng, tạo dòng tiền lành mạnh.

“Sách trắng bất động sản” ra đời cuối năm 2023 dựa trên danh sách những công ty bất động sản được giải cứu. Kế hoạch này nhằm đẩy nhanh gói cho vay trị giá 150 tỷ nhân dân tệ (21,8 tỷ USD) đã công bố trước đó dành cho việc bàn giao nhà. Chính phủ Trung Quốc dự định lập thêm quỹ hỗ trợ đặc biệt trị giá 200 tỷ nhân dân tệ cho việc này, cũng như sớm công bố gói vay trị giá 100 tỷ nhân dân tệ với nhà cho thuê.

Ở “phía dưới”, chính quyền địa phương đã hành động quyết liệt hơn, trong đó tỉnh Tứ Xuyên trợ giá mua nhà, Chiết Giang cho phép người mua nhà lần đầu chỉ trả lãi trong 3 năm đầu,…

Thậm chí, công ty địa ốc Central China Real Estate nhận thanh toán bằng lúa mì, tài trợ cho các nông dân tối đa 160.000 nhân dân tệ để bù vào khoản tiền trả trước mua nhà trong dự án chung cư của họ.

Từ đầu năm 2024, lĩnh vực bất động sản thương mại Trung Quốc, bao gồm các tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm đã khởi sắc. Thủ đô Bắc Kinh đang chứng kiến giá thuê các địa điểm bán lẻ đắc địa tăng với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2019.

Với rất nhiều chiêu khuyến mãi, linh hoạt phương thức thanh toán, bất động sản thương mại Trung Quốc đang tiến gần đến thời điểm mua hấp dẫn nhất với nhà đầu tư. Thêm vào đó, lượng người xuống phố ngày càng đông và doanh số bán lẻ đã vượt mức trước đại dịch ở hầu hết các trung tâm thương mại.

Swire Properties có trụ sở tại Hồng Kông cho biết trong báo cáo tháng trước rằng họ dự định tăng gấp đôi tổng diện tích sàn ở Trung Quốc đại lục vào năm 2032. Công ty hiện đang vận hành các khu phức hợp mua sắm cao cấp mang nhãn hiệu “Taikoo Li” ở Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố lớn khác ở đại lục.

 
Phân khúc bất động sản thương mại đang phục hồi

Phân khúc bất động sản thương mại ở Trung Quốc đang phục hồi (Ảnh: Reuters)

Gặp phải khó khăn tương tự, bất động sản Việt Nam đang tạo ra “đường đáy rộng, phẳng và kéo dài”, biểu đồ này cho thấy thời kỳ đảo chiều sắp đến, diễn ra từ cuối năm 2024 đến cuối năm 2025.

Thực tế cho thấy, số lượng lớn doanh nghiệp có tâm lý ngồi chờ thị trường ấm lên đều bị phá sản, chỉ những doanh nghiệp nào năng động, áp dụng phương thức bán hàng mới thì tồn tại. Điều này có nghĩa rằng, sự can thiệp bằng chính sách vĩ mô của nhà nước, cụ thể là đòn bẩy tài chính không phải lúc nào cũng phát huy tác dụng - phần nhiều đã thất bại ở Trung Quốc và Việt Nam.

Bài học rút ra là: bản thân bất động sản không thể tự cứu chính nó, bởi vì cho dù doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn cũng không biết làm gì để tạo ra dòng tiền xoay vòng trở lại trả lãi và gốc.

Giải cứu bất động sản nằm trong chương trình tổng thể kích cầu tiêu dùng quy mô lớn, chỉ khi và khi các ngành khác phát triển ổn định thì bất động sản mới trở lại lành mạnh.