Trong thời gian vừa qua, hàng loạt các vụ việc tham nhũng, lãng phí, vi phạm pháp luật trong vấn đề đất đai bị phát hiện và xử lý. Đặc biệt là những vụ lạm dụng quyền lực để chiếm đoạt, trục lợi trong giao đất, hóa giá thanh lý đất, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa DNNN.

- Dưới góc nhìn của một luật sư, ông lý giải tình trạng này thế nào, thưa ông?

Vấn đề chính bắt nguồn từ cơ chế và sự lỏng lẻo trong luật pháp về đất đai của chúng ta, sự thiếu nhất quán và thay đổi lớn chỉ trong một thời gian không dài. Cụ thể là, với chưa đầy 30 năm, chúng ta đã chứng kiến sự ra đời và thay thế nhau của 5 văn bản luật về đất đai, đó là Luật đất đai 1987, 1993, 2003 và 2013. Cùng với các luật đó là hàng trăm văn bản hướng dẫn dưới luật làm cho việc thực thi trở nên khó khăn.

   Với cách tổ chức lại hệ thống thuế, hiệu quả sử dụng đất sẽ đạt hiệu quả cao hơn, người dân sẽ không có nhu cầu đầu cơ về đất và BĐS  và nhà nước sẽ đạt được mục tiêu cao nhất là điều tiết vĩ mô nền kinh tế...

Ngoài các quy định của pháp luật đất đai, sự thiếu vắng trong các quy định chặt chẽ và minh bạch của các văn bản luật khác về quy hoạch đất và xây dựng cũng tạo kẽ hở lớn dẫn đến việc đầu cơ, hưởng lợi bất chính của một nhóm nhỏ những người có quyền, tạo nên sự bất công lớn trong xã hội, đặc biệt là với những đối tượng bị thu hồi đất.

Sự lãng phí, thất thoát bắt nguồn từ sự lạm quyền, làm trái và vi phạm pháp luật về đất của các quan chức nhà nước ở các cấp ngay từ khâu thu hồi đất của dân và giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án; biến hóa đất công thành đất tư bỏ qua quá trình đấu thầu, đấu giá đất theo luật; và cấu kết định giá đất thấp so với quy định.

- Nhiều chuyên gia vẫn khẳng định, dường như Việt Nam vẫn chưa tận dụng hết nguồn lực từ đất, ông nghĩ sao về điều này?

Từ hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành có thể hiểu việc sử dụng hiệu quả nguồn lực từ đất ở đây dưới hai góc độ.

Thứ nhất, là đất đai phải được đưa vào sử dụng một cách hiệu quả.

Thứ hai, việc tiếp cận nguồn tài nguyên đất đai của các tổ chức và cá nhân phải được thực hiện theo phương thức minh bạch, công bằng và đúng luật.

Tuy nhiên, việc nhà nước điều hành và quản lý nguồn thu chính từ tài nguyên đất và thị trường nhà đất là tiền sử dụng đất với các mức độ khác nhau dựa trên mục đích sử dụng đất là không hợp lý và chưa khoa học. Do vậy, việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai và thị trường nhà đất bằng thuế đất và/hoặc thuế tài sản thì việc quản lý nhà nước với nguồn tài nguyên đất và thị trường nhà đất sẽ minh bạch và hiệu quả hơn.

Với cách tổ chức lại hệ thống thuế và nguồn thu như vậy, hiệu quả sử dụng đất chắc chắn sẽ đạt hiệu quả cao hơn, người dân sẽ không có nhu cầu đầu cơ về đất và bất động sản nếu việc sử dụng không có hiệu quả và nhà nước sẽ đạt được mục tiêu cao nhất là điều tiết vĩ mô nền kinh tế, trong đó có điều tiết thu về thuế.
Xin lưu ý, với phương pháp tiếp cận đó, việc tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất sẽ không hẳn luôn luôn là ưu tiên cao nhất của nhà nước mà nhà nước sẽ điều tiết nó tùy theo nhu cầu kinh tế, xã hội trong từng giai đoạn.

p/Khu đất có diện tích hơn 14.000m2 tại 538 Kinh Dương Vương được giao cho Công ty phân bón Miền Nam (thuộc Bộ Công nghiệp) quản lý nhưng bỏ hoang nhiều năm. Ảnh: LÊ QUÂN

Khu đất có diện tích hơn 14.000m2 tại 538 Kinh Dương Vương được giao cho Công ty phân bón Miền Nam (thuộc Bộ Công nghiệp) quản lý nhưng bỏ hoang nhiều năm. Ảnh: LÊ QUÂN

Do đó, sẽ là sai lầm nếu chỉ nhấn mạnh đến hoặc tuyệt đối hóa việc nâng cao nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất mà quên đi các ưu tiên tổng quát khác là khuyến khích phát triển sản xuất, kinh doanh trên đất, điều tiết hài hòa và ổn định thị trường nhà đất và đảm bảo an sinh xã hội.

- Nhưng vấn đề quy trách nhiệm trong các câu chuyện liên quan đến đất đai hiện vẫn là một câu hỏi bỏ ngỏ, thưa ông?

Lý do để dẫn đến các thất thoát và sai phạm đất đai hiện nay phát sinh từ cả khía cạnh chính sách, luật pháp và khía cạnh thực thi và giám sát thực thi, trong đó khía cạnh thứ hai là chính.

Do vậy, trong khi tiếp tục rà soát và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, quy hoạch thì với các dự án có sử dụng đất đai lớn hoặc vị trí đất trung tâm mà có khiếu nại tố cáo của người dân, doanh nghiệp thì cần khẩn trương tiến hành thanh tra, kiểm tra một cách nghiêm túc để phát hiện và xử lý vi phạm kịp thời.

Vì các vấn đề về đất đai nảy sinh chủ yếu là do sự vi phạm về chính sách đất đai của các cơ quan quản lý và cán bộ nhà nước nên hoàn toàn có thể xem xét và quy trách nhiệm cá nhân từ trách nhiệm hành chính, trách nhiệm dân sự hay trách nhiệm hình sự.

Đất đai là một vấn đề vô cùng phức tạp, việc hoàn thiện thể chế và quy định về đất đai liên quan đến nhiều quy định khác nhau của luật pháp và việc ban hành, áp dụng cần sửa đổi/hoàn thiện đồng bộ những luật sau:
Luật Quy hoạch: Trong đó làm rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc xây dựng, ban hành quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…

Luật Đất đai: Tránh phân thành qúa nhiều loại đất với các chế độ pháp lý khác nhau giữa các loại gây khó khăn cho người sử dụng và khó khăn trong giao thương; loại bỏ sự chồng chéo phức tạp và thiếu minh bạch khi áp dụng tiền thuê đất và tiền sử dụng.

Luật về thuế: Cần xây dựng và hoàn thiện Luật thuế đất và/hoặc Luật thuế tài sản, trong đó quan trọng nhất là coi thuế đất là nguồn thu chính của ngân sách liên quan đến đất.

Kinh nghiệm từ Nhật Bản

Nhật Bản - đất nước đã trải qua 4 giai đoạn thay đổi lớn bắt đầu từ năm 1950. Trong 4 giai đoạn này, Chính phủ Nhật Bản đều có những chính sách về kinh tế đất khác nhau nhằm khắc phục bất cập thực tế, phân chia lại cho xã hội phần hưởng lợi khi giá đất tăng do phát triển kinh tế.

Đơn cử, thời kỳ 1950 - 1960, khi phát triển các cụm công nghiệp quy mô lớn tại khu vực biển Thái Bình Dương như ở các thành phố Tokyo, Osaka, Nagoya và mở rộng quy mô sản xuất công nghiệp để tăng thu nhập quốc dân đã dẫn tới việc giá đất sản xuất công nghiệp tăng; giá đất ở tăng do tình trạng dân số tập trung tại các đô thị. Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã áp dụng giải pháp là thúc đẩy cung nhà ở và đất ở bằng cách xây dựng các nghiệp đoàn nhà ở nhằm xây dựng, cung cấp nhà ở, phát triển các cụm độ thị mới quy mô lớn. Đồng thời, Chính phủ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân phối nhà ở, đất ở qua quỹ tài chính công về nhà ở. Áp dụng chế độ đánh giá thẩm định giúp hình thành các cơ quan đánh giá, giúp việc lấy đất công thuận lợi.

Tại thời kỳ cuối năm 1960 - 1970, kinh tế phát triển khiến dân số tập trung tại thành thị nên khó mua được nhà, vấn đề đầu cơ đất công. Chính phủ đã đảm bảo giành đất công cho phát triển hạ tầng, nhất là đến năm 1967 đã ban hành Đạo luật thu hồi đất sửa đổi 1967 làm cơ sở cho việc tính toán phí bồi thường đất là từ thời điểm quyết định thu hồi sửa đổi thành thời điểm cấp chứng nhận kinh doanh. Như vậy, sẽ cố định giá đất vào giai đoạn bắt đầu kinh doanh (phòng việc cố tình giữ đất không bán để nâng giá).

Thời kỳ 1980 đến đầu những năm 1990, giá đất tăng cao xuất phát đầu tiên tại Tokyo và lan rộng các các thành phố lớn khiến người dân có thu nhập trung bình khó mua được nhà. Để khắc phục điều này, Chính phủ đã ban hành Luật Đất đai cơ bản (1989), trong đó ưu tiên công trình phúc lợi công cộng; kiềm chế giao dịch đầu cơ; chia sẻ lợi nhuận thu được do giá trị đất tăng, hợp lý hóa việc định giá đất công…

Việt Nam cũng có thể học tập Nhật Bản trong việc định giá đất công dựa trên cơ sở 1 thửa đất 4 loại giá là giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai, giá thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh thuế tài sản cố định. Việc định giá đất “1 vật 4 giá” này tùy từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi. Cùng đó là phân chia lợi ích cho xã hội khi hưởng lợi từ việc giá đất tăng do phát triển kinh tế. Các công ty của Chính phủ sẽ mua trước đất đai tại các khu vực dự định phát triển...

- Xin cảm ơn ông!