>> Truy thu thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần thực hiện có lộ trình

Thời gian qua, vẫn còn có tình trạng người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, hay các tờ khai khác xác định nghĩa vụ thuế không phù hợp với thực tế, giao dịch bán nhà, đất hai giá, dẫn đến kê khai thiếu các nghĩa vụ đối với ngân sách Nhà nước.

Nhiều chiêu trò thủ đoạn

Tổng cục Thuế cho biết, vào cuối tháng 9/2021, công an tỉnh Bình Định đã khởi tố bị can là Chủ tịch HĐQT công ty cổ phần Phát triển đầu tư xây dựng & Du lịch An Phú Thịnh về tội trốn thuế, khi chuyển nhượng 259 thửa đất với tổng giá trị trên hợp đồng hơn 157 tỷ đồng, mà thực tế là hơn 320 tỷ đồng. Hành vi này gây thất thu tiền thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản trên 2 tỷ đồng. Cũng trong năm này, công an tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã khởi tố bị can là giám đốc công ty TNHH Thương mại dịch vụ bất động sản VincomReal, do ký hợp đồng chuyển nhượng 70 lô đất nền với giá 700 triệu đồng một lô, nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 50 triệu đồng.

Tại Luật quản lý thuế, hành vi kê khai giá bất động sản chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế, nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là hành vi trốn thuế. Theo quy định, đối với hoạt động kinh doanh mua bán chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập.

Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do nhà nước quy định. Nhưng thực tế khá phổ biến là, khi làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản, bên bán và bên mua thỏa thuận khai giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế.

Chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc lời nói. Nhưung trong nhiều năm qua, phát sinh trường hợp chuyển nhượng bất động sản tồn tại song song hai loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; còn Hợp đồng viết tay do đôi bên tự ký, ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa tranh chấp tại tòa. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp, sau khi trúng đấu giá đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã làm hợp đồng bán nhưng giá thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá.

Để giải quyết được thực trạng trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản, đồng thời giúp người dân tạo thói quen kê khai đúng giá bất động sản, cần có sự vào cuộc kết hợp của nhiều cơ quan, tổ chức.

Tổng cục Thuế cũng cho hay, từ đầu năm đến ngày 14/3/2022, ngành thuế đã thực hiện 4.890 cuộc thanh tra, kiểm tra tại trụ sở của người nộp thuế và kiểm tra 90.503 hồ sơ tại cơ quan thuế. Tổng số tiền kiến nghị xử lý qua thanh tra kiểm tra là 4.255 tỷ đồng, trong đó, số thuế tăng thu là 1.050,2 tỷ đồng, giảm khấu trừ 237,8 tỷ đồng và giảm lỗ hơn 2.967 tỷ đồng. Tổng cục Thuế cũng chỉ đạo cơ quan thuế các địa phương xây dựng chuyên đề thanh kiểm tra đối tượng trong lĩnh vực công chứng, quản lý thuế đối với chuyển nhượng bất động sản. Song thực tế vẫn cho thấy, đến nay vẫn còn tình trạng kê khai giá thấp hơn giá thực tế để trốn thuế, việc thực hiện tại nhiều nơi còn chưa được đồng nhất.

Trao đổi với phóng viên, ông Đỗ Anh Tuấn, chủ tịch HĐQT sàn giao dịch bất động sản TLand cho biết, cách đây 3-6 tháng, Nhà nước đã bắt đầu siết chặt vấn đề thuế, giao dịch chuyển nhượng bất động sản giá thấp hơn so với thực tế, nhưng việc thực hiện lại chưa được đồng nhất giữa các tỉnh, cũng như giữa các sở thuế. Chính vì vậy, có nơi áp dụng nhẹ tay, có nơi áp dụng nặng tay và ở một số địa phương xảy ra tình trạng cán bộ thuế gây khó khăn trong vấn đề nộp thuế, thậm chí có những đòi hỏi thu nhập từ phía bên ngoài.

>> Chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần vá “lỗ hổng”… pháp lý

Sửa đổi luật phù hợp

Về vấn đề này, phía chuyên gia cho rằng, việc cơ quan thuế chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản là cần thiết, tuy nhiên cần phải xem lại cách làm hiện nay. Theo một vị luật sư, căn cứ duy nhất hiện nay là Thông tư của Bộ Tài chính về việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản của cá nhân, trong đó nói rằng, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có thể không ghi giá, có thể ghi giá thấp hơn thì sẽ mặc định áp dụng theo khung giá do Nhà nước quy định. Khung giá đó để bồi thường, để giải quyết rất nhiều vấn đề và để nộp thuế nói chung, nhưng riêng thuế chuyển nhượng thì lại theo giá thực tế. Hiện nay chế tài đã có, từ xử phạt hành chính, truy thu thuế, thậm chí là xử phạt hình sự... quan trọng nhất vẫn là phải có căn cứ bằng chứng để xác định giá một cách chính xác, thì mới có cơ sở pháp lý để áp dụng.

Có thể thấy, thách thức lớn nhất hiện nay là người giao dịch trên thị trường cảm thấy không vi phạm pháp luật, trong khi các khâu điều tra, yêu cầu xử lý mất thời gian, mức xử phạt thu không nhiều, nên việc quản lý cũng khó khăn. Trước hết là trách nhiệm của cơ quan thuế, sau đó là tính kỷ cương pháp luật của các cơ quan công chứng. Nếu người mua bán bất động sản đề nghị cơ quan công chứng xác nhận việc mua bán đất với mức giá thấp, cơ quan công chứng đồng ý ký vào, đồng nghĩa với việc là đã công nhận giao dịch mua bán với giá đó. Nếu cơ quan thuế không cần biết hay không có trách nhiệm, cứ lấy mức giá đó để tính thuế thì cũng không sai, dẫn đến việc cơ quan công chứng tiếp tay cho người nộp thuế vi phạm pháp luật về thuế.

Đại diện sàn giao dịch bất động sản Tland cũng cho biết thêm, việc lùi lại thời gian thực hiện hồ sơ sang tên để trốn thuế cũng là vấn đề, mà có nhiều phòng công chứng hiện còn cho phép công chứng treo, dù không chính thức. “Ví dụ một người A mua của người B, nhưng lại công chứng treo, khi nào bán được cho người C, thì mới ghép người C vào. Chính việc đó cũng gây ách tắc và phản cảm trong quá trình giao dịch giao dịch bất động sản”, ông Tuấn phản ánh.

PGS.TS. Lê Xuân Trường, Trưởng khóa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính đánh giá, giá bất động sản mặc dù giao cho các Ủy ban tỉnh quy định, nhưng trên cơ sở khung giá của Chính phủ, mà khung giá của Chính phủ thì thường có tính ổn định lâu dài. “Vấn đề này đã quy định trong luật đất đai và các địa phương không thể quy định khác với khung giá của Chính phủ. Trong khi giá biến động có thể tăng, có thể giảm mà xu hướng thì tăng và về lâu dài, chúng ta phải tiếp tục nghiên cứu sửa luật đất đai bao gồm phần liên quan đến quy định về xác định giá”.

Về phía địa phương, đại diện Cục thuế Hà Nội khẳng định, sẽ tiếp tục tăng cường siết chặt chuyển nhượng bất động sản với các hồ sơ nghi ngờ kê khai giá thấp hơn giá giao dịch có căn cứ, thực hiện phạt vi phạm hành chính nếu số thuế trốn chưa đủ mức chuyển hồ sơ cho cơ quan công an.

Bên cạnh việc tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thuế và pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, các chuyên gia cho rằng, người dân cũng cần nắm thông tin thuế suất thuế trên giá trị kê khai chỉ là 2%, nên việc kê khai cần đúng để tránh hồ sơ bị chậm giải quyết, dẫn đến giao dịch kéo dài. Được kê khai thấp hơn từ 1-2 tỷ đồng, làm giảm đi số thuế phải đóng từ 20-40 triệu đồng mà gặp nhiều rắc rối hơn, thì chắc chắn nhiều người sẽ xem xét mà kê khai đầy đủ.