Gửi bình luận
Tỉnh Quảng Nam đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh bác nội dung khởi kiện của Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Đất Quảng - Quảng Nam đối với yêu cầu hủy Quyết định số 1712/QĐ-UBND ngày 15/8/2023.
Theo thông tin phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp có được, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam đã có thông báo số 94/TLST-HC về việc thụ lý vụ án “Khiếu kiện quyết định hành chính về quản lý đất đai” giữa Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Đất Quảng - Quảng Nam (Công ty Đất Quảng) với UBND tỉnh Quảng Nam. Cụ thể, phía doanh nghiệp muốn UBND tỉnh Quảng Nam hủy bỏ một số Quyết định đã ban hành trước đó.
Trong đó, phía Công ty Đất Quảng muốn Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam giải quyết hủy Quyết định số 1712/QĐ-UBND ngày 15/8/2023 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc phê duyệt phương án giá đất cụ thể để tính thu tiền đối với phần diện tích đất được UBND tỉnh giao đợt 4 tại Quyết định số 3768/QĐ-UBND ngày 18/11/2019 (điều chỉnh tại Quyết định số 58/QĐ-UBND ngày 08/01/2021) và đợt 5 tại Quyết định số 2795/QĐ-UBND ngày 01/10/2021 của dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị NGOCDUONG RIVERSIDE tại phường Điện Ngọc và phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn.
Ông Phan Thái Bình – Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam đã ký văn bản trả lời Tòa án nhân dân tỉnh về vấn đề này. Cụ thể, tỉnh Quảng Nam cho rằng việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị NGOCDUONG RIVERSIDE được phê duyệt tại Quyết định số 1712/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được UBND tỉnh giao đợt 4 tại Quyết định số 3768/QĐ-UBND ngày 18/11/2019 (điều chỉnh tại Quyết định số 58/QĐ-UBND ngày 08/01/2021) và đợt 5 tại Quyết định số 2795/QĐ-UBND ngày 01/10/2021.
Trong đó, đơn giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất là 12.558.693 đồng/m2 , đơn giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất là 8.303.074 đồng/m2 .
Tỉnh Quảng Nam cho hay, phía doanh nghiệp đã có công văn việc xin bố trí lịch làm việc liên quan đến quyết định phê duyệt giá đất dự án Khu đô thị NGOCDUONG RIVERSIDE, Sở Tài nguyên và Môi trường đã mời thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể của các sở, ngành như Sở Tài chính, Cục Thuế, Công ty TNHH Kiểm toán FAC - Chi nhánh miền Trung (Đơn vị tư vấn) và Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Đất Quảng - Quảng Nam để trao đổi về các nội dung mà Công ty Đất Quảng kiến nghị.
Cụ thể, Công ty Đất Quảng cho rằng việc áp dụng phương pháp xác định giá đất để phê duyệt giá đất cụ thể tại Quyết định số 1712/QĐ-UBND ngày 15/8/2023 của UBND tỉnh là không đúng quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (không ước tính doanh thu và chi phí từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại). Đồng thời, về chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư chưa phù hợp (không đưa chi phí lãi vay vào chi phí dự án).
“Lợi nhuận của nhà đầu tư tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT áp dụng 15%, trong khi UBND tỉnh chỉ tính 10%. Giá đất tính doanh thu quá cao, không phù hợp với giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường”, tỉnh Quảng Nam dẫn chứng nội dung kiến nghị của doanh nghiệp.
Ngoài ra, tỉnh Quảng Nam cũng trích dẫn nội dung trả lời của các thành viên dự họp như tất cả các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở trên địa bàn tỉnh đều áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Quyết định số 2882/QĐ-UBND ngày 12/10/2021 của UBND tỉnh về phương án tính giá đất. Trong đó ước tính thời gian và tỷ lệ tăng doanh thu, chi phí bằng với thời gian và tỷ lệ chiết khấu (bằng lãi vay trung hạn bình quân của ngân hàng thương mại), như vậy sau khi chiết khấu về giá trị hiện tại thì kết quả sẽ bằng tổng doanh thu hiện tại và tổng chi phí hiện tại.
Đối với chi phí lãi vay, tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường không quy định tính chi phí lãi vay nên UBND tỉnh không có cơ sở để quy định áp dụng. Về lợi nhuận của nhà đầu tư, 15% là ví dụ trong phụ lục ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hầu hết các tỉnh quy định tỷ lệ lợi nhuận theo tình hình thực tế tại địa phương nhưng không vượt quá 15%; tại Quyết định số 2882/QĐ-UBND ngày 12/10/2021 của UBND tỉnh quy định lợi nhuận của nhà đầu tư là 10% và được áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh.
Theo các thành viên, giá đất tính doanh thu trên cơ sở giá điều tra khảo sát của Đơn vị tư vấn và được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thống nhất. Hiện nay các Sở, ngành của tỉnh đang thực hiện rà soát lại toàn bộ phương án giá đất cụ thể của các dự án theo kết luận của Ủy ban Kiểm tra Trung ương (trong đó có dự án Khu đô thị NGOCDUONG RIVERSIDE), sau khi có kết quả rà soát Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thông tin lại cho doanh nghiệp được rõ.
Thông tin từ tỉnh Quảng Nam, thời điểm định giá đất là vào tháng 11/2019 và tháng 10/2021 (theo các Quyết định giao đất, cho thuê đất). Trong đó, loại đất cần xác định giá là đất ở phân lô (973.046,0m2) và đất thương mại, dịch vụ (7.528,0m2).
Đối với việc xây dựng, thẩm định, phê duyệt phương án giá đất cụ thể của dự án, tỉnh Quảng Nam cho rằng việc xác định giá đất cụ thể của dự án được thực hiện theo đúng phương pháp, trình tự, thủ tục quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và các quy định của UBND tỉnh Quảng Nam. Cụ thể, thời điểm định giá là tại thời điểm UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất, loại đất là đất ở và đất thương mại dịch vụ (theo quyết định phê duyệt quy hoạch và quyết định giao đất, cho thuê đất của dự án).
Cùng với đó, phương pháp xác định giá đất được áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể theo Quyết định số 2882/QĐ-UBND ngày 12/10/2021 của UBND tỉnh. Đồng thời, dự án này thuộc nhóm phải xác định lại giá đất để khắc phục sai phạm theo kết luận của Ủy ban Kiểm tra Trung ương (điều chỉnh yếu tố thời điểm chuyển nhượng không đúng quy định) và Sở Tài nguyên và Môi trường đang phối hợp với Đơn vị tư vấn để xây dựng lại phương án giá đất cụ thể của dự án trình thẩm định, phê duyệt theo đúng quy định.
“Từ các nội dung nêu trên, UBND tỉnh đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh bác nội dung khởi kiện của Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Đất Quảng - Quảng Nam đối với yêu cầu hủy Quyết định số 1712/QĐ-UBND ngày 15/8/2023 của UBND tỉnh”, văn bản do ông Phan Thái Bình ký thể hiện.
