Quỹ bảo trì chung cư quản thế nào? (KỲ III): Hành lang pháp lý cho Ban quản trị

LS NGUYỄN THANH HÀ – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW• 14/08/2020 03:53

Dù cư dân có đóng quỹ bảo trì chung cư bằng cách nào thì điều quan trọng là cần quy định pháp luật chặt chẽ hơn về Ban Quản trị.

Cư dân Hồ Gươm Plaza biểu tình yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì

Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết đang dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó có đề xuất sửa đổi quy định về quản lý 2% phí bảo trì nhà chung cư, những thay đổi trên có thể sẽ mang đến những tín hiệu khả cho việc minh bạch quỹ bảo trì.

Rút ngắn thủ tục xử lý tài sản

Bởi lẽ, so với tài khoản vốn chuyên dùng, tài khoản thanh toán có thể rút tiền dễ dàng hơn, vì vậy mà dẫn tới tình trạng chủ đầu tư có thể sử dụng phần kinh phí bảo trì không đúng mục đích.

Tài khoản vốn chuyên dùng giúp chủ đầu tư, ban quản trị, người mua và thuê mua dễ dàng hơn trong việc quản lý, kiểm tra, hạch toán tài khoản. Ngoài ra thì tài khoản vốn chuyên dụng nhận được mức lãi suất vô thời hạn từ các ngân hàng, trong khi các tài khoản thanh toán không được.

Đề xuất sửa đổi điểm đ, Khoản 1, Điều 37 Nghị định 99 sẽ rút ngắn thủ tục xử lý tài sản khi cưỡng chế kinh phí bảo trì (ảnh: Cư dân Chung cư Star City 81 Lê Văn Lương biểu tình đòi phí bảo trì)

Bên cạnh đó, mặc dù hiện nay chưa có quy định cụ thể về số tiền lãi từ tài khoản vốn chuyên dùng của Quỹ bảo trì. Tuy nhiên, Quỹ bảo trì là tài sản chung của nhà chung cư (của cả chủ đầu tư và cư dân) nên tiền lãi vẫn sẽ được tính là tài sản chung và sẽ được cộng gộp vào Quỹ bảo trì để thực hiện các hoạt động bảo trì về sau. Đây cũng là một lợi thế giúp phí bảo trì có thể gia tăng giá trị trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị.

Bên cạnh đó, theo Điểm đ, Khoản 1 Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quyết định “biện pháp xử lý tài sản” tức là có thể áp dụng một trong 3 biện pháp: bán tài sản, nhận tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ hoặc nhận các khoản tiền hoặc tài khoản khác liên quan đến quyền đòi nợ bên thứ ba.

Dự thảo Điểm đ, Khoản 1 điều 37 sửa đổi quy định trực tiếp bán đấu giá là biện pháp xử lý tài sản, UBND cấp tỉnh chỉ liệt kê rõ “các biện pháp kê biên”.

Sửa đổi này góp phần làm rõ hơn và rút ngắn thủ tục xử lý tài sản, bởi vì thực tế, biện pháp nhận tài sản bảo đảm thay thế hoặc xử lý liên quan đến bên thứ ba đều khó thực hiện và quy trình thu hồi kinh phí mất nhiều thời gian, nhiều bước hơn.

Hệ thống pháp luật chặt chẽ cho Ban quản trị

Trên thực tế, vấn đề thu hay không thu phí bảo trì nhà chung cư từ lâu đã là chủ đề gây tranh cãi. Tuy nhiên, phương án nào cũng có ưu điểm và hạn chế. Nếu bỏ không thu quỹ bảo trì 2% thì khi cần tiền để sửa chữa lại không có, còn nếu bàn giao quỹ này cho ban quản trị cũng cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ, phải có trách nhiệm thật rõ ràng.

Trước mắt, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xây dựng thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện cơ chế giám sát chặt chẽ giữa ba bên, gồm chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý trung lập. Nếu phát hiện sai phạm, phải có chế tài bằng luật để thực thi trách nhiệm giữa các bên liên quan. Vì thực tế để có được một Ban quản trị chung cư hợp pháp, rõ ràng không phải chuyện một sớm, một chiều.

Hiện nay tại một số dự án vẫn xuất hiện tình trạng trưởng ban quản trị dự án lại là người của chủ đầu tư, hay đã từng xuất hiện trường hợp ở một dự án do đơn vị này làm chủ đầu tư tại Việt Hưng (Hà Nội), sau khi bàn giao quỹ bảo trì, trưởng ban quản trị tiêu hơn một tỷ đồng trong quỹ bảo trì nhưng không có giấy tờ, chứng từ, sau đó thì cư dân này đã bán nhà và chuyển đi nơi khác sinh sống. Tuy đã bàn giao hết quỹ cho ban quản trị song trước sự việc như trên chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm trình báo công an.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, chủ tài khoản của ban quản trị chung cư có thể là một hoặc nhiều thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản, có thể dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân theo kiểu tự ký rồi rút tiền ra tiêu các khoản không rõ ràng gây thiệt hại cho cư dân.

Theo đó, thiết nghĩ, cần có quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi, đồng thời nên có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra...