Quy hoạch bờ sông Hồng: Bất động sản Hà Nội có phát triển nóng như Seoul?

Nguyễn Ngọc Hiếu - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn• 19/04/2021 11:50

Cùng là những thành phố ven sông, quy hoạch Hà Nội đang có nhiều điểm tương đồng với Seoul Hàn Quốc cách đây 50-70 năm.

Vào tháng 6 tới, dự kiến đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sẽ được phê duyệt. Tổng diện tích khu vực nghiên cứu quy hoạch khoảng 11.000 ha; riêng sông Hồng chiếm 3.600 ha, đất bãi sông khoảng 5.480 ha.

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng có quy mô diện tích khoảng 11.000 ha, kéo dài 40 km từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở

TP Hà Nội đang nghiên cứu quy hoạch 8 bãi sông Hồng, trong đó dự kiến 6 khu vực cho phép xây dựng tỷ lệ từ 5-15%; còn lại định hướng phát triển không gian mở. Hiện đất các bãi sông này đa dạng về loại hình, gồm cả đất nông nghiệp và cả khu vực đã xây dựng; được định hướng xây dựng khu đô thị mới hiện đại, khu nhà ở sinh thái chất lượng cao, công trình công cộng đô thị phục vụ dân cư hai bên bờ sông và nội đô.

Trong 5-10 năm trở lại đây, Hà Nội chủ yếu phát triển về khu vực phía Tây với rất nhiều khu đô thị lớn, chung cư, nhà ở thấp tầng cùng hàng loạt con đường mới được quy hoạch như đại lộ Thăng Long, vành đai 3, vành đai 3,5... kéo theo sự phát triển rất tốt của Hà Đông, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân... Quy hoạch ven sông Hồng sẽ tái định vị sự phát triển của Hà Nội không chỉ ở phía Tây mà sẽ phát triển cân bằng hơn.

Qua dữ liệu lớn Batdongsan.com.vn nhận thấy một số khu vực nằm trong quy hoạch sông Hồng như khu dân cư và bãi Thượng Cát - Liên Mạc có mức độ quan tâm tăng 291%; các bãi Hoàng Mai khu vực Thanh Trì 1, Thanh Trì 2 tăng 137%. Ở phía bờ Đông sông Hồng, một số bãi cũng ghi nhận sự quan tâm rất lớn như Bắc Cầu, Long Biên - Cự Khối... đều có lượng quan tâm tăng từ 73-75% so với quý 1/2020.

Batdongsan.com.vn đánh giá sự tăng trưởng này là tất yếu khi dọc sông Hồng đã được quy hoạch rất nhiều cây cầu, tương lai sẽ có thêm khoảng 6 cây cầu nữa giúp việc đi lại giữa bờ Đông sang bờ Tây ngày càng thuận tiện hơn. Biến động lượng quan tâm cho thấy thị trường bất động sản dường như đang đi trước một bước để đón đầu sự phát triển trong tương lai.

So sánh các vị trí phát triển vùng quy hoạch Seoul và Hà Nội. Nguồn: Báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 1/2021 của Batdongsan.com.vn

Trước tình trạng giá nhà đất Hà Nội liên tục sốt nóng theo quy hoạch, một câu chuyện đặt ra là liệu Hà Nội có thể phát triển nóng như thành phố Seoul của Hàn Quốc? Bởi nhìn lại thời điểm cách đây 50-70 năm, quy hoạch Seoul có khá nhiều điểm tương đồng với Hà Nội hiện nay.

Nằm cạnh bờ sông Hàn, Seoul đã được Chính phủ Hàn Quốc phát triển từ năm 1950, sau chiến tranh Triều Tiên. Giai đoạn 1950-1970 Seoul chủ yếu phát triển ở phía Bắc với nhiều khu vực thương mại truyền thống. Khoảng 20 năm sau, Chính phủ Hàn Quốc tiếp tục đưa ra chính sách phát triển khu vực phía Nam.

Theo làn sóng phát triển những năm 1960, 1970, 1980... trải qua nhiều cột mốc phát triển có thể thấy trong vùng lõi Seoul bán kính 10km, 20km, 30km, 40km có rất nhiều khu đô thị mọc lên ở cả khu Bắc, Đông, Tây. Hiện nay vùng Seoul không chỉ có Seoul mà còn nhiều thành phố khác như Incheon, Hanam... là nơi ở của hơn 26 triệu người. GDP của Hàn Quốc hiện tại khoảng 45.000 USD/người.

Còn Hà Nội, khoanh vùng bán kính từ vùng lõi 10km, 20km, 30km, 40km Hà Nội cũng có những khu vực phát triển xung quanh như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Thanh Trì, Đông Anh... Hà Nội hiện có khoảng 8 triệu dân nhưng dân đô thị chỉ chiếm khoảng một nửa, bằng 1/6 so với Hàn Quốc.

Nếu so sánh sự phát triển của các thành phố Seoul, New York, Thượng Hải... thì Hà Nội mới chỉ đang trong quá trình hình thành quy hoạch, còn rất nhiều dư địa để phát triển. Nếu tốc độ kinh tế vẫn phát triển tốt, dân số đông lên, thì Hà Nội tất yếu sẽ có nhiều khu đô thị vệ tinh mở rộng dần về các vùng bán kính lớn hơn, 30km, 40km...

Nếu Hà Nội có quy hoạch, tầm nhìn tốt, có chiến lược dài hạn của Chính phủ thì không chỉ có những thị trường nóng sốt trong vòng bán kính 20, 30km mà dự báo sẽ có nhiều khu vực phát triển nóng hơn, nhiều điểm nóng đất đai trong tương lai hơn để đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở, chất lượng cuộc sống, sự phát triển của thành phố...