Rủi ro nợ xấu tiềm ẩn khi nhận thế chấp bằng sổ đỏ

“Bỗng dưng… trọc đầu”

Người xưa đã nói “nắm thằng có tóc, không ai nắm thằng trọc đầu”. Đó có thể là lý do mà “bảo đảm tiền vay” là một trong những điều kiện bắt buộc để các ngân hàng xem xét quyết định cho vay trong thời gian trước.

Theo quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng (TCTD) đối với khách hàng, việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hay không là do TCTD tự thỏa thuận với khách hàng. Tuy nhiên, các trường hợp được vay không có TSĐB không nhiều và các nhà băng thường yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay. Trong trường hợp người vay không trả được nợ thì các ngân hàng sẽ xử lý TSĐB để thu hồi.

Trong số các TSĐB được phép theo quy định của pháp luật thì bất động sản (BĐS) là phổ biến nhất, đặc biệt là để đảm bảo cho các khoản vay lớn, thời hạn dài.

Sở dĩ như vậy, theo một chuyên gia ngân hàng, là do BĐS có khá nhiều ưu điểm. Theo đó, do không thể di dời như các động sản, khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi cho vay. Bên cạnh đó, BĐS thường có giá trị lớn, ít bị hao mòn như các TSĐB là động sản, thanh khoản tốt hơn nên vài trò đảm bảo cũng tốt hơn. Ngoài ra, BĐS cũng có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất; hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng đầy đủ hơn so với các quy định trong các lĩnh vực khác...

Thế nhưng, trên thực tế, việc nhận tài sản thế chấp là BĐS để đảm bảo cho các khoản vay vẫn gặp phải khá nhiều rủi ro, nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp, hay như sự thiếu hợp tác trong việc bàn giao TSĐB để xử lý thu hồi nợ của chủ tài sản…

Không chỉ vậy, NHNN cho biết, thời gian gần đây cơ quan này nhận được phản ánh của một số TCTD về việc các cơ quan có thẩm quyền thông báo hủy hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho cá nhân, hộ gia đình, trong đó bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của TSĐB đã được thế chấp cho khoản vay, do có vi phạm quy định tại Điều 64 Luật đất đai năm 2013, do cơ quan có thẩm quyền cấp không đúng quy định và một số lý do khác.

Trên thực tế, việc các cơ quan chức năng thu hồi sổ đỏ đã cấp không phải là chuyện hiếm. Việc Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội đã ra quyết định thu hồi hàng ngàn sổ đỏ đã cấp cho các hộ dân tại các dự án nhà ở Mường Thanh hồi giữa tháng 7 vừa qua là một ví dụ.

Cũng đã xảy ra không ít trường hợp những sổ đỏ bị hủy hoặc thu hồi đang được thế chấp cho các khoản vay ngân hàng, như vụ tòa án đã tuyên hủy hợp đồng thế chấp tài sản giữa VietinBank với Công ty Thương mại và Sản xuất Ánh Tùng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị cấp trùng hồi năm 2016. Điều đó khiến các ngân hàng khóc dở mếu dở vì từ chỗ cho vay có bảo đảm thành chẳng có gì bảo đảm, từ chỗ “nắm thằng có tóc” bỗng chốc trở thành “nắm kẻ trọc đầu”.

Cảnh báo rủi ro nợ xấu

Theo chia sẻ của một Luật sư, những rủi ro pháp lý ngân hàng có thể gặp phải đến từ nhiều phía, từ pháp luật bất cập cho đến sai sót của các cơ quan chức năng và vi phạm của người thế chấp,... Ngoài câu chuyện cấp trùng sổ đỏ, có thể nhắc đến nhiều rủi ro phổ biến khác như cơ quan chức năng tính sai diện tích, vị trí đất, tên tuổi chủ sở hữu; xác nhận, đăng ký thế chấp cho người giao dịch hay sổ đỏ giả mạo,... Vấn đề là khi rủi ro xảy ra, dù lỗi do bất cứ bên nào, thì người gánh chịu cuối cùng vẫn là các ngân hàng.

Một chuyên gia ngân hàng cho rằng, việc hủy/thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được sử dụng trong quan hệ thế chấp tại TCTD có nguy cơ ảnh hưởng đến quyền xử lý TSĐB của TCTD khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Trước thực tế này, để bảo đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các TCTD, nhằm phòng ngừa, hạn chế rủi ro khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị hủy, thu hồi, lời khuyến của các chuyên gia là các TCTD nghiên cứu các quy định của pháp luật về đất đại có liên quan, qua đó đánh giá đầy đủ rủi ro khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.

Đồng thời, các ngân hàng cần nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện các quy định nội bộ về cấp tín dụng cho khách hàng, bảo đảm kiểm soát chặt các quy định nội bộ về cấp tín dụng cho khách hàng, bảo đảm kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tối đa rủi ro khi nhận thế chấp TSĐB là quyền sử dụng đất. Cụ thể như, bổ sung các thỏa thuận, cam kết của khách hàng về biện pháp bảo đảm thay thế trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị hủy, thu hồi; trách nhiệm, nghĩa vụ của khách hàng thông báo cho TCTD khi phát sinh tình huống này; hoặc các biện pháp phòng ngừa rủi ro cần thiết khác.

Ngoài ra theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung), UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cấp huyện.

"Các TCTD cũng cần thường xuyên tham khảo thông tin về việc thu hồi đất do UBND cấp có thẩm quyền thông báo để có biện pháp xử lý phù hợp. Đối với các trường hợp cơ quan có thẩm quyền thông báo hủy, thu hồi sổ đỏ không đúng quy định thì các TCTD phải kịp thời phản ánh, có ý kiến với các cơ quan có thẩm quyền để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình”, vị luật sư trên khuyến nghị.