Thách thức nào cho doanh nghiệp địa ốc sau 1/8?

Đây là nhận định của LS. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP.Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản trong cuộc trao đổi với Diễn đàn doanh nghiệp.

- Theo ông, đâu là những thách thức về pháp lý mà doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt trong thời gian tới?

Trước hết, doanh nghiệp trúng đấu thầu có thể bị hủy thầu nếu chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư (BTHTTĐC). Đây là điểm mới rất quan trọng, quy định Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 giúp thúc đẩy trách nhiệm của nhà đầu tư, nâng cao tiêu chuẩn năng lực về tài chính, bao gồm cả vốn để BTHTTĐC, kinh nghiệm của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, việc hủy kết quả trúng đấu thầu quy định nêu trên có thể sẽ đặt ra một số vấn đề pháp lý về tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đấu thầu năm 2023 cho các doanh nghiệp khi triển khai. Nhất là với các dự án sử dụng đất có quy mô lớn, có phân kỳ tiến độ đầu tư mà doanh nghiệp chỉ chậm ứng vốn trong các giai đoạn sau (theo phân kỳ thu hồi đất) thì sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ dự án, bao gồm phần đã bồi thường xong, thậm chí đã bán hàng.

Thách thức thứ hai đó là dự án nhà ở thương mại theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư mà không có “đất ở” sẽ vẫn bị “kẹt”. Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Dù mục tiêu phải có “đất ở” hướng đến hạn chế chuyển đổi các dự án nông nghiệp, sản xuất kinh doanh sang làm nhà ở thương mại. Tuy nhiên, cách tiếp cận theo góc độ này vô hình chung tạo ra rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư.

Sau khi Luật Đất đai mới có hiệu lực thi hành, có thể sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn mới được Nhà nước thu hồi đất và tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thông qua phương thức đấu thầu. Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh cho dù đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sẽ không được chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất nếu quỹ đất hiện tại của doanh nghiệp không có một phần “đất ở”; dẫn đến lãng phí ngân sách Nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch cũng như chi phí chuẩn bị dự án của doanh nghiệp.

- Xác định giá đất là một trong những vấn đề được quan tâm nhất. Theo ông, các quy định mới sẽ tác động thế nào đến thị trường?

Tôi đánh giá việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi “đột phá”. Chúng ta vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ).

Việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá. Nó phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm khác nhau có thể nảy sinh khoảng cách khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất. Trong bối cảnh như vậy, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách.

Như vậy, cách thức xác định giá đất của chúng ta cơ bản vẫn dựa trên một nền tảng cũ, cho dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn. Việc xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản dù có được cải thiện nhưng vẫn có thể là “điểm nghẽn” nếu tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của những người thực thi không cải thiện.

- Ông có đề xuất gì cho các doanh nghiệp liên quan trước các rào cản trên?

Về vấn đề xác định giá đất, tôi lưu ý với doanh nghiệp rằng chi phí về tiền sử dụng đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu lớn khi chủ đầu tư xây dựng giá thành, giá bán trong lĩnh vực địa ốc.

Tuy nhiên, cách xác định giá đất hiện nay của cơ quan chức năng cần thêm thời gian để đánh giá. Điều này có thể gây rủi ro trong khâu tiêu thụ, khai thác cũng như đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư nếu việc xác định giá đất cho các dự án của doanh nghiệp trong thời gian tới có xu hướng tăng và doanh nghiệp không có sự chuẩn bị tốt về nguồn tài chính, dòng tiền.

Việc xác định được giá đất trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư là một trong những điều kiện quan trọng để chủ đầu tư tính toán hiệu quả đầu tư. Vì vậy, doanh nghiệp nên xem xét tham gia thực hiện dự án theo phương thức đấu giá. Khi đó, tiền sử dụng đất (giá khởi điểm đấu giá) đã được xác định rõ, không còn là “ẩn số” như các dự án doanh nghiệp bồi thường giải phóng mặt bằng trước, xác định và nộp tiền sử dụng đất sau.

- Trân trọng cảm ơn ông!