Thị trường bất động sản 2026 phân hóa mạnh, các sản phẩm khai thác ngay như căn hộ ở, shophouse, mặt bằng cho thuê, tài sản tạo dòng tiền đang chiếm ưu thế.
Khác với giai đoạn 2024–2025, khi phần lớn dự án mới ra mắt đều dễ dàng thu hút sự chú ý của thị trường, năm 2026 ghi nhận tâm thế thận trọng hơn từ phía người mua.
Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về hành vi và tâm lý của người mua. Dù chịu áp lực lớn từ chi phí vốn và thanh khoản chậm lại, nhưng nhu cầu thực không hề suy giảm mà chỉ trở nên chọn lọc hơn.
"Nếu như trước đây tâm lý “FOMO” từng chi phối mạnh mẽ các quyết định đầu tư, thì hiện nay người mua đã chuyển sang trạng thái “sợ chọn sai”, ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững" ông Đính cho hay.
Ngoài ra, sự thay đổi này cũng phản ánh rõ trong diễn biến thanh khoản của thị trường. Các dự án được đầu tư bài bản, đặc biệt là các khu đô thị tích hợp với đầy đủ hạ tầng và tiện ích, pháp lý hoàn chỉnh, mức giá phù hợp, vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ khả quan và trở thành điểm sáng. Ngược lại, các sản phẩm thiếu kết nối hạ tầng, tiện ích, vẫn rơi vào trạng thái trầm lắng, cho thấy thanh khoản thị trường đang mang tính chọn lọc rất cao.
Xu hướng hiện tại cho thấy nhà đầu tư không còn mặn mà với những tài sản chỉ chờ tăng giá. Thay vào đó, những sản phẩm có thể khai thác ngay sau khi nhận bàn giao như căn hộ để ở, shophouse để kinh doanh, mặt bằng cho thuê hay tài sản tạo dòng tiền hàng tháng đang chiếm ưu thế rõ rệt.
Điều này lý giải vì sao các dự án có quy hoạch bài bản, cộng đồng cư dân đông đúc và hệ tiện ích hoàn chỉnh luôn được thị trường đánh giá cao. Giá trị của bất động sản giờ đây phải được chứng minh bằng khả năng sử dụng thực tế và hiệu quả khai thác dài hạn.
Tại Hà Nội, dự án An Bình Homeland (Khu đô thị Geleximco – Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội) ra mắt gần đây đã ghi nhận tốc độ tiêu thụ đáng chú ý.
Trong bối cảnh nguồn cung shophouse chất lượng ngày càng khan hiếm, shophouse An Bình Homeland nổi bật nhờ vị trí trung tâm quần thể ba khu đô thị lớn đã và đang hình thành là Khu đô thị Dương Nội, Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, Khu đô thị An Hưng, dự án có khả năng đón dòng cư dân sẵn có, môi trường sống cao cấp. Đặc biệt không gian sống tại khu vực được đánh giá là hiếm có khi mật độ dân số thấp, cảnh quan thoáng rộng, xung quanh chủ yếu là các khu biệt thự và nhà ở thấp tầng.
Điều này mang đến môi trường sống chất lượng, đồng thời tạo nên tệp khách hàng cư dân có mức chi tiêu tốt, là nền tảng lý tưởng cho các mô hình thương mại dịch vụ. Đáng chú ý, dự án có mức giá cạnh tranh hàng đầu khu vực, dự án có tỷ lệ thanh khoản cao.
Theo chuyên gia, bối cảnh hiện nay là một sự thử thách thực sự đối với cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư. Mọi bước đi cũng như tính toán đều cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng vì câu chuyện về lãi suất.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, đây là giai đoạn mà bản thân người mua và nhà đầu tư sẽ tập trung nhiều vào giá trị thực của sản phẩm hơn là câu chuyện đầu tư lướt sóng, lời ngắn hạn. Vì vậy, mỗi quyết định đầu tư hiện nay đều phải cân nhắc thật kỹ về dòng tiền liên quan và đặc biệt là khả năng khai thác thực tế của sản phẩm.
“Những dòng sản phẩm có giá trị thực, có các yếu tố hỗ trợ phát triển trong tương lai cũng như khả năng khai thác dài hạn sẽ được các nhà đầu tư quan tâm. Thậm chí, đối với những sản phẩm hình thành trong tương lai, các dự án có tiến độ triển khai tốt, đảm bảo kịp thời gian bàn giao để phục vụ nhu cầu ở hoặc khai thác thì mới được khách hàng chú ý”, ông
Kiệt nói.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hạ tầng giai đoạn 2026 - 2028 tiếp tục được hoàn thiện, không gian đô thị mở rộng, dòng tiền được dự báo sẽ dịch chuyển về các khu vực có kết nối tốt, giá hợp lý và có khả năng khai thác ổn định. Đây sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn.
Thanh khoản giảm trong ngắn hạn, vì thế, không chỉ phản ánh tác động của lãi suất và chi phí vốn mà còn cho thấy sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Khi dòng tiền trở nên thận trọng, bất động sản tạo dòng tiền và phục vụ nhu cầu thực đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường.
