Gửi bình luận
Thị trường bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn, trong đó nổi bật là tình trạng giá tăng cao bất thường và mất cân đối cung – cầu kéo dài.
Đây là nội dung nổi bật trong Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Quý III/2025 do Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố tại hội thảo công bố báo cáo thị trường với chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Viện trưởng VARS IRE, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong thời gian qua, các báo cáo của VARS IRE đã trở thành nguồn tài liệu tham khảo có giá trị khoa học, nhận được sự quan tâm của các chủ thể tham gia thị trường và dần khẳng định vị thế là một cơ sở dữ liệu đáng tin cậy cho công tác hoạch định chính sách cũng như hoạt động nghiên cứu, đầu tư.
TS Nguyễn Văn Đính cho biết, nền kinh tế Việt Nam đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi mạnh mẽ, với hầu hết các chỉ số kinh tế - xã hội đạt kết quả khả quan, tạo nền tảng vững chắc để đất nước bước vào giai đoạn phát triển mới. Trong bối cảnh đó, ngành bất động sản được kỳ vọng tiếp tục phát huy vai trò dẫn dắt dòng vốn, kích thích đầu tư sản xuất và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Tuy nhiên, dù đã có nhiều tín hiệu tích cực từ nguồn cung và thanh khoản, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đối mặt với không ít “điểm nghẽn”, từ hành lang pháp lý, tín dụng, tiếp cận vốn cho đến cơ chế vận hành và phát triển sản phẩm. Nếu các hạn chế này không được tháo gỡ kịp thời, chúng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tính ổn định và bền vững của thị trường, cũng như tác động đến tăng trưởng kinh tế nói chung.
“Việc tổ chức các hội thảo chuyên sâu, nơi các chuyên gia và doanh nghiệp cùng trao đổi, phản biện và đề xuất giải pháp là hết sức cần thiết trong thời điểm này, để thị trường bất động sản có thể phục hồi vững chắc và phát triển lành mạnh hơn trong giai đoạn tới” TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Tại Hội thảo, VARS IRE đã công bố Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025, mang đến góc nhìn toàn diện về diễn biến thị trường, các xu hướng đầu tư cũng như những yếu tố tác động. Theo báo cáo mới nhất này, thị trường bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn, trong đó nổi bật là tình trạng giá tăng cao bất thường và mất cân đối cung – cầu kéo dài.
Theo đó, trong quý III/2025, mặt bằng giá bán liên tục leo thang trong thời gian ngắn nhưng chưa hoàn toàn tương xứng với giá trị thực. Hầu hết các dự án mở bán tại các thành phố lớn đều có mức giá trên 100 triệu đồng/m² do nguồn cung vẫn bị “thắt nút” và chi phí đầu vào, pháp lý, lãi suất, kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư đều tăng.
Cụ thể, giá bán sản phẩm biệt thự/liền kề/nhà phố dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2, đa số các dự án mở bán đều tăng giá bán khoảng 5 - 10% so với giai đoạn mở bán trước đó. Giá bán căn hộ chung cư thương mại dao động biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, phần lớn giao dịch hiện nay đến từ nhóm người mua nhà thứ hai trở lên, khiến nhu cầu đầu tư lấn át nhu cầu ở thực và làm méo mó tín hiệu thị trường. VARS IRE nhận định, đây là vấn đề đáng lo ngại, đòi hỏi các cơ quan quản lý phải có biện pháp mạnh mẽ nhằm kiểm soát mặt bằng giá, đảm bảo thị trường phát triển ổn định, bền vững.
Song song với đó, tình trạng mất cân đối cung – cầu vẫn chưa được cải thiện rõ rệt. Nguồn cung bất động sản chủ yếu đến từ các dự án hình thành trong tương lai, trong khi lượng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực vẫn thiếu và yếu, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM. Theo VARS IRE, giả định 50% số dân tăng thêm mỗi năm tại Hà Nội và TP HCM (cũ) có nhu cầu về nhà ở thì riêng 2 đô thị lớn này đã phát sinh hơn 212 nhu cầu mới mỗi năm. Trong khi nguồn cung năm 2024 phục hồi mạnh mẽ cũng chỉ đạt khoảng 84 nghìn căn hộ, chưa bằng 40% nhu cầu tại 2 đô thị này.
“Sự mất cân đối kéo dài có thể khiến thanh khoản suy giảm, rủi ro bong bóng giá tăng cao, đồng thời thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, do đó Chính phủ cần sớm triển khai các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý, qua đó tạo sự cân bằng cung – cầu và nền tảng phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản Việt Nam”, VARS IRE cảnh báo.
Chia sẻ tại Hội thảo, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng hệ thống thông tin và dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản hiện nay còn thiếu đồng bộ, chưa cập nhật và công khai đầy đủ, đặc biệt là dữ liệu về giá, quy hoạch và các dự án đủ điều kiện mở bán. Ông nhấn mạnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa minh bạch trong việc công bố thông tin, trong khi khung pháp lý lại chưa quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm công bố. Thực trạng này khiến thị trường thiếu minh bạch, tạo kẽ hở cho đầu cơ và đẩy giá nhà lên cao, vượt quá khả năng chi trả của người mua.
