Thị trường nhà kho xây sẵn chuyển biến tích cực

Theo JLL, tại miền Bắc, hấp thụ thuần Q3.24 đạt 86.000 m2, ghi nhận sự chuyển biến tích cực và cao hơn tổng mức hấp thụ của cả hai quý đầu năm.

Diện tích được cho thuê mới chủ yếu được dẫn dắt bởi tỉnh Bắc Ninh nhờ sự đóng góp đáng kể của các dự án mới. Trong khi đó, Hải Phòng và Hưng Yên có mức hấp thụ tương đương và nhờ hoạt động cho thuê của các dự án đã ổn định trên một năm.

Sau hai quý liên tiếp chào đón dự án mới, thị trường NKXS Hiện đại miền Bắc không ghi nhận nguồn cung mới trong Q3.24 và ổn định ở mức 1,2 triệu m2 diện tích cho thuê. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư cải thiện hiệu suất cho thuê tài sản nhờ vào tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng khi nguồn cung không đổi và hấp thụ diễn biến tích cực.

Trong ba quý đầu năm, một số dự án nhà kho hiện đại nổi bật đã được khởi công tại Bắc Ninh và Hưng Yên bởi các chủ đầu tư lớn và có tiêu chuẩn chất lượng cao như LOGOS và Frasers với chứng chỉ LEED, hay BWID ESR với dự án NKXS hai tầng. Sự xuất hiện của các dự án này sẽ giúp thị trường NKXS miền Bắc ngày càng chuyên nghiệp, đáp ứng được những yêu cầu khắt khe và đa dạng hơn từ phía khách thuê.

Trong Q3.24, giá chào thuê trung bình của NKXS Hiện đại tại thị trường miền Bắc được ghi nhận ở mức 4,6 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với quý trước, chủ yếu do sự điều chỉnh giá nhẹ của một số dự án tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Các dự án khác duy trì giá ổn định và không có nhiều biến động đáng kể.

JLL dự báo, vào Q4.24, thị trường NKXS Hiện đại miền Bắc dự kiến chào đón nguồn cung mới tại tỉnh Bắc Ninh, nâng tổng nguồn cung thị trường lên hơn 1,3 triệu m2 vào cuối năm 2024 và sẽ tiếp tục mở rộng nhanh chóng vào năm 2025. Một số dự án đáng chú ý có thể kể đến như BWID VSIP Bắc Ninh 2, LOGOS Yên Phong 2A, LOGOS và SLP tại khu công nghiệp số 3 Hưng Yên, BWID ESR Nam Sơn Hạp Lĩnh và Yên Phong mở rộng.

Thị trường miền Bắc được dự báo tiếp tục cạnh tranh, đòi hỏi các chủ đầu tư không chỉ có sản phẩm chất lượng, chiến lược cho thuê hấp dẫn, linh hoạt, mà còn nắm bắt được tâm lý và có năng lực hỗ trợ khách hàng trong việc hoàn thiện các thủ tục, giấy phép, lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy đúng tiêu chuẩn.

Phía Nam, sau giai đoạn trầm lắng, thị trường kho vận bước vào nửa cuối năm với mức hấp thụ ròng tích cực đạt gần 160.000 m2 trong Quý 3. Các hợp đồng thuê mới chủ yếu được ký kết bởi nhóm khách thuê phục vụ thị trường trong nước, bao gồm các nhà sản xuất và 3PL. Theo đó, các cơ sở đặt tại khu vực lõi, kết nối thuận tiện đến TPHCM tiếp tục được săn đón.

Mặc dù vậy, nguồn cầu vẫn được đánh giá tương đối thấp so với các kỳ cuối năm trước. Theo chia sẻ của các chủ nhà, sức mua trong nước bình ổn và hoạt động xuất khẩu chưa phục hồi hoàn toàn đã khiến các trung tâm phân phối duy trì quy mô hiện tại, thay vì mở rộng để đón đầu đợt tăng đột biến hàng hóa vào cuối năm như thường lệ.

Trong Q3.24, phân khúc NKXS Hiện đại đã chào đón hơn 103.000 m2 diện tích mới, được phát triển bởi BWID và KCN Việt Nam. Cụ thể, BWID đã đánh dấu sự hiện diện của mình tại Long An với việc hoàn thành dự án nhà kho hai tầng có tổng diện tích 64.000 m2. KCN Việt Nam cũng đồng thời cho ra mắt giai đoạn 2 của các dự án tại KCN Hố Nai (Đồng Nai) và KCN Phú An Thạnh (Long An). Các dự án mới này cung cấp thêm gần 40.000 m2 không gian đa chức năng, phục vụ cho cả mục đích kho bãi và sản xuất.

Bên cạnh đó, xu hướng chuyển đổi công năng tài sản vẫn tiếp tục trong quý. Cụ thể, khu vực phía Bắc tỉnh Bình Dương ghi nhận hơn 18.000 m2 tại một dự án NKXS được chuyển thành NXXS. Tính đến cuối Q3.24, tổng nguồn cung NKXS Hiện đại được nâng lên 2,0 triệu m2, phản ánh mức tăng 4,4% theo quý và 14,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, BWID và Mapletree duy trì vị thế dẫn đầu, lần lượt chiếm tỷ trọng 30% và 20% trên tổng nguồn cung.

Một số dự án có hiệu suất cho thuê ảm đạm trong nhiều quý liên tiếp đã áp dụng các chiến lược kích cầu mạnh mẽ hơn thông qua việc giảm giá chào thuê. Đặc biệt, tại các khu vực mới nổi ngoài lõi trung tâm, giá thuê đã giảm khá đáng kể so với quý trước trong khi giá khu vực lõi vẫn giữ mức ổn định. Nhìn chung toàn thị trường, giá chào thuê trung bình của NKXS Hiện đại giảm nhẹ xuống mức 4,85 USD/m2/tháng, thấp hơn 0,4% theo quý nhưng vẫn tăng 3,1% theo năm.

Các chủ nhà vẫn linh hoạt và tạo điều kiện đàm phán hỗ trợ khách thuê trong bối cảnh thị trường diễn biến chậm. Một trong những ưu đãi đáng kể ở một vài nhà kho mới hoàn thành có thể kể đến là thời gian miễn phí tiền thuê kéo dài hơn 6 tháng cho hợp đồng thuê ba năm.

Trong ba tháng cuối năm 2024, JLL dự báo khu vực phía Nam dự kiến ​​sẽ đón thêm gần 105.000 m2 không gian NKXS Hiện đại do BWID phát triển. Trước bối cảnh chênh lệch cung-cầu cũng như tình hình kinh tế nói chung hiện tại, một số chủđầu tưđang cân nhắc chuyển đổi không gian kho vận thành loại hình nhà xưởng hoặc tích hợp công năng sử dụng hỗn hợp.

Tình hình cho thuê trong những tháng cuối năm được mong đợi sẽ cải thiện hơn do Quý 4 thường là mùa cao điểm hằng năm, tuy nhiên, mức cải thiện dự kiến sẽ không quá đột biến do tình hình kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức.