Nhu cầu thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng mạnh, chủ yếu đến từ doanh nghiệp công nghệ thông tin và tài chính. Tuy nhiên, nguồn cung mới gia tăng đang tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy.
Thị trường văn phòng Hà Nội đang ghi nhận những chuyển động đáng chú ý khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung, trong khi nhu cầu thuê có dấu hiệu cải thiện. Đáng chú ý, nhóm doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và các đơn vị cung cấp không gian làm việc linh hoạt đang trở thành động lực chính của phân khúc văn phòng hạng A.
Theo báo cáo MarketBeat quý III/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận thêm 59.724 m² diện tích cho thuê thuần từ một dự án hạng A mới tại khu vực Starlake Tây Hồ Tây. Qua đó, tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường đạt khoảng 1,86 triệu m², tăng 3% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt hơn 110.100 m² từ 4 dự án, gồm 3 dự án hạng A và 1 dự án hạng B. Phần lớn diện tích bổ sung tập trung tại khu vực phía Tây Hà Nội.
Sự dịch chuyển này phản ánh quá trình hình thành các cụm văn phòng quy mô lớn với hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đồng thời, phạm vi tìm kiếm mặt bằng của khách thuê cũng đang mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống nhằm tối ưu chi phí và tiếp cận những không gian làm việc có chất lượng tốt hơn.
Ở chiều cầu, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận 12.423 m² diện tích hấp thụ thuần trong quý III/2026, tăng 34% so với quý trước và tăng 173% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 9 tháng đầu năm, diện tích hấp thụ đạt 39.267 m².
Đáng chú ý, nhu cầu thuê văn phòng hạng A đang được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và nhóm khách thuê có nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt.
Ông Thuận Nguyễn - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết các doanh nghiệp thuộc nhóm này ngày càng ưu tiên những tòa nhà có chất lượng vận hành tốt, tiêu chuẩn phát triển bền vững rõ ràng và khả năng hỗ trợ chiến lược thu hút nhân tài, nâng cao trải nghiệm nhân viên.
Điều này cho thấy tiêu chí lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp đang có sự thay đổi. Bên cạnh vị trí và giá thuê, chất lượng quản lý, môi trường làm việc và các tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng có vai trò quan trọng trong quyết định thuê mặt bằng.
Đối với các doanh nghiệp, văn phòng không đơn thuần là địa điểm tổ chức hoạt động kinh doanh mà còn gắn với chiến lược nhân sự và xây dựng môi trường làm việc. Vì vậy, những tòa nhà có khả năng đáp ứng đồng thời yêu cầu về chất lượng không gian, vận hành và tiện ích sẽ có thêm lợi thế trong việc thu hút khách thuê.
Tuy nhiên, nhu cầu cải thiện chưa đồng nghĩa với việc áp lực cạnh tranh trên thị trường giảm xuống. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A trong quý III/2026 đạt 74,1%, giảm 4,9 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 2,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng B đạt 83,4%, gần như không thay đổi so với quý trước nhưng giảm 5,5 điểm phần trăm theo năm.
Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu đến từ lượng nguồn cung mới gia nhập thị trường. Đối với phân khúc hạng A, diện tích bổ sung trong 9 tháng đầu năm tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ, tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy. Với phân khúc hạng B, thị trường chịu tác động từ 4 dự án mới gia nhập trong giai đoạn quý III/2025 đến quý III/2026.
Dù vậy, văn phòng hạng B vẫn duy trì được sức hút nhất định nhờ lợi thế về chi phí, đặc biệt tại những tòa nhà có vị trí thuận lợi và kết nối giao thông tốt. Đây cũng là yếu tố giúp phân khúc này tiếp tục đáp ứng nhu cầu của nhóm doanh nghiệp có yêu cầu tối ưu ngân sách thuê.
Trong bối cảnh nguồn cung tăng, giá thuê văn phòng tại Hà Nội vẫn duy trì xu hướng điều chỉnh nhẹ.
.jpg)
Cụ thể, giá thuê chào trung bình văn phòng hạng A trong quý III/2026 đạt 854.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,9% theo quý và 1,4% theo năm. Đối với phân khúc hạng B, mức giá đạt khoảng 561.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,1% theo quý và 0,8% theo năm.
Diễn biến này cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên duy trì mặt bằng giá tương đối ổn định, đồng thời sử dụng các gói ưu đãi và nâng cao chất lượng dịch vụ để gia tăng sức cạnh tranh, thay vì tập trung vào việc điều chỉnh giá thuê.
Áp lực cạnh tranh được dự báo tiếp tục hiện hữu khi Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 340.000 m² diện tích văn phòng mới đến năm 2028. Trong đó, khu vực phía Tây chiếm gần 250.000 m², tiếp tục là địa bàn tập trung phần lớn nguồn cung tương lai.
Đáng chú ý, tiêu chí lựa chọn văn phòng của khách thuê đang mở rộng theo hướng chú trọng hơn đến các yếu tố xanh, hiệu quả sử dụng năng lượng và chất lượng không gian làm việc.
Theo báo cáo, toàn bộ các dự án hoàn thành trong 9 tháng đầu năm 2026 đều đã đạt hoặc đang trong quá trình đạt chứng nhận LEED. Phần lớn dự án dự kiến gia nhập thị trường trong thời gian tới cũng được phát triển theo định hướng tương tự.
Điều này cho thấy các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang dần trở thành một trong những yêu cầu mới đối với thị trường văn phòng. Những tòa nhà đáp ứng được các tiêu chí về phát triển bền vững, hiệu quả vận hành và trải nghiệm người sử dụng được kỳ vọng có lợi thế hơn trong việc thu hút, giữ chân khách thuê.
Ngược lại, các dự án chậm thích ứng với những yêu cầu mới có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn. Xu hướng này được dự báo sẽ thúc đẩy hoạt động cải tạo, nâng cấp và tái định vị tại các tòa nhà văn phòng hiện hữu.
Ông Thuận Nguyễn nhận định, trong giai đoạn tới, lợi thế cạnh tranh của các tòa nhà văn phòng sẽ không chỉ được quyết định bởi vị trí hay giá thuê. Khả năng tạo ra giá trị dài hạn thông qua trải nghiệm của người lao động, hiệu quả vận hành và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ ngày càng trở thành yếu tố then chốt trong việc thu hút và giữ chân khách thuê.
Với nguồn cung tiếp tục gia tăng, thị trường văn phòng Hà Nội được dự báo sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ nét hơn về chất lượng tài sản. Đây cũng là thời điểm các chủ đầu tư cần chú trọng hơn đến năng lực vận hành và khả năng thích ứng với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp, thay vì chỉ dựa vào lợi thế vị trí và diện tích cho thuê.
