Thị trường văn phòng TP HCM: Giá thuê giảm, tỷ lệ lấp đầy cao

Theo Knight Frank Việt Nam, do trong quý III/2025, thị trường văn phòng tại TP HCM không có bất kỳ nguồn cung mới nào được ghi nhận, tổng nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B tại TP HCM đạt khoảng 1,8 triệu m2 sàn. Sự xuất hiện của tòa văn phòng lớn nhất trong quý II đã củng cố vị thế của Quận 1 (cũ) như một địa điểm văn phòng hàng đầu tại TP HCM. Tính đến quý III/2025, hơn một nửa tổng nguồn cung văn phòng hiện đang tập trung tại khu vực này.

Knight Frank Việt Nam cho biết, tỷ lệ trống (%) tính đến quý III/2025, giá chào thuê của văn phòng hạng A và hạng B giảm nhẹ, lần lượt ở mức 59,9 USD/m2 (giảm 1,5% theo quý) và 33,2 USD/m2 (giảm 0,5% theo quý). Nhiều chủ nhà tại khu vực trong và ngoài trung tâm đã điều chỉnh chính sách cho thuê với mức giá thuê thấp hơn và thời hạn miễn tiền thuê dài hơn nhằm cải thiện tỷ lệ lấp đầy văn phòng. Theo đó, tỷ lệ trống trung bình giảm từ 14,3% tại quý II, xuống còn 13% trong quý III/2025.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho biết, thị trường văn phòng TP HCM đã trở nên sôi nổi hơn trong quý III/2025. Tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng A giảm 4,2 điểm phần trăm so với quý trước, giảm từ 22,8% xuống còn 18,6%. Sự cải thiện này phản ánh diện tích hấp thụ mạnh mẽ, với hơn 27.000 m2 diện tích cho thuê, chỉ tính riêng trong quý III/2025. Tổng diện tích hấp thụ văn phòng hạng A trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 46.000 m2 diện tích cho thuê, cao hơn 7.000m2 so với cả năm 2024. Dấu hiệu khả quan này phần lớn từ nhu cầu dịch chuyển đến các tòa nhà có chất lượng hay vị trí thuận tiện.

Trái lại, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng Hạng B trong quý này tăng 1,2 điểm phần trăm so với quý trước và cùng kỳ năm 2024, lên mức 13,7%. Nguyên nhân chính là do thị trường đón một tòa nhà mới tại Quận 7 (cũ) – Tân Thuận Tower vừa hoàn thành vào cuối quý III/2025 với hơn 13.000 m2 diện tích cho thuê. Nếu không tính nguồn cung mới, tỷ lệ trống văn phòng hạng B vẫn duy trì ở mức 12,5% tương tự quý trước.

Về giá thuê, CBRE cho biết, cả hai phân khúc đều duy trì ở mức tương đối ổn định. Giá thuê trung bình hạng A giảm nhẹ 0,3% so với quý trước, tương tự với hạng B điều chỉnh giảm 0,8%. Mức giá thuê lần lượt được ghi nhận là 46,3 và 26,6 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT). Mặc dù có sự điều chỉnh nhẹ theo quý, so với cùng kỳ năm 2024, giá thuê ở cả hai phân hạng đều ghi nhận mức cải thiện, lần lượt là 1,9% (hạng A) và 1,7% (hạng B).

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam, 80% số giao dịch diễn ra trong quý xảy ra tại các tòa nhà hạng A. Trong đó, 36% đến từ các công ty có nhu cầu mở rộng và 44% đến từ các công ty di dời, tìm kiếm các mặt bằng chất lượng. Đặc biệt trong quý này, ngành logistics chiếm đến 40% tỷ trọng, dẫn đầu về diện tích giao dịch, tiếp theo đó là nhóm ngành công nghệ thông tin và bán lẻ, thương mại, thương mại dịch vụ.

“Phần lớn khách thuê thuộc các nhóm ngành trên đều cần diện tích lớn, từ 600 – 1.000m2 diện tích cho thuê, thậm chí nhóm khách ngành công nghệ thông tin và logistics có thể yêu cầu diện tích thuê lên đến 3.000m2 hoặc 4.000m2. Vì vậy, những tòa nhà hạng A có chất lượng bao gồm chất lượng xây dựng, diện tích sàn lớn và liền mạch cùng các tiêu chí xanh được kỳ vọng sẽ tiếp tục ưu tiên bởi khách thuê”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh nhận định.

Tương tự, Knight Frank Việt Nam cũng cho rằng, gần đây, doanh nghiệp ngành hậu cần đang trở thành một trong những khách thuê lớn của thị trường TP HCM, bên cạnh các công ty Công nghệ Thông tin. Cụ thể, trong quý III, khoảng 48% tổng giao dịch lớn được ghi nhận đến từ các công ty hậu cần, với diện tích thuê trung bình từ 1.500 – 3.000 m2 tại nhiều tòa văn phòng xanh. Bên cạnh đó, mục đích chuyển địa điểm đến các tòa văn phòng chất lượng cao hơn tiếp tục chiếm ưu thế tại thị trường văn phòng cho thuê, chiếm đến 54% trong quý III/2025.

Hãng tư vấn này nhận định, đến quý I/2026, việc hoàn thiện dự án văn phòng hạng A (The Kross) mới tại trung tâm, sẽ bổ sung thêm 32.000 m2 sàn cho thuê cho thị trường. Bên cạnh không gian văn phòng đạt tiêu chuẩn cao, nhiều chủ nhà vẫn sẽ tiếp tục tập trung nhiều vào các chính sách cho thuê mang tính chiến lược hơn để lấp đầy các diện tích trống trong thời gian tới, trước khi nguồn cung mới xuất hiện.