Thích ứng với bảng giá đất mới

Đó là những chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Diễn đàn Doanh nghiệp về những tác động của bảng giá đất mới.

- Sau TP HCM, Hà Nội cũng vừa ban hành bảng giá đất mới cao gấp 2 – 6 lần bảng giá đất cũ đang gây nhiều ý kiến trái chiều về việc đẩy giá bất động sản tăng, quan điểm của ông như thế nào?

Một trong những điểm mới quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được xác định sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng. Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.

Hiện đang có những lo ngại về việc bảng giá đất mới sẽ tác động tới giá bất động sản bởi khi bảng giá đất sát với giá thị trường thì sẽ kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây của Bộ Xây dựng cũng tính toán rằng khi bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất; thuế, phí liên quan đến đất đai tăng... Bảng giá đất tăng còn ảnh hưởng đến thị trường, có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản.

Thế nhưng quan điểm của tôi là chắc chắn giá bất động sản có xu hướng tăng, tuy nhiên giá sẽ mang tính chất ảo nhiều hơn thật. Bởi bảng giá đất có tác động lớn đến nhiều nhóm đối tượng và mỗi nhóm lại có kỳ vọng khác nhau. Khu vực giải phóng mặt bằng thường mong muốn giá đất cao để thuận lợi trong việc tạo sự đồng thuận từ người dân.

Và nhóm nhà đầu tư, những năm trước, các nguồn vốn vào thị trường bất động sản đều tắc nghẽn, khiến nhà đầu tư rơi vào tình trạng kẹt vốn, cắt lỗ. Đến thời điểm này, họ đang tìm cách để kích giá ảo của bất động sản, thu lãi cao hơn nhằm bù lại các khoản bị lỗ từ trước đó. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng "đột biến" trong thời gian vừa qua.

Ngược lại, doanh nghiệp, người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất lại kỳ vọng mức giá hợp lý, phù hợp khả năng chi trả. Lợi ích của hai nhóm đối tượng này không giao thoa mà giống như hai đường thẳng song song.

- Vậy, cần những lưu ý nào khi xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới, thưa ông?

Vai trò của Nhà nước là điều tiết, bảo đảm sự cân bằng lợi ích, tạo sự hài hòa, hợp lý.

Bảng giá đất mới cần tránh gây cú sốc chính sách, bảo đảm phù hợp sức dân, không làm mất cân bằng xã hội; không thể điều chỉnh bảng giá đất chỉ vì lợi ích của nhóm nào đó.

Thước đo quan trọng là sự ổn định kinh tế vĩ mô và hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai. Giá đất cao không đồng nghĩa với thành công. Nếu giá quá cao dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng trong môi trường “giá nóng”, thì đó là thất bại.

Quan trọng nhất là đất đai phải trở thành nguồn lực và động lực cho phát triển.

- Ông có giải pháp nào để giải bài toán cân bằng này?

Để tránh tình trạng giá bất động sản tăng "sốc" và nhằm ổn định thị trường, ngoài một lộ trình tăng Bảng giá đất phù hợp, cần có thêm những giải pháp đồng bộ hơn. Trong đó, cần sử dụng công cụ bổ sung trong giải phóng mặt bằng và đấu giá đất, thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất. Các biện pháp như tránh tình trạng thu hồi trắng khi giải phóng mặt bằng; hay áp dụng lại phương pháp xác định giá đất cụ thể trong đấu giá, giúp khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và giảm xung đột lợi ích giữa các bên.

Bên cạnh đó, cần cải cách chính sách thuế bất động sản, kết hợp hai biện pháp này sẽ giúp giá đất tiệm cận thị trường một cách nhanh hơn nhưng vẫn giữ ở mức hợp lý.

Xây dựng bảng giá đất ở bất kì địa phương nào cũng cần tránh gây cú sốc chính sách, bảo đảm phù hợp sức dân, không làm mất cân bằng xã hội.

- Trân trọng cảm ơn ông!