Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng giúp giãn dân khu trung tâm, giảm áp lực hạ tầng và tạo động lực phát triển không gian đô thị mới.
Sự phát triển của các tuyến đường sắt đô thị đang mở ra tiền đề quan trọng để các đô thị lớn tại Việt Nam triển khai mô hình TOD.
TOD là mô hình phát triển đô thị tập trung quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng như nhà ga metro, bến xe buýt nhanh (BRT) hay các điểm kết nối đa phương tiện. Mô hình này hướng tới việc hình thành các khu vực có mật độ xây dựng cao, tích hợp nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ trong bán kính thuận tiện cho người đi bộ.
Tại Hà Nội, thành phố đã và đang triển khai nhiều tuyến đường sắt đô thị như Cát Linh – Hà Đông, Nhổn – Ga Hà Nội, Văn Cao – Hòa Lạc… Theo quy hoạch, đến năm 2045 tầm nhìn 2065, Thủ đô dự kiến có 15 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 617 km. Hệ thống này được xem là “xương sống” để hình thành các khu đô thị phát triển theo mô hình TOD trong tương lai.
Ở miền Trung, Đà Nẵng cũng bắt đầu đặt nền móng cho mô hình này. Quốc hội đã cho phép HĐND thành phố được quyết định sử dụng ngân sách để triển khai các dự án đầu tư công độc lập phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án TOD. Các khu vực dự kiến phát triển gắn với nhà ga đường sắt đô thị và vùng phụ cận các nút giao thông kết nối Đà Nẵng – Hội An – Chu Lai.
Trong khi đó, TP HCM cũng đã ban hành kế hoạch phát triển các khu vực đô thị theo định hướng giao thông công cộng dọc tuyến metro Bến Thành – Tham Lương. Thành phố sẽ tổ chức lập quy hoạch TOD tại các khu vực xung quanh 12 nhà ga của tuyến metro này.
Nếu các dự án hạ tầng này được triển khai đúng tiến độ, đây sẽ là nền tảng quan trọng để áp dụng mô hình TOD trong những năm tới, góp phần giảm áp lực dân số, giao thông và quỹ đất tại khu vực trung tâm của các đô thị lớn.
Để TOD vận hành hiệu quả cần sự đồng bộ từ nhiều yếu tố. Trước hết, hệ thống giao thông công cộng đóng vai trò “xương sống”, bao gồm các tuyến metro tại TP HCM hay đường sắt đô thị trên cao tại Hà Nội, phải vận hành ổn định và kết nối liên thông với các phương tiện khác như xe buýt.
Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị cần được thiết kế đồng bộ với quy hoạch giao thông và sử dụng đất. Mật độ xây dựng, chức năng nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ phải được phân bổ hợp lý quanh các nhà ga nhằm hình thành những khu đô thị có khả năng tự vận hành.
Ngoài ra, sự phối hợp giữa Nhà nước và khu vực tư nhân, cùng với khung pháp lý rõ ràng, năng lực tài chính và kinh nghiệm của chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng quyết định thành công của mô hình TOD.
TOD chỉ thực sự bền vững khi gắn với nhu cầu sống của người dân. Các dự án bất động sản phát triển theo mô hình này cần bảo đảm chất lượng, tiện ích đầy đủ và mức giá hợp lý để hình thành các cộng đồng dân cư sôi động, thay vì chỉ phát triển theo kỳ vọng đầu cơ.
TOD cũng có thể trở thành điểm cộng khi đánh giá tiềm năng của một dự án bất động sản trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, đây không nên được xem là yếu tố tạo “sóng” đầu tư ngắn hạn.
Thực tế cho thấy giá trị của bất động sản gắn với TOD chỉ được thể hiện rõ khi đặt trong tổng thể quy hoạch hợp lý, hạ tầng giao thông công cộng vận hành ổn định và có khả năng kết nối đồng bộ với các khu vực xung quanh.
Trong khi đó, nhiều dự án hiện nay mới dừng ở mức kỳ vọng theo chuẩn TOD, trong khi tiến độ các tuyến metro, khả năng kết nối liên vùng và hệ thống tiện ích đô thị xung quanh vẫn chưa hoàn thiện. Điều này có thể tạo ra rủi ro “mua trước, hưởng sau”, ảnh hưởng đến hiệu quả dòng tiền và thanh khoản của nhà đầu tư.
Vì vậy, nhà đầu tư nên tiếp cận các dự án gắn với TOD bằng tư duy chọn lọc và dài hạn. Những dự án nằm gần các tuyến giao thông đã hoặc sắp vận hành, có quy hoạch rõ ràng, mật độ phát triển hợp lý và gắn với nhu cầu ở thực sẽ có tiềm năng bền vững hơn.
Ở góc độ dài hạn, TOD nên được xem là yếu tố cộng hưởng giúp nâng cao giá trị và tính bền vững của bất động sản, đồng thời góp phần giải bài toán giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị tại các thành phố lớn.
