Xử phạt “bán nhà lúa non” chưa đủ nặng

LS LÊ VĂN HỒI - Giám đốc điều hành Công ty Luật My Way• 26/08/2021 12:00

Dù mức xử phạt vi phạm hành chính “bán nhà lúa non” tăng lên 800 triệu đồng, nhưng chủ đầu tư vẫn sẽ tìm cách lách luật đẩy rủi ro về cho khách hàng mua nhà.

Phần lớn chủ đầu tư khi bán nhà, huy động vốn đều không ký kết hợp đồng mua bán căn hộ mà thường ký kết ở dạng hợp đồng vay vốn, hợp đồng ký quỹ…

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Nghị định về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, trong đó có đề xuất xử phạt vi phạm huy động vốn đối với bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai lên đến 800 triệu đồng.

Xử phạt quá nhẹ

Thời gian qua, vấn đề chủ đầu tư lách luật bán BĐS hình thành trong tương lai hay thường được gọi là "bán lúa non" dự án diễn ra khá phổ biến, ở khắp các phân khúc BĐS từ nhà ở, đất nền đến BĐS nghỉ dưỡng.

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017, mức xử phạt cho hành vi “bán lúa non” dự án thì trường hợp chủ đầu tư có hành vi “Kinh doanh BĐS không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định” có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ 250 – 300 triệu đồng.

Tuy nhiên, không dễ để xử phạt vi phạm hành chính chủ đầu tư trong trường hợp này, phần lớn chủ đầu tư khi bán nhà, huy động vốn đều không ký kết hợp đồng mua bán căn hộ mà thường ký kết ở dạng hợp đồng khác như hợp đồng vay vốn, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký quỹ… đây là các hợp đồng dân sự, do đó rất khó xử phạt các chủ đầu tư vi phạm.

Trong khi đó, rõ ràng lợi nhuận mà chủ đầu tư thu về được từ việc "lách luật" bán lúa non dự án là rất lớn. Huy động vốn khách hàng khi chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư chưa cần phải chi quá nhiều trong hoạt động xây dựng, không cần đóng phí bảo lãnh ngân hàng (thường ở mức 2%) để ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho từng căn nhà.

Chủ đầu tư có thể huy động vốn lên tới 70, 80% giá trị căn hộ, tương đương hàng trăm tỷ đồng, thậm chí hàng nghìn tỷ với dự án lớn. Do đó, việc tăng mức phạt lên 800 triệu đồng khó có thể hạn chế tình trạng chủ đầu tư “bán lúa non” các dự án, bởi nó sẽ không thấm vào đâu.

Xem xét xử lý hình sự

Để hạn chế tình trạng này, Ban soạn thảo thay vì đưa mức phạt cố định tối đa đến 800 triệu đồng, có thể cân nhắc tính toán phương án mức xử phạt theo tỷ lệ phần trăm số tiền mà chủ đầu tư đã huy động, chiếm dụng trái phép. Khi đó, tùy thuộc vào tính chất, quy mô dự án, số tiền huy động, chiếm dụng vốn trái phép càng lớn thì mức xử phạt càng cao.

Bên cạnh đó, dưới góc độ pháp lý, khó có thể tiến hành xử phạt đối với những hình thức huy động vốn "lách luật", đây đều là những biện pháp bảo đảm được ghi nhận trong Bộ Luật Dân Sự 2015. Và nó không quy định về mức tiền đặt cọc, và cũng không có chế định thừa phát.

Do đó, ở thời điểm hiện tại Ban soạn thảo cần xem xét có quy định hướng dẫn về huy động vốn đối với BĐS hình thành trong tương lai dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, ký quỹ, góp vốn. Qua đó, Nghị định này sẽ tạo cơ sở để chủ dự án không thể “lách luật” và các cơ quan thi hành pháp luật mới có thể xử phạt.

Mặt khác, có thể cần xem xét đến các yếu tố để xử lý hình sự đối với các hành vi cố tình vi phạm, gây hậu quả nghiêm trọng để răn đe các chủ đầu tư.