Thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với tình trạng “đóng băng” và chưa có dấu hiệu sớm phục hồi. Các vấn đề lớn dẫn đến thực trạng này là dòng vốn đổ vào thị trường bị kẹt, nền lãi suất cho vay cao, mặc dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã hai lần giảm lãi suất điều hành.

Lãi suất vẫn cao

Với chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng, NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại với chủ lực là 4 ngân hàng lớn Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại Nhà nước trên thị trường.

Như vậy, ít nhất chúng ta đã có một khoản để hỗ trợ cho cả phía doanh nghiệp và người dân được hưởng lãi suất thấp hơn lãi suất thông thường. Tuy nhiên, chương trình này còn có một số điểm bất cập như sau:

Thứ nhất, với lãi suất mà NHNN quy định bắt đầu từ ngày1/7/2023 (lãi suất cho người dân là 8,2%, cho nhà phát triển BĐS là 8,7%), được điều chỉnh 6 tháng một lần và NHNN sẽ công bố lãi suất của cả gói trong vòng 5 năm. Sau 5 năm, lãi suất được thỏa thuận giữa người vay và người cho vay, do đó, nó chỉ là lãi suất ưu đãi trong 5 năm đầu. Nếu sau đó, lãi suất trở về mức bình thường, thậm chí tăng cao, đồng nghĩa với việc tăng độ rủi ro cho người người vay.

Thực tế, ngay cả với mức lãi suất 8,2% hiện tại vẫn là cao, vì mức lãi suất trong khả năng của người dân thu nhập thấp có thể chi trả là khoảng 5%/năm, tương tự như gói hỗ trợ quy mô 30.000 tỷ đồng cách đây hơn 10 năm. Trong đó, NHNN tái cấp vốn cho các ngân hàng với lãi suất khoảng 3%, các ngân hàng cho vay ra với lãi suất 5%, họ hưởng 2% chênh lệch.

Thứ hai, gói hỗ trợ mới này không đưa ra quy định cụ thể về thời hạn cho vay. Việc bỏ ngỏ vấn đề này phải chăng để tùy vào thương lượng, đàm phán giữa người vay và người cho vay? Nhưng nếu như vậy cũng là điều không hợp lý, vì thời gian cho vay càng dài, người thu nhập thấp càng có khả năng trả nợ.
Cụ thể hoá quy định

Mọi người đều hy vọng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ hỗ trợ thúc đẩy thị trường BĐS, nhưng cấu trúc của gói này vẫn còn điểm chưa hợp lý để đảm bảo tính khả thi khi đi vào thực tế.

Theo tôi, NHNN cần phải quy định một mức trần lãi suất xuyên suốt thời gian cho vay, mức lý tưởng là 10%. Đồng thời quy định rõ thời hạn cho vay, với mức tối thiểu khoảng 20 năm. Vấn đề này, các ngân hàng thương mại cũng cần phải họp bàn với nhau để có ý kiến thống nhất và NHNN đưa ra quy định.

Ngoài ra, những chỉ tiêu đối tượng được vay vốn, điều kiện vay ra sao nên được công bố cụ thể. Các ngân hàng cũng có thể quy định về tỷ số thanh toán nợ trên thu nhập gộp hàng tháng của người vay (Debt to Income Ratio – DTI), từ đó xác định liệu bên vay có đủ điều kiện cho khoản vay cầm cố mua nhà hay không.

Thêm một vấn đề nữa liên quan đến thị trường BĐS nói chung, tới đây có thể có nhiều doanh nghiệp BĐS không có khả năng trả nợ trái phiếu đến hạn. Khi đó các nhà đầu tư, các trái chủ cũng có quyền đưa các nhà phát hành ra tòa để yêu cầu tòa mở thủ tục phá sản. Vấn đề này xảy ra sẽ tạo thành hiện tượng Domino trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến nhiều thành phần kinh tế bị thiệt hại, trong đó có các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng lây.

Vì vậy, Chính phủ cần có biện pháp, chương trình hoãn nợ cho các nhà phát hành, nhằm chặn lại một số trường hợp phá sản xảy ra. Cùng với đó, các nhà kinh doanh BĐS cũng cần giảm sâu giá sản phẩm để kích thích việc bán hàng, khơi thông thanh khoản trên thị trường còn đang tắc nghẽn.