5 xu hướng thị trường bất động sản hậu Covid-19

Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam• 07/09/2021 17:00

Thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đang tiếp tục chịu những tác động nặng nề từ dịch Covid-19. Thời gian tới, thị trường sẽ xuất hiện những xu hướng mới chưa từng xảy ra trước dịch.

Một khảo sát gần đây nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy có hơn 70% doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS bị ảnh hưởng bởi dịch Covid và hơn 90% doanh nghiệp dòng tiền vào không đủ cho các khoản chi cố định: Thuê văn phòng, lương, bảo hiểm xã hội…

Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam

So với các đợt dịch trước, đợt dịch lần này khốc liệt và kéo dài hơn, nằm ngoài dự đoán của các doanh nghiệp, nhưng đây chỉ là vấn đề của hiện tại. Về lâu dài dịch vẫn còn rất phức tạp và riêng thị trường bất động sản sẽ có nhiều tác động tới hành vi mua BĐS, sản phẩm và các công nghệ hỗ trợ cho thị trường.

Dưới đây là 5 xu hướng đã và sẽ xuất hiện trong thời gian sắp tới:

Thứ nhất: Ứng dụng Blockchain cho ngành BĐS

Blockchain thực sự vẫn rất lạ lẫm với thị trường Việt Nam mặc dù có rất nhiều những sản phẩm từ công nghệ này, nói đơn giản đây là chuỗi (Chain) các ghi nhận quá khứ (Block) liên quan tới các BĐS (chủ sở hữu, sổ hồng, thông tin chuyển nhượng…).

Blockchain tương tự như Sổ cái trong kế toán ghi nhận toàn bộ các thay đổi trong quá khứ liên quan tới BĐS do đó người mua có thể dễ dàng truy xuất mà không cần thông qua các trung gian như hiện nay (môi giới, phòng công chứng, quy hoạch…), có thể xác định được sở hữu một cách ngay lập tức vì blockchain không cho phép chỉnh sửa các block trong quá khứ mà chỉ cho phép ghi thêm block mới và hình thành 1 chuỗi blockchain.

Mặc dù hành lang pháp lý hiện tại chưa cho phép các đơn vị cung cấp ở Việt Nam có thể hỗ trợ và áp dụng trong ngành nhưng sẽ phát sinh các ứng dụng mới: mua chung BĐS, huy động vốn…

Về ngắn hạn, các hình thức này cho phép người mua có thể kiểm tra được một cách dễ dàng thông tin của các tài sản mà mình sẽ mua chung (i.e chia nhỏ 500 phần) giá/sở hữu/cũng như vị trí, chỉ cần bỏ ra 5-10 triệu thay vì 1-2 tỷ/tài sản để sở hữu BĐS. Hình thức này có thể khá phù hợp với mong ước sở hữu BĐS của đại đa số người dân Việt Nam khi mà tiền không nhiều những vẫn có thể sở hữu 1 phần của 1 tài sản là BĐS.

Rủi ro của hình thức này cũng không hề nhỏ vì chưa có hành lang pháp lý hướng dẫn mua chung BĐS, dĩ nhiên, người mua cần phải ủy quyền cho ai đó để giao dịch tài sản của mình, đặc biệt có thể biến tướng thành ponzi một hình thức huy động vốn trái phép.

Thứ hai: Văn phòng ảo online-offline, nhà mẫu ảo – Công nghệ thực tế ảo Virtual

Cách đây vài năm một làn sóng văn phòng chia sẻ (Co-working space) vào Việt Nam và ngay lập tức tạo ra cơn sốt văn phòng dành cho nhóm những công ty khởi nghiệp (Start-up), linh hoạt về chỗ ngồi và không cần một văn phòng cố định.

Văn phòng ảo trong tiếng Anh là Virtual office – văn phòng ảo cung cấp cho doanh nghiệp các địa chỉ thực và các dịch vụ liên quan mà không cần phải bỏ ra một số tiền lớn, chỉ cần giao nhận thư, địa chỉ, hợp đồng… Điểm đặc biệt hơn của loại hình này là nhân viên có thể làm việc qua 1 office virtual online trên cùng 1 platform, có thể họp trực tuyến, có địa chỉ email và dịch vụ trả lời điện thoại…

Dịch Covid xuất hiện và kéo dài ít nhất cho tới tháng 10/2021, tức là các doanh nghiệp thích nghi với việc làm việc linh hoạt (work from home) có thể giảm chi phí, thích nghi lâu dài với tình hình dịch bệnh phức tạp.

Tương tự văn phòng ảo, công nghệ thực tế ảo có thể được ứng dụng một cách triệt để để xây dựng các nhà mẫu ảo cho các dự án BĐS, với chi phí giá thành thấp hơn và giúp cho khách hàng có thể có các trải nghiệm từ xa, đặc biệt công nghệ cho phép khách hàng tự thiết kế căn hộ, biệt thự theo ý của mình tương tự như game nhập vai 3D.

Thứ ba: Sự kiện mở bán offine dần được thay thế bằng các sự kiện ON/OFF sử dụng công nghệ

Cách đây 1 năm nếu doanh nghiệp BĐS nào dự định mở bán online đều nhận sự nghi ngờ lớn từ cả người mua lẫn các đối thủ cạnh tranh, chỉ cần không thành công thì sau đó vô số những lời chỉ trích về việc không thể mở bán thành công ở Việt Nam vì người Việt chỉ thích sờ, cầm và cảm xúc cao trào trong 1 sự kiện được đầu tư hoành tráng về kịch bản, âm thanh, MC và lời thúc giục chốt deal từ các môi giới để giành cho mình những lô đẹp nhất của dự án.

Các sự kiện mở bán hay giới thiệu dự án đông người sẽ khó có thể xuất hiện trong thời gian tới. Ảnh minh họa

Có thể nói rằng Covid đã xuất hiện phần lớn thời gian trong năm 2021, 6/8 tháng Covid xuất hiện và hạn chế tụ tập đông người, các chủ đầu tư phải dời sự kiện mở bán liên tục, các dự định giới thiệu sản phẩm mới đều phải dừng lại… Câu hỏi đặt ra là lúc nào sẽ quay trở lại tình trạng bình thường như trước 2020?

Câu trả lời là Uncertainty, vì cơ bản nếu như tất cả mọi người đã tiêm đủ 2 mũi, Chính phủ cho phép mở cửa trở lại thì ít nhất cho hết năm 2021 sẽ rất khó khăn trong việc mở bán 1 sự kiện offline vì chính những người mua (thường là người có tiền) sẽ hạn chế đi tới các sư kiện đông người.

Phương án khả dĩ nhất là các chủ đầu tư thay vì tập trung cho các sự kiện mở bán offline hoành tráng thì có thể cân nhắc các sự kiện mở bán sẽ có cả hình thức OFFLINE (dành cho các khách hàng đến sự kiện) và ONLINE (dành cho các khách hàng không muốn đến sự kiện).

Thứ tư: Nghịch lý thị trường Sơ cấp – Thứ cấp

Theo dữ liệu lịch sử cứ sau mỗi đợt dịch nhu cầu tìm kiếm và đầu tư BĐS tăng cao bất thường. Điển hình vào T3/2021 gây ra một đợt sốt đất diện rộng khi dịch Covid được kiểm soát gần như về 0, tuy nhiên, đợt dịch lần này nặng nề hơn và có thể phải sống chung với Covid ít nhất cho hết 2021.

Một số ý kiến cho rằng nhu cầu giảm, thị trường đóng băng, giá BĐS có thể giảm mạnh sau dịch, điều này chưa hợp lý với bối cảnh nền kinh tế Việt Nam, GDP/người ngày càng tăng, 1m2 đất vùng ven ở Sài Gòn thời điểm trước 2007 là 20 triệu/m2, trải qua khủng hoảng kinh tế 2008, đóng băng BĐS 2009-2013 thì giá hiện tại cũng rơi vào 50-60 triệu/m2.

Dịch Covid vẫn diễn biến khá phức tạp, có thể các giao dịch BĐS trong thời gian sắp tới sẽ chủ yếu diễn ra qua các nền tảng online, người mua sẽ dựa nhiều vào uy tín chủ đầu tư, loại hình BĐS, và tình trạng pháp lý, có thể thấy phân khúc chung cư có thể đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên.

Tuy nhiên, mức giá sơ cấp ngày càng gia tăng do nguồn cung khan hiếm và thậm chí thiết lập các mức giá kỷ lục mới ở các khu vực, ngược lại, thị trường sơ cấp sẽ vẫn tiếp tục ảm đạm và chỉ dành cho nhóm có nhu cầu ở thực sự. Cùng với phân khúc chung cư thì nhà mặt phố, cho thuê nhà xưởng phục vụ sản xuất kinh doanh sẽ hồi phục nhanh hơn so với các phân khúc khác.

Thứ năm: Xu hướng Giờ làm việc linh hoạt

Thời thế thay đổi đã định hình các ứng viên tìm việc luôn phải đáp ứng được nhu cầu công việc ở bất cư nơi đầu mà không cần tới văn phòng, và cũng không cần gặp sếp trực tiếp mà sẽ nhận việc qua các nền tảng trực tuyến. Riêng thị trường BĐS trong các giai đoạn giãn cách như hiện nay chi phí cố định vận hành doanh nghiệp, chi phí lương cho đội ngũ môi giới tương đối lớn, nhiều đơn vị chấp nhận cắt giảm 50-70% lương, hoặc thu gọn số lượng đội ngũ môi giới.

Mô hình cộng tác viên mua bán BĐS thông qua platform kết nối không yêu cầu ký cố định mà có thể theo hình thức linh hoạt tương tự Grab và Uber, các chủ đầu tư, đơn vị môi giới sẽ hạn chế ký hợp đồng cố định theo tháng mà sẽ tuyển càng nhiều cộng tác viên càng tốt để bán hàng, chi phí cố định sẽ giảm xuống đáng kể nhưng không ảnh hưởng nhiều tới doanh số bán ra.

Thị trường BĐS kể từ khi ra đời các giao dịch chủ yếu nhỏ lẻ thông qua truyền miệng, tờ rơi và phải mất 10 năm sau đó mới lên một cấp độ mới được các chủ đầu tư phát triển dự án và mở bán tập trung qua các sự kiện, và khi có ảnh hưởng covid có thể chỉ cần 2 năm tới giao dịch có thể được thực hiện 100% thông qua các nền tảng online.