6 quy định mới thúc đẩy nguồn cung bất động sản

PHẠM THANH SƠN - Chủ tịch Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội• 15/12/2021 14:37

6 quy định mới về luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được thi hành từ năm 2022 và hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản mới sẽ tạo nên những biến chuyển của thị trường.

>> Sửa Luật để công nhận nhà đầu tư

>> Doanh nghiệp khó được công nhận địa vị pháp lý “chủ đầu tư”

Trong năm 2022, nhiều quy định mới liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản sẽ đi vào thực thi.

Thứ nhất, bỏ điều kiện về vốn pháp định

Tại khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 trước đó quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Tuy nhiên, mới đây tại điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 10 đã bỏ điều kiện về vốn pháp định trên, thay vào đó buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Việc bỏ vốn pháp định nhưng các quy định khác của luật lại gia tăng, thắt chặt việc các nhà đầu tư phải có vốn thật trong các dự án, đặc biệt là các dự án về kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở nhằm đảo bảo dự án phát triển suôn sẻ và đảm bảo đúng các tiêu chí về mặt tài chính.

Thứ hai, kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

Cụ thể, kéo dài thời hạn thực hiện hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025 trên cơ sở hạng đất đã được quy định và thực hiện trong giai đoạn từ năm 2011 đến hết năm 2020.

Trường hợp địa phương được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp theo quy định thì thực hiện theo quy định đó đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025.

Thứ ba, bổ sung trường hợp về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Tại điểm c Khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 sửa đổi đã bổ sung Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó thay vì quy định 100% đất ở như trước đây, đã bổ sung trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Điều này góp phần khơi thông thủ tục pháp lý cho dự án có đất công xen cài.

Thứ tư, trao quyền UBND cấp tỉnh về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Trước đây, những dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, trong mọi trường hợp đều phải chuyển nhượng toàn phần, điều này gây bất lợi cho các dự án có diện tích lớn, trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển nhượng một phần là không thể.

Với quy định mới này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Thứ năm, 9 công trình được miễn giấy phép xây dựng

Luật Xây dựng 2020 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thị hành, theo đó sẽ có 9 trường hợp được miễn phép xây dựng, gỡ khó cho nhiều công trình nhà ở riêng lẻ.

Thứ sáu, gỡ vướng trường hợp xác định chủ đầu tư, nhà đầu tư.

Luật Đầu tư 2020 đã có những quy định mới về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh. Trong đó, bổ sung điểm C khoản 2 Điều 22 Luật nhà ở về việc chấp nhận nhà đầu tư theo quy định của luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng.

Luật này cũng đã bãi bỏ khoản 3 điều 22 và điều 171 luật nhà ở để đảm bảo sự thống nhất về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng với các dự án phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Ngoài ra, về các loại hình bất động sản mới, một số quy định trong hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành đã được làm rõ. Theo đó, các cơ quan chuyên môn về xây dựng trong thực thi thủ tục hành chính các dự án đầu tư xây dựng có bố trí Condotel, Officetel, Resort Villa và Shophouse cần đảm bảo các quy chuẩn liên quan.

Bên cạnh đó, cơ quan chuyên môn về xây dựng khi thực hiện công tác thẩm định dự án, thiết kế xây dựng, cấp phép xây dựng, kiểm tra công tác nghiệm thu cần kiểm tra, rà soát kỹ các cơ sở pháp lý về quy hoạch xây dựng, đánh giá việc tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn kĩ thuật.

Các thay đổi về luật, chính sách và pháp lý liên quan đến bất động sản sẽ tác động lớn đến thị trường, tạo ra diện mạo mới và thúc đẩy nguồn cung bất động sản sau thời gian bị ách tắc vì thủ tục.