Theo nghiên cứu mới nhất của Cushman & Wakefield, trí tuệ nhân tạo (AI) được dự báo sẽ trở thành động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và gia tăng nhu cầu đối với bất động sản thương mại tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC).
Báo cáo AI Impact: Regional Insights – Asia Pacific (Tác động của AI: Nhận định cho khu vực APAC) cho thấy, AI sẽ đóng vai trò là động lực tích cực đối với cả tăng trưởng kinh tế và nhu cầu bất động sản trong bối cảnh khu vực tiếp tục củng cố vị thế là trung tâm toàn cầu về sản xuất, dịch vụ và đổi mới sáng tạo.
Theo Tiến sĩ Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, Trung Đông và châu Phi của Cushman & Wakefield, vẫn tồn tại quan điểm cho rằng AI sẽ làm giảm nhu cầu về không gian vật lý. Tuy nhiên, kết quả nghiên cứu cho thấy điều ngược lại. “AI mở rộng hoạt động kinh tế và từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản trên nhiều phân khúc”, ông Brown nhận định.
Nghiên cứu là một phần trong chương trình đánh giá toàn cầu của Cushman & Wakefield về tác động của AI đối với thị trường bất động sản trong thập kỷ tới. Thay vì dự báo sự phát triển của AI, nghiên cứu tập trung vào cách doanh nghiệp phản ứng trước các mức độ ứng dụng AI khác nhau, từ đó tác động tới tăng trưởng kinh tế, nhu cầu không gian và thị trường vốn.
Bốn kịch bản phát triển của AI
Cushman & Wakefield xây dựng bốn kịch bản phản ánh các hướng phát triển khác nhau của AI dựa trên mức độ ứng dụng, năng suất và tác động đến thị trường lao động.
Trong đó, kịch bản cơ sở được đánh giá có xác suất cao nhất với mức 50%, theo đó AI được ứng dụng dần dần và đóng vai trò hỗ trợ tăng trưởng kinh tế ổn định. Kịch bản này dự báo năng suất lao động tăng ở mức vừa phải, qua đó duy trì nhu cầu bất động sản trên các phân khúc.
Ở chiều ngược lại, kịch bản “Mở rộng dựa trên năng suất” với xác suất 15% cho thấy AI được triển khai nhanh chóng, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, tạo thêm việc làm và làm gia tăng nhu cầu bất động sản trên diện rộng.
Trong khi đó, hai kịch bản tiêu cực gồm “AI thất bại - suy thoái trung bình” và “AI thay thế lao động” có xác suất thấp hơn, nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ gây áp lực lên nhu cầu thuê và giá trị tài sản nếu việc ứng dụng AI không đạt kỳ vọng hoặc dẫn đến mất việc làm trên diện rộng.
Theo kịch bản cơ sở, kinh tế APAC được dự báo tăng trưởng khoảng 3-4% mỗi năm đến năm 2030, được hỗ trợ bởi mức tăng năng suất nhờ AI và các khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng, trung tâm dữ liệu và năng lượng.
“AI sẽ là động lực quan trọng giúp duy trì câu chuyện tăng trưởng dài hạn của APAC. Công nghệ này không chỉ giúp bù đắp áp lực nhân khẩu học tại các thị trường phát triển mà còn thúc đẩy năng suất tại các nền kinh tế mới nổi”, ông Brown cho biết.
Nghiên cứu cũng cho thấy, mặc dù AI sẽ thay thế một số công việc mang tính lặp lại, tổng số việc làm tại APAC vẫn được kỳ vọng tăng thêm khoảng 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026 - 2030 theo kịch bản cơ sở.
Bất động sản thương mại hưởng lợi
Từ góc độ bất động sản thương mại, AI được kỳ vọng sẽ đóng vai trò bổ trợ thay vì thay thế nhu cầu sử dụng không gian. Khi quy mô nền kinh tế và số lượng doanh nghiệp gia tăng, nhu cầu bất động sản cũng được mở rộng theo thời gian.
Theo Cushman & Wakefield, trong kịch bản cơ sở, lợi suất của các tài sản bất động sản cốt lõi sẽ duy trì ổn định quanh mức 10%, nhờ các động lực tăng trưởng mới từ AI.
Đối với phân khúc văn phòng, tổng diện tích hấp thụ ròng của không gian văn phòng hạng A tại APAC được dự báo đạt hơn 96 triệu m² trong thập kỷ tới. Xu hướng “chạy theo chất lượng” sẽ tiếp tục gia tăng khi các doanh nghiệp ưu tiên những tòa nhà hiện đại, linh hoạt, có khả năng hỗ trợ đổi mới sáng tạo và thu hút nhân lực chất lượng cao.
Trong khi đó, logistics và bất động sản công nghiệp được xác định là nhóm hưởng lợi lớn nhất từ AI. Nhu cầu được thúc đẩy bởi tự động hóa, thương mại điện tử và chuỗi cung ứng ngày càng phức tạp. Theo dự báo, tổng diện tích hấp thụ ròng của phân khúc này có thể đạt hơn 236 triệu m² vào năm 2030.
Đáng chú ý, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một loại hình hạ tầng chiến lược mới. Tuy nhiên, khả năng cung cấp điện được đánh giá sẽ là yếu tố quyết định đối với nguồn cung và các quyết định đầu tư trong tương lai.
Ở phân khúc bán lẻ, AI được dự báo sẽ làm gia tăng sự phân hóa trên thị trường. Các phân khúc cao cấp và bình dân được kỳ vọng hoạt động tốt hơn, trong khi phân khúc trung cấp sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức do sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.
Việt Nam có cơ hội đón làn sóng tăng trưởng mới
Đánh giá về thị trường Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, việc ứng dụng AI trong nghiên cứu, phát triển và quản lý vận hành bất động sản đang trở thành yêu cầu tất yếu.
Theo bà Minh, các thị trường mới nổi như Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế để tận dụng làn sóng tăng trưởng kinh tế do AI mang lại.
Trong đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục được hưởng lợi từ đà tăng trưởng sản xuất, dòng vốn đầu tư hướng tới xuất khẩu và sự mở rộng của tiêu dùng nội địa. Đồng thời, thị trường trung tâm dữ liệu cũng đang sở hữu tiềm năng phát triển dài hạn nhờ chi phí xây dựng cạnh tranh, nhu cầu điện toán đám mây gia tăng và quá trình phát triển kinh tế số.
Đối với phân khúc văn phòng và bán lẻ, AI được dự báo sẽ làm gia tăng khoảng cách chất lượng giữa các tòa nhà, trung tâm thương mại, đồng thời thúc đẩy nhu cầu sử dụng mặt bằng thực tế tại Việt Nam.
Tuy nhiên, Cushman & Wakefield cũng lưu ý, triển vọng tích cực vẫn đi kèm với những rủi ro nhất định, bao gồm khả năng AI không mang lại mức tăng năng suất như kỳ vọng hoặc gây ra những biến động lớn trên thị trường lao động. Những yếu tố này có thể làm gia tăng tỷ lệ trống và tạo áp lực lên giá thuê trong một số giai đoạn.
“Trong khi kịch bản cơ sở mang tính tích cực, phạm vi kết quả vẫn rất rộng. Việc hiểu rõ các kịch bản khác nhau sẽ là yếu tố quan trọng đối với cả khách thuê và nhà đầu tư trong quá trình xây dựng chiến lược cho thập kỷ tới”, Tiến sĩ Dominic Brown nhấn mạnh.
