Sự phát triển bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI) và trung tâm dữ liệu đang tạo ra một bước ngoặt lớn, thay đổi hoàn toàn cách thức đánh giá và phát triển bất động sản công nghiệp.
Giờ đây, nhà đầu tư công nghệ cao không còn đơn thuần tìm kiếm quỹ đất sạch mà đòi hỏi một hệ sinh thái hạ tầng toàn diện với năng lực cung cấp điện ổn định ở quy mô lớn. Điều này đòi hỏi các nhà phát triển khu công nghiệp và đơn vị tư vấn phải thay đổi tư duy, chuyển từ bán đất sang cung cấp giải pháp vận hành đồng bộ.
Mục tiêu chiến lược và bài toán năng lượng khắt khe
Việt Nam đã đặt mục tiêu đến năm 2030 trở thành trung tâm AI của ASEAN, với nền kinh tế AI dự kiến đóng góp 6% GDP. Để hiện thực hóa tham vọng này, nhu cầu về năng lực tính toán, trung tâm dữ liệu và nguồn cung điện năng sẽ gia tăng vô cùng mạnh mẽ.
Đối với các nhà đầu tư công nghệ, câu hỏi đặt ra hiện nay không đơn giản là “Có quỹ đất để phát triển trung tâm dữ liệu hay không?” mà cốt lõi là: “Có đủ điện để dự án vận hành ổn định hôm nay và mở rộng trong tương lai hay không?”. Trong bối cảnh Việt Nam được dự báo có thể thiếu hụt khoảng 61 tỷ kWh điện vào năm 2030, năng lực cung cấp điện đã trở thành một cấu phần then chốt, quyết định trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Việt Nam đang sở hữu nhiều nền tảng thuận lợi để đón làn sóng AI và phát triển trung tâm dữ liệu, bao gồm quy mô dân số hơn 100 triệu người, lực lượng lao động trẻ am hiểu công nghệ, chi phí cạnh tranh và vị trí địa - kinh tế chiến lược trong khu vực. Mặc dù mối quan tâm của giới đầu tư ngày càng lớn nhưng cả nhà đầu tư quốc tế lẫn trong nước đều không chỉ tìm kiếm đất trống, họ tìm kiếm nơi dự án công nghệ có thể vận hành hiệu quả ở quy mô lớn.
Nhu cầu về trung tâm dữ liệu vì vậy đang vượt ra ngoài phạm vi hình thành một phân khúc bất động sản mới. Nhà đầu tư tìm kiếm một hệ sinh thái đồng bộ gồm: nguồn nhân lực phù hợp, nguồn điện đảm bảo, hạ tầng kết nối tốt và khả năng mở rộng linh hoạt.
Đánh giá về sự thay đổi này, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định: “Điều này làm thay đổi cách chúng ta đánh giá về BĐS công nghiệp, khi những yếu tố xung quanh khu đất ngày càng quan trọng không kém chính khu đất đó”.
Đối với các trung tâm dữ liệu và dự án sản xuất công nghệ cao, vấn đề không chỉ nằm ở tổng năng lực sản xuất điện của quốc gia, mà là khả năng bảo đảm nguồn điện cần thiết đúng nơi, đúng thời điểm và có thể tăng công suất khi quy mô mở rộng. Đây là bài toán tổng hòa liên quan đồng thời đến nguồn phát, hạ tầng truyền tải và hạ tầng tại khu vực dự án.
Dù tiêu thụ lượng điện rất lớn nhưng các dự án công nghệ cao có ưu điểm vượt trội: nhu cầu sử dụng mang tính dự báo cao và dài hạn. Điều này cho phép lập kế hoạch nguồn điện và hạ tầng ngay từ đầu thay vì xử lý thụ động khi dự án đã đi vào triển khai.
Nguy cơ thiếu hụt 61 tỷ kWh điện đồng nghĩa với 61 tỷ kWh nhu cầu chưa được đáp ứng. Điều này mở ra cơ hội đầu tư vô cùng hấp dẫn vào hạ tầng sản xuất, lưu trữ và cung cấp điện tương ứng.
Hiện nay, nguồn vốn đầu tư cho AI và trung tâm dữ liệu đã sẵn sàng mà không cần phải thuyết phục về tầm quan trọng của thị trường. Vấn đề cốt lõi là chuyển đổi các cam kết và lời kêu gọi thành điều kiện thuận lợi nhất để dự án có thể đi vào vận hành nhanh chóng và đạt hiệu quả tối ưu.
Để làm được điều này, cần tập trung thực hiện các giải pháp đột phá: Thứ nhất, mở rộng khả năng tiếp cận nguồn năng lượng: Chính phủ đã triển khai thị trường điện trực tiếp và cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu 100% hoạt động vận hành trung tâm dữ liệu. Mô hình hợp tác cung cấp năng lượng tái tạo giữa BIM Energy và Evolution Data Centres cho trung tâm dữ liệu mới tại TP.HCM là minh chứng điển hình cho việc áp dụng cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA).
Thứ hai, phát triển hạ tầng lưu trữ và nguồn dự phòng: Do nguyên tắc bắt buộc của trung tâm dữ liệu là không được phép mất điện, việc phát triển hệ thống lưu trữ và nguồn điện dự phòng là yêu cầu bắt buộc để bảo đảm vận hành liên tục.
Thứ ba, cắt giảm thủ tục, đẩy nhanh tiến độ: Cần thiết lập một quy trình phê duyệt rõ ràng với một đầu mối đủ thẩm quyền và trách nhiệm nhằm rút ngắn thời gian triển khai. Trong lĩnh vực công nghệ, yếu tố tốc độ mang tính quyết định; sự chậm trễ không chỉ gây tốn kém chi phí mà còn làm mất đi cơ hội đầu tư trước khi hạ tầng kịp hoàn thiện.
Mục tiêu cao nhất của chính sách không dừng lại ở việc thu hút bao nhiêu tỷ USD vốn đầu tư, mà là bao nhiêu năng lực, tri thức và giá trị gia tăng được tạo ra và giữ lại tại Việt Nam, từ đó đóng góp tích cực cho chất lượng nguồn nhân lực, hoạt động R&D, hệ sinh thái nhà cung cấp và năng lực công nghệ của nước nhà.
.png "Bất động sản công nghiệp miền Bắc: Pháp lý và hạ tầng trở thành lợi thế cạnh tranh")